1.2Недвижимость как объект физических, экономических, правовых и социальных свойств

К физическим характеристикам объектов недвижимости относятся: местоположение, окружающая среда, конструкция и материал строений, размеры (высота, длина, ширина), форма, время постройки (зданий и сооружений), капитальность строений (прочные, особо прочные, высокой прочности), безопасность эксплуатации, уникальность и др.

Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых следует учитывать при совершении сделок, владении, пользовании или принятии других управленческих решений.

С экономической точки зрения недвижимость рассматривается, как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надёжный инструмент получения доходов, т.е., может выступать в качестве товара и капитала.

Если недвижимость приобретается для получения дохода (путём сдачи в аренду), то она рассматривается как разновидность финансовых активов, если она приобретается для потребления (производственного или личного), то, как разновидность реальных активов.

Недвижимость, используемая собственником для хозяйственной деятельности (функционирование предприятия или организации) является «операционной» недвижимостью, а используемая для излечения дохода вне производственной деятельности - «инвестиционной» недвижимостью.

Основные экономические элементы недвижимого имущества: ликвидность, стоимость и цена, возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы. Так, производственное здание, построенное по специальному проекту, для технологических целей имеет высокую ценность как часть активов конкретного предприятия, но для сдачи его в аренду с целью получения дохода может быть непригодно из-за больших расходов по реконструкции для нужд арендаторов, удаленности от деловой части города и др.

К экономической стороне недвижимости также следует отнести: издержки содержания, налогообложение.

В России, как и в других развитых странах, недвижимое имущество является объектом правовых отношений, наличием особых правил реализации правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Так, частным лицам гарантировано право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество, либо права на владение и пользование им другим гражданам или юридическим лицам, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью.

Современную концепцию прав собственности на недвижимость можно изложить как совокупность следующих 11 элементов:

• право владения (исключительный физический контроль над вещью);

• право пользования;

• право на доход;

• право на капитальную стоимость (право на отчуждение);

• право на безопасность (право на экспроприации);

• право на наследование;

• право на бессрочность;

• запрет на вредное использование;

• право на ответственность (покрытие долгов);

• право на остаточный характер.

Отличные от права собственности права называют ограниченными вещными правами. При необходимости сохранения права государственной или муниципальной собственности имущество может закрепляться на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Всё, что нужно человеку для достойной жизни он получает от самой распространённой недвижимости - земли. Владение различными видами недвижимости является не только престижным, но и основой гордости, свободы и независимости людей.