11Тема: Управление технической эксплуатацией объектов недвижимости.

Содержание темы:

11.1. Виды работ по технической эксплуатации объектов недвижимости.

11.2. Требования к техническому состоянию объектов недвижимости.

11.3. Организация ремонтных работ объектов недвижимости.

Литература 1; 24; 27; 28

11.1Виды работ по технической эксплуатации объектов недвижимости

Вопросы, освещающие техническую эксплуатацию объектов недвижимости, а также порядок контроля за их техническим состоянием, ещё недостаточно освещены в литературе. Вместе с тем, реальная жизнь подтверждает, что недостатки или отсутствие контроля за техническим состоянием объектов приводит к частым авариям, вплоть до их разрушения с человеческими жертвами.

Улучшению работы в этом направлении будут способствовать требования технического регламента о безопасности зданий и сооружений, который утвержден федеральным законом в декабре 2009 г. (№384-ФЗ).

Техническая эксплуатация - это комплекс взаимосвязанных мероприятий по обеспечению безотказной работы всех элементов здания, систем инженерно-технического обеспечения объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением в течение всего нормативного срока службы. Она включает следующие виды работ:

• техническое обслуживание - соблюдение нормативных режимов и параметров, наладка инженерного оборудования и систем, технические осмотры зданий и конструкций;

• санитарное содержание – уборка помещений, здания и прилегающей территории;

• коммунальное обслуживание – обеспечение водой, теплом, электроэнергией и т.д.;

• выполнение ремонтов - аварийных, текущих и капитальных.

Основная цель управления техническим состоянием объектов недвижимости состоит в поддержании его эксплуатационных, инженерных и технических характеристик в состоянии, максимально удовлетворяющем потребности и ожидания собственников, покупателей, арендаторов с минимальными временными, финансовыми и трудовыми затратами.

Для достижения поставленных целей должны разрабатываться планы технического обслуживания объектов, на основе которых осуществляются планирование и контроль сроков исполнения, прогнозирование и упреждение аварийных ситуаций.

Под техническим обслуживанием инженерных систем и оборудования понимается комплекс мероприятий по контролю их состояния, поддержанию работоспособности, наладке и регулированию в процессе эксплуатации и пользования по назначению.

К системам инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений относятся совокупность трубопроводов, коммуникаций и других устройств, предназначенных для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) и функций обеспечения безопасности.

Контроль их технического состояния реализуется путём проведения плановых и внеплановых осмотров, в результате которых определяются неисправности и причины их возникновения, уточняются объёмы работ по текущему ремонту и даётся техническая оценка всего здания в целом. Общие плановые осмотры инженерных систем производят 2 раза в год – весной и осенью (после окончания и до начала отопительного сезона). Внеочередные (внеплановые) осмотры осуществляются по мере необходимости после возникновения опасных аномальных природных процессов и явлений (ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов и др.).

Работы по техническому осмотру систем инженерно-технического обеспечения должны осуществляться специалистами необходимой квалификации. Оценочными критериями технического состояния инженерных систем является соответствие установленным государственным стандартам и муниципальным нормам и рекомендациям, действующим в районе месторасположения эксплуатируемого объекта.

Всесторонняя информация об объектах недвижимости заносится в технический паспорт. Технический паспорт выполняет функцию информационной системы, в которую входят все необходимые для эксплуатации и обслуживания документы, в том числе, строительные чертежи, техническая документация, инструкции по обслуживанию оборудования и др.

Выполнение работ по санитарному содержанию зданий и территорий позволяет не только поддерживать на заданном уровне эксплуатационные характеристики объектов недвижимости, но и повышать их потребительские качества. В перечень работ по санитарному содержанию зданий и территорий должны входить такие операции как уборка, вывоз бытовых отходов, уход за зелеными насаждениями летом, уборка снега зимой, очистка мусопроводов и мусоросборников и др.