6.3Субъекты управления недвижимостью.

Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все операции с ней, в том числе строительство, эксплуатацию, распоряжение, инвестирование и др. Объектами управления выступает весь перечень объектов недвижимости государственной, муниципальной, частной и других форм собственности.

Собственнику или управляющему недвижимостью в процессе совершения сделок, оформления прав собственности, получения разрешения на строительство, реконструкцию и совершения других действий с недвижимостью, приходится обращаться в уполномоченные органы власти федерального, регионального и муниципального уровней, а также к профессиональным посредникам.

Субъектами управления федерального уровня являются: Агенство имущественных отношений, Федеральная служба земельного кадастра, регистрационная служба, налоговая служба, ФГУП «Ростехинвентаризация».

Субъектами управления на региональном уровне являются: комитеты по управлению земельными и имущественными отношениями, службы архитектурно-строительного контроля, различные подразделения федеральных органов и др.

Субъектами управления на муниципальном уровне являются: комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, управления (отделы) по архитектуре и градостроительству, подразделения федеральных региональных органов. Примерная структура комитета по управлению имуществом города показана на рисунке 6.2.

Рисунок 6.8 - Примерная структура комитета по управлению имуществом города

Управление государственным и муниципальным имуществом, переданного на основании договоров хозяйственного ведения унитарным предприятиям, осуществляют руководители таких предприятий.

Часть функций, связанных с управлением недвижимостью различных форм собственности выполняют профессиональные организации, работающие, на коммерческой основе, в их числе: управляющие компании, оценщики, рекламные агентства, страховые компании, девелоперские и риэлтерские фирмы и др.

Государственным органам, наряду с оказанием различного вида услуг, принадлежит право создания нормативной базы по управлению недвижимостью, путём принятия кодексов, федеральных законов, постановлений, инструкций и правил, регламентирующих порядок управления, соблюдения установленных норм, введения запретов за отступления от них.

Местным органам власти также принадлежит право по регулированию вопросов управления муниципальной собственностью, а также оказания услуг физическим и юридическим лицам по вопросам распоряжения их объектами недвижимости.

6.4Способы управления недвижимостью.

Физические и юридические лица, владеющие объектами недвижимости и совершающие действия по инвестированию, распоряжению или отчуждению всегда сталкиваются с достаточно большим количеством рисков, включая юридические, градостроительные, технологические, экономические, экологические и т.д.

Владельцы большого количества объектов недвижимости, кроме того, часто испытывают затруднения по их эффективному использованию. Во всех случаях требуется квалифицированное управление, основанное на знании большого перечня нормативно-правовых актов, которыми владеют далеко не все собственники.

Управление недвижимостью на профессиональном уровне состоит из целого ряда действий:

• подготовки документов, обеспечивающих правовую основу собственности на объект;

• анализа технического, экологического состояния объекта;

• выполнения сравнительного анализа спроса и предложения на рынке;

• определение варианта наиболее эффективного использования объекта;

• определение величины эксплуатационных расходов;

• разработки плана работы с персоналом при эксплуатации объекта;

• подготовки плана доходов и расходов по объекту и контроль за его исполнением;

• отбора подрядчиков для выполнения работ по эксплуатации и ремонту;

• подготовки собственных нормативных документов по управлению объектами.

Детально прописать порядок управления всеми объектами недвижимости невозможно, в силу их большого разнообразия различных экономических и территориальных и других особенностей.

Многие собственники самостоятельно осуществляют на свой риск управление объектами недвижимости и, как правило, не достигают желаемого результата – получения прибыли.

Достижение максимизации прибыли и при необходимости повышение стоимости объектов недвижимости, возможно, обеспечить путём привлечения к управлению объектами специализированных управляющих компаний.

Профессиональные менеджеры таких компаний, накопившие опыт в данной сфере деятельности, способны управлять офисными и административными зданиями, нежилыми помещениями, жилыми домами, объектами социальной сферы, предприятиями, земельными участками и др. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступать в роли консультанта, вносить различные варианты по использованию объекта недвижимости на основании бизнес-планов. Управляющий подбирает штат по эксплуатации объекта, подрядные организации для выполнения специальных работ и др. Управляющие компании по недвижимости успешно работают в Санкт-Петербурге, Москве, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Воронеже, Самаре и других городах. Наиболее известны такие компании как: ЗАО «Эксперт Град», «AVF», «ФМ-Крафт», «Время « и другие.

Наряду с использованием для управления объектами недвижимости управляющих компаний законодательство РФ предусматривает возможность использовать в этих целях доверительное управление. Передача имущества в доверительное управление – это форма осуществления собственником своего права распоряжения им. Предметом договора о доверительном управлении является услуга, связанная с управлением объекта недвижимости.

В нашей стране более широкое распространение получила практика передачи в доверительное управление пакетов акций, в том числе находящихся в государственной собственности. Объектами доверительного управления могут быть: предприятия, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и другое имущество.

Контрольные вопросы и задания.

1. Какова сущность управления объектами недвижимости?

2. Особенности правового, экономического и технического аспектов управления объектами недвижимости.

3. Сформулируйте основные задачи по управлению отдельными объектами и имущественными комплексами.

4. Характеристика субъектов управления недвижимостью.

5. Приведите перечень и последовательность действий при управлении объектами недвижимости.

6. Понятие об управляющих компаниях и их функциях по управлению объектами недвижимости.

7. Сущность доверительного управления недвижимостью.

8. Основные способы управления объектами недвижимости.

9. Роль внутренней и внешней информации при выборе способов управления недвижимостью.

10. Содержание стадий жизненного цикла объектов недвижимости.