9.2Цели и особенности управления недвижимостью находящейся в частной собственности граждан и юридических лиц
Владение любой недвижимостью требует постоянного управления, с целью обеспечения максимального эффекта в интересах собственника.
Названные ранее группы недвижимости имеют свои специфические способы управления. Так операционная недвижимость - выступает как составная часть реальных активов предприятия и её использования подчинено общим целям предприятия (организации). Она является одним из ресурсов, используемых в процессе деятельности предприятия, и управление такой недвижимостью является одним из направлений управления предприятием. В первую очередь необходимо определить потребность в количестве и качестве объектов недвижимости – земельных участков, зданий, сооружений, помещений, необходимых для реализации целей и планов, стоящих перед предприятием. Данная задача решается путём:
определения количества недвижимости разного типа, необходимого для обеспечения деятельности предприятия;
определения требований и качеству требующейся недвижимости (по планировке, долговечности, соответствию специфическим запросам предприятия);
определения требований по местоположению недвижимости и др.
На основе определения потребностей в необходимой для деятельности предприятия недвижимости могут быть рассчитаны издержки по её приобретению и эксплуатации.
С учётом уровня издержек, связанных с недвижимостью, их доли в общих издержках предприятия возможно внесение определённых изменений в представлении о количественных и качественных характеристиках недвижимости, потребных для обеспечения деятельности предприятия. Для этого необходимо регулярно проводить аудит недвижимости с целью выявления затрат на содержание и генерируемые ею доходов.
К основным целям управления коммерческой недвижимостью следует отнести:
получение постоянного максимально возможного дохода от её владения;
увеличение стоимости недвижимости во времени;
поддержание хорошего состояния объекта недвижимости;
минимизацию затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию;
получение собственником высокого дохода от продажи своей недвижимости.
Управление данным видом недвижимости имеют свои особенности, отличающиеся от управления государственными и муниципальными объектами. Если управление последними строго регламентировано законодательством соответствующего уровня, то собственники коммерческой недвижимости имеют определённую самостоятельность при выборе способа управления данным видом имущества.
Собственник или привлечённый управляющий должны уметь решать вопросы технического, экономического, юридического и управленческого толка, для обеспечения эффективного управления недвижимостью.
Кратко содержание работы по управлению коммерческой недвижимостью можно представить в виде следующих мероприятий:
экспертизы объектов с целью разработки программы по их управлению, составлению прогноза динамики доходов и расходов;
подбор (наём) кадров для содержания и эксплуатации объектов в работоспособном состоянии;
привлечение арендаторов, заключение договоров с ними с целью обеспечения наиболее полной отдачи от объектов недвижимости;
работа с арендаторами по сбору арендной платы и её учёту;
подбор подрядчиков по выполнению работ связанных с содержанием и ремонтом объектов;
анализ качества работ по содержанию и ремонту объектов для продления сроков их экономической жизни;
анализ фактических доходов и расходов от объектов, внесения корректировок с целью наиболее эффективного использования недвижимости.
На практике, деятельность по управлению коммерческой недвижимостью гораздо сложнее и многообразнее чем это было показано выше, т.к. внутри каждого мероприятия можно выделить и другие работы.
Для реализации этих и других мер по управлению недвижимостью собственник (управляющий) обязан иметь знания и нормативно-правовую базу по финансовому учёту, маркетингу, эксплуатации объектов и др., умело налаживать взаимоотношения с организациями, привлекаемыми для выполнения работ.
Для профессионального управляющего недвижимостью очень важным также является выявление истеных целей собственника, как при заключении контракта, так и в ходе непосредственной деятельности при управлении объектом или комплексом объектов.
Как уже отмечалось, достижение максимальной эффективности от использования недвижимости предполагает управление формированием доходов и расходов в ходе эксплуатации объектов.
К основным показателям, отражающим формирование доходов и расходов, при управлении недвижимостью относятся:
потенциальный валовый доход (ПВД) – т.е. максимально возможный (суммированный) доход, который может принести объект недвижимости;
действительный валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход, скорректированный с учётом недобора платежей по разным причинам;
операционные расходы – расходы на обеспечение нормального функционирования объектов в соответствии с их предназначением;
чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход за минусом операционных расходов.
Операционные расходы, так же как и расходы любого предприятия могут быть разделены на постоянные и переменные.
Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта, в т.ч. налоги, расходы по страхованию, часть эксплуатационных расходов.
Переменные расходы – зависят от функционального назначения объекта, его класса, набора услуг предоставляемых арендаторам в том числе:
коммунальные услуги;
расходы на заработную плату персоналу;
расходы по содержанию, ремонту объекта и прилегающей территории и др.
Порядок определения чистого операционного дохода рассмотрим на конкретном примере. В качестве коммерческого объекта примем офисный центр площадью 1000 кв.м. с арендной платой 5,6 тыс. руб. за один 1 кв.м. в год. Потенциальный годовой валовый доход от сдачи объекта в аренду в данном случае составит: 1000х5,6 тыс.р. = 5600 тыс. р.
Реально полученный доход от объекта недвижимости отличается от ПВД.
Во - первых, всегда существуют периоды времени, когда объект, или его часть оказываются временно незанятыми по причине смены арендаторов, что ведёт к снижению дохода. Этот показатель называемый коэффициентом незанятости, как свидетельствует практика, он составляет 3% в год.
Во-вторых, часть площадей может сдаваться в аренду по льготным расценкам. Допустим, что их доля составит 20%, а средняя величина льгот равна 10%. Снижение ПВД составит ещё на 1000х0,97х0,2х0,1/1000 = 0,019 или 2% в год.
В – третьих, арендаторы, расторгающие договора аренды не погашают свою задолженность, которая по рыночной информации составляет 1% от всех поступлений арендной платы.
Таким образом, для определения действительного валового дохода (ДВД), потенциальный валовый доход должен быть уменьшен на величину потерь от незанятости помещения, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов в сумме это составит 6%.
Допустим, что собственник кроме арендной платы получил дополнительный доход в сумме – 250 тыс. р.
Тогда, ДВД будет равен:
Как уже отмечалось, чистый операционный доход определяется путём вычитания из действительного валового дохода операционных расходов.
На основании опыта работы управляющих компаний установлено, что размер операционных расходов составляет 1000-1500 рублей на кв.м. полезной площади в год. Завершая рассмотрение данного примера, определим чистый операционной доход.
Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а, следовательно, и прибыли от коммерческого объекта недвижимости. Однако большая их экономия приведёт к снижению привлекательности объекта и сокращению сроков его эксплуатации.
Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразие форм собственности, создают условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости – фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость.
Термин «инвестиции» происходит от латинского слова «invest», что означает вкладывать. В наиболее широком смысле слово «инвестировать» означает: «Расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем». Таким образом, под инвестицией следует понимать вложение инвестором собственного или заёмного (денежного) капитала для достижения предпринимательских целей, связанных с получением прибыли (дохода).
У инвестиций в недвижимость есть преимущества по сравнению с другими видами долговременных вложений.
Среди них:
высокая степень зависимости от качества менеджмента;
высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;
большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью при более высоких ставках доходности.
Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, должны учитываться инвесторами, чтобы избежать рисков и получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал.
Контрольные вопросы и задания.
1. Порядок формирования частной недвижимости в условиях рыночной экономики.
2. Привести состав объектов недвижимости характерных для частных собственников.
3. Обосновать целесообразность вложения средств в недвижимость.
4. Раскрыть различие между операционной и коммерческой недвижимостью.
5. Особенности управления операционной недвижимостью.
6. Основные цели управления коммерческой недвижимостью.
7. Способы управления коммерческой недвижимостью.
8. Порядок определения дохода при управлении недвижимостью.
9. Привести перечень расходов по содержанию объектов недвижимости.
10. Особенности инвестиций в недвижимость.