5.3Формы сделок с недвижимостью.

Волеизъявление участников сделки с недвижимостью может быть выражено в разных формах. Форма сделки имеет важное юридическое значение для её действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между ними.

Сделки с недвижимым имуществом всегда совершаются в письменной форме путём составления единого документа (договора). Положения договора должны быть сформулированы четко и ясно. Независимо от конкретного вида сделки, совершаемой с недвижимостью, договор должен:

• выражать содержание сделки (ее условия);

• быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

• в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон нотариально удостоверен, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

• зарегистрирован в регистрационной службе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

Сделка должна быть осуществлена дееспособными гражданами и правоспособными юридическими лицами при свободном волеизъявлении (без обмана, заблуждения и насилия). С введением в действие Гражданского Кодекса РФ и закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ипотеки, дарения, наследования, ренты (продажи имущества с правом пожизненного проживания) (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (ст. 35 и 41 Семейного кодекса РФ).

Все сделки с недвижимым имуществом в соответствии с Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации:

• во-первых, права собственности;

• во-вторых, вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним (право хозяйственного ведения имущества, право оперативного управления, сервитуты, пожизненного наследуемого владения землёй и др.).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным документом существования зарегистрированного права, возникающего с момента регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится регистрационной службой по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, путём внесения в Единый государственный реестр прав. Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя:

• правоустанавливающие документы;

• документы, удостоверяющие личность ходатайствующего о регистрации прав для физических лиц, а для юридических лиц – учредительные документы;

• документ об уплате госпошлины и др.

Для признания правомерности сделок следует чётко их разграничивать на действительные и недействительные.

Сделка с недвижимостью считается действительной при соблюдении следующих требований:

• содержание и правовые последствия её не противоречат закону и иным правовым актам;

• совершена она дееспособными и правоспособным лицами;

• волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

• форма сделки письменная (нотариально удостоверенная в установленном законом случаях), зарегистрирована в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий.

Они подразделяются на две разновидности:

• ничтожная;

• оспоримая (т.е. абсолютно и относительно недействительная).

Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда и ничтожная с самого начала её совершения, независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью различают:

• мнимые;

• притворные.

Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, они, как правило, преследуют противозаконные цели, например: дарение, купля – продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или взыскания по требованию кредитора.

Притворной – называется сделка, прикрывающая другую сделку. Часто купля-продажа дома и земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для укрытия от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений (без согласия собственника).

Контрольные вопросы и задания.

1. Дайте определение понятию сделки с недвижимостью.

2. Приведите перечень сделок с объектами недвижимости.

3. Приведите классификацию сделок с объектами недвижимости.

4. Назовите распространённые сделки с земельными участками.

5. Перечислите сделки с жилыми объектами.

6. Краткое содержание и требования к документам по сделкам с недвижимостью.

7. Назовите наиболее распространённые формы противоправных сделок с недвижимостью.

8. Законодательная основа и порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью.

9. В каком случае возможен отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

10. Дать понятие о недействительных, оспоримых, мнимых и притворных сделках с недвижимостью.