11.2Требования к техническому состоянию объектов недвижимости.

Параметры эксплуатационных качеств и их значения должны определяться с учётом состояния эксплуатируемого объекта, как текущего, так и будущего которое должно быть обеспечено в течение планируемого периода. Параметры эксплуатационных качеств (ПЭК) можно разделить на две группы:

• физико-технические – погрешность, несущая способность и допустимые деформации конструкций, теплозащита, гигроскопичность и герметичность ограждающих конструкций;

• функциональные габариты (площадь, высота, объём); санитарно-гигиенические параметры среды обитания, экономические параметры обслуживания (удельный вес затрат на обеспечение функционирования систем).

К каждому элементу объекта недвижимости предъявляются свои специфические требования. Так, в кровле не должно быть протечек, своевременно с неё должны убираться снег, наледи, сосульки, мусор, а также обеспечиваться водосток.

Места общего пользования (лестничные клетки, коридоры, холлы, вестибюли) должны быть нормально освещены, иметь необходимый температурно-влажностный режим и не иметь посторонних предметов.

Жилые и служебные помещения должны соответствовать требуемому санитарному состоянию, температурно-влажностному режиму (20-22°С) и другим требованиям.

На чердаках и в подвальных помещениях следует обеспечивать подход ко всем элементам зданий и инженерно-техническим системам, соблюдать требуемый температурно-влажностный режим и освещенность.

Прилегающие территории жилых домов и зданий общего пользования должны иметь малые архитектурные формы, оборудованные детские и спортивные площадки, подъезды для пожарных машин и другой специальной техники.

11.3Организация ремонтных работ объектов недвижимости.

Всю совокупность ремонтных работ объекта недвижимости можно разделить на:

• планово-предупредительные ремонтные работы (ППР);

• ремонтные работы по улучшению технико-экономических характеристик объекта недвижимости для предотвращения и ликвидации морального устаревания здания, повышения его потребительской ценности, эффективности эксплуатации.

В свою очередь планово-предупредительные ремонтные работы делятся на:

• текущий профилактический ремонт (ТПР);

• текущий непредвиденный ремонт (ТНР);

• охранно – поддерживающий ремонт;

• выборочный капитальный ремонт (ВКР) .

Ремонтные работы по улучшению параметров объектов могут выполняться в виде:

• комплексного капитального ремонта (ККР) и реконструкции.

Текущий ремонт предохраняет объект от преждевременного износа конструкций и инженерного оборудования зданий, а также обеспечивает устранение возникших мелких повреждений и неисправностей, которое включает:

• текущий профилактический ремонт (ТПР), определяется заблаговременно в годовых и квартальных планах на основе плановых технических осмотров и предусматривает ремонт и краску кровель, замену водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей и др.;

• текущий непредвиденный ремонт (ТНР) – это устранение выявляемых в процессе эксплуатации дефектов, выполняется, как правило, в срочном порядке, в том числе по заявкам клиентов (жильцов, арендаторов).

В состав ремонтных работ может включаться и охранно-поддерживающий ремонт, проводимый в объектах ветхого фонда, которые в ближайшее время не могут быть снесены, но представляют опасность для жильцов, арендаторов.

Капитальный ремонт недвижимости предусматривает работы по замещению и восстановлению конструктивных элементов, инженерно-технического оснащения зданий и разделяется на:

• выборочный капитальный ремонт (ВКР), включающий восстановление, замену, усиление отдельных конструктивных частей здания, инженерных систем и оборудования для устранения физического износа, предотвращения ухудшения состояния смежных конструкций, их повреждения или разрушения;

• комплексный капитальный ремонт (ККР), охватывающий всё здание или отдельные его секции, проводимый для ликвидации физического и морального износа посредством замены изношенных конструкций и инженерного оборудования с одновременным повышением уровня благоустройства всего объекта недвижимости в целом.

Реконструкция предполагает частичную или полную перепланировку объекта недвижимости с изменением основных технико-экономических показателей, исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм технического регулирования:

• возведение надстройки, пристройки;

• повышение качественного уровня инженерного оборудования, включая наружные сети;

• замена изношенных конструкций, инженерных систем и коммуникаций на современные, более надёжные и эффективные для улучшения архитектурной выразительности зданий и благоустройства прилегающей территории.

Производство ремонтных работ и реконструкция объектов недвижимости должна осуществляться на основании заранее разработанной и утвержденной проектно-сметной документации, наличия источников финансирования с привлечением подрядных ремонтно-строительных организаций.

Контрольные вопросы и задания.

1. Раскройте основную цель управления технической эксплуатацией объектов недвижимости.

2. Назовите состав работ по технической эксплуатации объектов недвижимости.

3. Охарактеризуйте основные требования, предъявляемые к техническому состоянию объектов недвижимости.

4. В чём заключается комплекс работ по техническому мониторингу и диагностике недвижимости?

5. Назовите сведения, содержащиеся в техническом паспорте объекта.

6. Перечислите примерный комплекс работ по санитарному содержанию офисного объекта недвижимости.

7. Назначение и перечень инженерных систем и оборудования объекта недвижимости.

8. Каков порядок системы технического обслуживания инженерных систем и оборудования объектов недвижимости?

9. Дайте характеристику видам ремонтных работ объектов.

10. Каков порядок организации и проведения ремонтных работ объектов недвижимости?