8.4.5Передача недвижимости в субаренду.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду (поднаём). Субарендаторами могут быть любимые физические и юридические лица. Отношения между арендатором и субарендатором регулируются договором субаренды и соглашением о праве передачи недвижимости в субаренду. Договор субаренды не может быть заключён на срок, повышающий срок договора аренды. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор не получает права на заключение договора субаренды.

Субарендатор не имеет права распоряжаться полученными арендными правами, в том числе передавать их в залог, вносить в уставные капиталы хозяйственных обществ.

В субаренду большей частью сдаются торговые и офисные помещения, при этом КУИ вправе устанавливать предельные нормы площадей, которые арендатор может сдавать в субаренду (не более 25%). В случае если арендатор сдаёт более установленной нормы площадей, комитет по управлению имуществом оставляет за собой право перезаключить договор аренды напрямую с субарендатором, изменив договор с основным арендатором.

8.5Управление земельными ресурсами муниципальных образований.

Управление муниципальными землями важнейшая часть системы управления муниципальной недвижимостью. Она предусматривает достижение нескольких целей:

• эффективное использование муниципальных земель;

• оптимизация структуры доходов местного бюджета за счёт доходов от земельной собственности;

• создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования;

• обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости для физических и юридических лиц.

Процессы управления земельными ресурсами включает планирование использование земельных ресурсов, организацию землеустройства, учёт мониторинга земель, контроль соблюдения земельного законодательства и использования земель, оценку земли, выбор формы распоряжения земельными участками, изъятие земель для муниципальных нужд.

В системе управления муниципальной недвижимостью наиболее существенными являются вопросы разграничения земель по формам собственности и организации процесса передачи прав на землю. Разграничение собственности на землю между муниципальными образованиями и субъектами РФ осуществляется на основе федерального и регионального законодательства. Право собственника на землю от имени муниципальных образований осуществляют соответствующие органы местного самоуправления (как правило, КУИ).

Земли в пределах границ муниципального образования, не отнесённые к государственной, частной и иной собственности являются землями собственности муниципального образования. Они используются в соответствии с установленным для них правовым режимом путём включения в гражданский оборот, охрану, учёт и мониторинг. Правовой режим включает целевое назначение и разрешённое использование земель. Целевое назначение земель – это разрешённое законом использование земли для удовлетворения потребностей граждан и юридических лиц. Разрешённое использование земель – использование земель с учётом целевого назначения и установленных ограничений (обременений), сервитутов.

Разрешённое использование земель определяется органами местного самоуправления на основе градостроительной и землеустроительной документации и указывается в правоустанавливающих документах, а также в документах государственного учёта и регистрации.

Земли городов и других населённых пунктов образуют сложный состав, в который входят земельные участки:

• жилой и общественной застройки;

• общего пользования;

• транспорта, связи;

• промышленной и коммунально-складской застройки;

• природоохранного, оздоровительного, рекреационного (отдыха, туризма) и др.

Вопросы предоставления земельных участков для различных целей регулируются на местном уровне в соответствии с федеральным и региональным законодательством.

Граждане могут иметь земельные участки, земельные доли на праве:

• собственности;

• постоянного (бессрочного) пользования, возникшего до введения в действие ЗК РФ 2001г.;

• пожизненного наследуемого владения, возникшего до введения в действие ЗК РФ 2001г.;

• аренды.

Гражданам земельные участки предоставляются бесплатно для индивидуального жилищного строительства в случае наличия права на бесплатное получение земельных участков.

Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок.

Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, также имеют право однократно бесплатно приобрести их в собственность.

При оформлении права собственности в названных случаях граждане не обязаны уплачивать кадастровую или рыночную стоимость земельных участков. Однако, они несут расходы в виде сборов, установленных федеральными законами за землеустроительные работы, выдачу кадастровой карты и регистрацию права собственности.

В аренду земельные участки предоставляются для индивидуального жилищного строительства (на период проектирования и строительства) и для огородничества.

Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности; бессрочного (постоянного) пользования, срочного (временного) пользования; аренды на определенный срок.

Государственным и муниципальным предприятиям, учреждениям и организациям земельные участки предоставляются на праве бессрочного (постоянного) пользования.

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица в соответствии со статьёй 28 Земельного кодекса РФ могут получать земельные участки в собственность только за плату (кроме участков, находящихся в приграничных территориях).

Контрольные вопросы и задания.

1.Раскрыть понятие о муниципальной собственности и её особенностях.

2. Перечислить состав муниципальной собственности.

3. Назвать основные цели и принципы управления муниципальной недвижимостью.

4. Привести структуру органов власти по управлению и их компетенции.

5. Каковы особенности управления муниципальной недвижимостью?

6. Раскрыть порядок подачи муниципального имущества в хозяйственное ведение.

7. Раскрыть порядок передачи муниципального имущества в оперативное управление.

8. Особенности передачи муниципального имущества в безвозмездное пользование.

9. Какова роль арендных отношений при управлении объектами муниципальной недвижимости?

10. Раскрыть порядок передачи объектов в аренду и субаренду.

11. Виды разрешённого использования муниципальных земель.

12. Каков порядок передачи и оформления земельных участков в частную собственность?