- •Экономика и управление недвижимостью
- •Введение
- •1Тема: Сущность и основные признаки недвижимости
- •1.1 Понятие и признаки недвижимости;
- •1.2 Недвижимость как объект физических, экономических, правовых и социальных свойств;
- •1.3 Классификация объектов недвижимости.
- •1.1Понятие и признаки недвижимости.
- •1.2Недвижимость как объект физических, экономических, правовых и социальных свойств
- •1.3Классификация объектов недвижимости.
- •2Тема: Приватизация государственного и муниципального имущества
- •2.1. Приватизация, как основа создания рыночных отношений в России.
- •2.2. Цели, принципы и способы приватизации.
- •2.3. Итоги приватизации государственной и муниципальной собственности в рф.
- •2.1Приватизация, как основа создания рыночных отношений в России.
- •2.2Цели, принципы и способы приватизации.
- •2.3Итоги приватизации государственной и муниципальной собственности в рф.
- •3Тема: Право собственности и другие права на недвижимость.
- •3.1. Понятие и структура права собственности на объекты недвижимости.
- •3.2. Общие права, обязанности и ограничения собственников и обладателей вещных прав на недвижимость.
- •3.1Понятие и структура права собственности на объекты недвижимости.
- •3.2Общие права, обязанности и ограничения собственников и обладателей вещных прав на недвижимость.
- •3.3Особенности прав и обязанности собственников и обладателей вещных прав на земельные участки.
- •4Тема: Формы собственности на недвижимость.
- •4.1Понятие и законодательная основа форм собственности.
- •4.2Характеристика частной собственности.
- •4.3Состав государственной и муниципальной собственности.
- •4.4Взаимодействие различных форм собственности.
- •5. Состав муниципальной собственности.
- •5Тема: Сделки с недвижимостью.
- •5.1. Понятия и виды сделок с недвижимостью;
- •5.2. Классификация сделок с недвижимостью;
- •5.3. Формы сделок с недвижимостью.
- •5.1Понятия и виды сделок с недвижимостью.
- •5.2Классификация сделок с недвижимостью
- •5.3Формы сделок с недвижимостью.
- •6Тема: Основы управления недвижимостью.
- •6.1Сущность механизма управления недвижимостью.
- •6.2Цели и задачи управления недвижимостью.
- •6.3Субъекты управления недвижимостью.
- •6.4Способы управления недвижимостью.
- •7Тема: Управление государственной собственностью (недвижимостью).
- •7.1. Структура государственной собственности;
- •7.2.Структура органов управления государственной собственностью и их функции;
- •7.3.Способы управления государственной собственностью.
- •7.1Структура государственной собственности.
- •7.2Структура органов управления государственной собственностью и их функции.
- •7.3Способы управления государственной собственностью
- •7.3.1Управление государственными унитарными и казёнными предприятиями.
- •7.3.2Управление государственными долями (пакетами акций) в акционерных обществах.
- •8Тема: Управление муниципальной недвижимостью
- •8.1Состав муниципальной собственности.
- •8.2Цели и задачи управления муниципальной недвижимостью.
- •8.3Органы управления муниципальной недвижимостью.
- •8.4Особенности управления муниципальной недвижимостью.
- •8.4.1Передача нежилых помещений в хозяйственное ведение.
- •8.4.2Передача нежилых помещений в оперативное управление.
- •8.4.3Передача имущества в безвозмездное пользование.
- •8.4.4Передача недвижимости в аренду.
- •8.4.5Передача недвижимости в субаренду.
- •8.5Управление земельными ресурсами муниципальных образований.
- •9Тема: Управление частной недвижимостью
- •9.1. Формирование и состав частной недвижимости;
- •9.2. Цели и особенности управления недвижимостью находящейся в частной собственности граждан и юридических лиц.
- •9.1Формирование и состав частной недвижимости
- •9.2Цели и особенности управления недвижимостью находящейся в частной собственности граждан и юридических лиц
- •10Тема: Управление земельными участками
- •10.1. Сущность основных понятий о земле и земельных отношениях в России.
- •10.2. Субъекты и объекты земельных отношений и их полномочия.
- •10.4. Способы получения и прекращения права собственности на земельные участки.
- •10.1Сущность основных понятий о земле и земельных отношениях в России
- •10.2Субъекты и объекты земельных отношений и их полномочия
- •10.3Сущность и порядок осуществления землеустройства.
- •10.4Способы получения и прекращения права собственности на земельные участки
- •10.5Особенности управления земельными ресурсами и земельными участками.
- •11Тема: Управление технической эксплуатацией объектов недвижимости.
- •11.1. Виды работ по технической эксплуатации объектов недвижимости.
- •11.2. Требования к техническому состоянию объектов недвижимости.
- •11.3. Организация ремонтных работ объектов недвижимости.
- •11.1Виды работ по технической эксплуатации объектов недвижимости
- •11.2Требования к техническому состоянию объектов недвижимости.
- •11.3Организация ремонтных работ объектов недвижимости.
- •12Тема: Оценка стоимости недвижимости
- •12.1Основные понятия стоимости оценки объектов недвижимости.
- •12.2Нормативно-правовое регулирование оценки.
- •12.3Факторы, влияющие на величину стоимости оценки недвижимости. Виды стоимости объектов недвижимости.
- •12.4Основные подходы и методы к оценке недвижимости.
- •12.5Особенности оценки земельных участков.
- •Подходы к оценке земли и их методы
- •12.6Отчёт об оценке недвижимости.
- •13Тема: Рынок недвижимости
- •13. 1. Сущность, основные понятия и функции рынка недвижимости.
- •13. 2. Отличительные особенности и виды рынков недвижимости.
- •13.3. Инфраструктура рынка недвижимости.
- •13.1Сущность, основные понятия и функции рынка недвижимости
- •13.2Отличительные особенности и виды рынков недвижимости
- •13.3Инфраструктура рынка недвижимости
- •14Тема: Налогообложение недвижимости
- •14.1Правовая основа налогообложения недвижимости в рф
- •14.2Виды налогов на недвижимость
- •14.3Объекты налогообложения
- •14.3.1Налогообложение собственников недвижимости
- •14.3.2Налогообложение юридических и физических лиц при сделках с недвижимым имуществом
- •Виды налогов на недвижимость.
- •15Тема: Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •15.1. Понятие и цели государственной регистрации прав на недвижимость;
- •15.2. Принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость;
- •15.3. Предоставление информации из единого государственного реестра прав.
- •15.1. Понятие и цели государственной регистрации прав на недвижимость
- •15.2Принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость
- •15.3Предоставление информации из единого государственного реестра прав
- •Словарь основных терминов
- •Библиографический список
7.3.1Управление государственными унитарными и казёнными предприятиями.
Как уже отмечалось, в период перехода к рыночным отношениям государство оставило в своей собственности часть предприятий, передав им имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Такие предприятия получили соответственно статус государственных унитарных (ГУП) или казённых.
В Концепции Правительства РФ «О Федеральных государственных унитарных предприятиях, основанных на праве хозяйственного ведения» отмечено, что они создаются исключительно в тех случаях, когда выпускаемая ими продукция (услуги) не может производиться (оказываться) хозяйствующими субъектами иной организационно-правовой формы. В первую очередь это продукция военного, научного, космического и другого назначения, обеспечивающая все виды национальной безопасности и стратегический интерес Российской Федерации.
В условиях сохранения отраслевого принципа управления контроль за деятельностью унитарными предприятиями осуществляют федеральные органы исполнительной власти, на которые возложены функции по организации, координации и регулировании их деятельности в соответствующей отрасли. Непосредственно функции управления осуществляют руководители предприятий путём заключения контракта с ними на определённый срок.
В целях организации контроля за эффективностью деятельности ГУПов правительством утверждён порядок отчётности, в соответствии с которым руководители должны ежеквартально представлять отчёт о работе предприятия в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и отраслевой орган исполнительной власти параллельно.
Отчёт должен содержать информацию о прибылях и убытках, кредиторской и дебиторской задолженности, показателях рентабельности, ликвидности, финансовой устойчивости, стоимости чистых активов предприятия и др. Для крупных ГУПов правительство установило обязательность ежегодных аудиторских проверок по методике утверждённой Минфином РФ. Часть прибыли, полученной такими предприятиями, отчисляется в федеральный бюджет. Определение размера прибыли устанавливается отраслевым органом управления.
В тоже время, руководители унитарных предприятий могут самостоятельно управлять финансовыми потоками, особенно в части управления затратами, их экономической обоснованности, что часто провоцирует рост цен на их продукцию.
7.3.2Управление государственными долями (пакетами акций) в акционерных обществах.
В качестве объекта управления может выступать не только объект собственности в виде имущественного комплекса, но и обособленная доля в общей собственности, выраженная в комплексе имущественных прав. Следовательно, пакеты акций акционерных обществ, закреплённые в собственности государства, являются самостоятельными объектами управления, которые могут формироваться тремя способами:
- в процессе приватизации государственных предприятий путём акционирования, когда в собственности государства закрепляются на определённый период часть акций таких обществ;
- посредством передачи в государственную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставной капитал которых вносится государственное имущество;
- путём покупки акций за счёт средств бюджета.
Особой формой участия государства в управлении акционерными обществами, часто используемой, является специальное право – так называемая «золотая акция», которая предоставляет право «вето» при принятии общими собраниями акционеров решений по ключевым вопросам функционирования открытого акционерного общества (ОАО). К ним, в частности относятся:
внесение изменений в устав ОАО;
реорганизация ОАО;
ликвидация ОАО;
изменение уставного капитала ОАО;
совершение ОАО крупных сделок.
«Золотая акция» используется с момента отчуждения из государственной собственности 75% акций соответствующего ОАО. Из более, чем четырёх тысяч таких действующих хозяйственных обществ в отношении 18% (750) ОАО государством применено такое специальное право на участие в органах управления путем владения «золотой акцией».
Пакеты акций, находящиеся в государственной собственности отличаются большим разнообразием самих предприятий, которые стали основой создания ОАО, а также по величине пакета, степени ликвидности акций и т.д., поэтому система управления государственными долями (пакетами акций) должна учитывать все особенности.
Основными целями управления государственными долями (пакетами акций) в акционерных обществах являются:
увеличение налоговых доходов федерального бюджета;
выполнение акционерными обществами общегосударственных функций;
стимулирование развития производства и привлечение инвестиций;
оптимизация управленческих затрат и др.
Выполнение перечисленных целей управления государственными долями (пакетами акций) в акционерных обществах диктует необходимость решения следующих задач:
классификация учёта пакетов акций, закреплённых за государством;
оптимизации количества объектов управления;
разработки критериев оценки эффективности управления государственными долями акций;
организации системы контроля за качеством управления.
Непосредственными исполнителями реализации намечаемых задач являются представители Российской Федерации в органах управления крупнейших акционерных обществах, назначаемых Правительством РФ (атомной, авиационной, судостроительной и электронной промышленности, нефтегазового комплекса, воздушного, морского и речного транспорта и др. отраслей). Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом назначает представителей в менее значимые для государства акционерные общества. В качестве представителей могут быть государственные служащие различных органов исполнительной власти, а также иные граждане РФ (за исключением избранных в представительные органы власти любого уровня).
Порядок действий представителей регламентирован Правительством РФ. Они имеют право формировать повестку дня общего собрания акционеров, использовать право «вето», участвовать в работе совете директоров ОАО. В их функции входит два раза в год направлять отчёты о деятельности ОАО в органы власти, которые их делегировали в акционерные общества.
Следует признать, что, несмотря на принимаемые меры по повышению эффективности деятельности института представителей РФ в акционерных обществах, многие из них слабо влияют на результаты работы предприятий, вошедших в состав обществ. Имеются случаи перевода части собственности акционерных обществ в неконтролируемые организации, допускаются нерациональные затраты, случаи преднамеренного банкротства и др.
Контрольные вопросы и задания.
1. Что отличает субъекты публичной собственности от субъектов частной собственности?
2. Назовите законодательные акты, регулирующие порядок разграничения государственной собственности.
3. Какие объекты собственности находятся исключительно в ведении Федерации?
4. Раскройте порядок распределения имущества по уровням собственности.
5. Раскройте структуру органов власти по управлению государственным имуществом и их функции.
6. Охарактеризуйте общие подходы по управлению государственной собственностью.
7. Раскройте порядок управления государственными унитарными и казёнными предприятиями.
8. Порядок управления государственными долями (пакетами акций) в акционерных обществах.
9. Назовите основные проблемы, существующие при управлении объектами государственной собственности.
10. Назовите меры, которые должны быть приняты по улучшению работы предприятий, находящихся под контролем государства.