12.4Основные подходы и методы к оценке недвижимости.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Вся оценка недвижимости построена на трёх классических подходах: доходном, сравнительном и затратном. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.

Доходный подход.

Основная идея доходного подхода состоит в том, что цена недвижимости зависит от дохода, который она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:

• доход от эксплуатации недвижимости;

• доход от перепродажи недвижимости (реверсии).

Ключевыми понятиями, которые используются при применении доходного подхода являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (К_к).

В общем виде, основу доходного подхода составляет простая известная формула: доход (ЧОД) равен стоимости (V) умноженной на ставку капитализации (Кк):

, (12.1)

Из этого в свою очередь следует:

(12.2)

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации. Эта формула лежит в основе разновидностей методов доходного подхода:

• метода капитализации дохода (МКД);

• метода дисконтированных денежных потоков (МДДП).

В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход (ЧОД) от оцениваемого объекта недвижимости.

Метод капитализации дохода для оценки недвижимости применятся в том случае, когда сумма доходов не будет меняться со временем (ЧОД=const), не будет меняться и ставка капитализации (К_к), а доходы не ограничены во времени.

С целью уяснения данного метода рассмотрим следующий пример.

Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающий доход (ЧОД) в сумме 900 тыс. руб. оценщик нашел сопоставимый с оцениваемым объект, который был продан за 4000 тыс. р. На основании отчета о прибылях и убытках проданного объекта был реконструирован его ЧОД, который оказался равным 760 тыс. р. На основании приведенной формулы (12.1) оценщик рассчитал рыночную ставку капитализации:

R=760/4000=0,19 (19% годовых)

Стоимость оцениваемого объекта будет равна:

V=900/0,19=4737 тыс. р.

Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП) используется для определения рыночной стоимости объектов с нестабильным потоком доходов. Данный метод значительно точнее метода капитализации дохода, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, поскольку следует учитывать уровень инфляции, положение на рынке недвижимости, условия кредитования, расходы на содержание, рекламу и др.

Оценка недвижимости методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы:

• выбор длительности прогнозного периода;

• расчет денежного потока для каждого прогнозного года;

• расчет ставки дисконтирования для пересчета будущих доходов в текущую стоимость;

• расчет стоимости реверсии (продажи);

• расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

Для того, чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения и применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента. Для его использования имеются специальные таблицы. Читателям, заинтересованным в детальном изучении метода ДДП с пользованием функций сложного процента необходимо обратиться к работам Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. (Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Дело, 1997).

Сравнительный подход

Данный подход оценки основан на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами, в отношении которых имеется достоверная информация о ценах недавних продаж. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Данный подход к оценке недвижимости использует следующие методы:

1. Метод сравнения продаж;

2. Метод соотношения дохода и цены продажи.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о характеристиках объектов оценки и ценах и характеристиках их аналогов.

Состав информации можно разбить на три основных блока:

• данные о физических и экономических характеристиках объекта оценки и его окружения;

• данные о физических и экономических характеристиках объектов-аналогов и их окружения;

• рыночная и ценовая информация об объектах-аналогах.

Анализируя отличия таких ценообразующих характеристик, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, местоположение, физические и экономические характеристики и др. можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости путем внесения поправок.

Поправка в денежном выражении – это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены сопоставимого объекта. Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Особенности сравнительного подхода оценки рассмотрим на конкретном примере, используя данные таблицы 12.2.

Таблица 12.2 - Расчет итоговой корректировки

№ п/п	Характеристика	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
1	Продажная цена	требуется определить	7000 т. руб.
2	Бассейн	нет	есть (вклад - 580 т. руб.)
3	Ландшафт	лучший	хуже (вклад + 210 т. руб.)
4	Интернет	нет	есть (вклад - 70 т. руб.)
5	Финансирование	рыночное	рыночное
6	Размер участка	сопоставимый	сопоставимый
7	Гараж	есть	есть
	Итоговая корректировка		- 440 т. руб.

Стоимость оцениваемого объекта составит 6560 тыс. р.

Определение стоимости объекта с использованием метода соотношения дохода и цены продажи покажем на основании конкретного примера.

Оценщик должен определить рыночную стоимость объекта недвижимости, который обеспечивает потенциальный валовый доход 30000т. р. В базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (таблица 12.3)

Таблица 12.3 - Сведения об аналогах

Аналог	Цена продажи, т. руб.	ПВД, т. руб.
1	105000	35000
2	96000	28000
3	110000	31000

Рассчитаем средний валовый рентный мультипликатор (СВРМ) по аналогам и его среднее значение:

(105000:35000+96000:28000+110000:31000):3=3,3257

Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна:

30000х3.3257=99770 тыс. р.

Затратный подход

Основная идея метода – объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.

Затратный подход к оценке недвижимости определяет её стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам он основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определить затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания, а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости здания и цены земельного участка и представляет собой рыночную стоимость оцениваемой недвижимости с помощью затратного подхода.

Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается за счет разработки специальных программных продуктов, издания справочников в которых часто указывают индексы стоимости для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели.

При оценке стоимости объекта недвижимости затратным подходом используются следующие методы:

• Метод сравнительной единицы;

• Метод разбивки по компонентам;

• Метод количественного обследования;

• Метод ликвидационной стоимости.

Применение каждого из них требует знания технологии и стадий строительства объектов недвижимости с учетом строительных норм и правил (СНиП), порядка ценообразования и разработки проектно-сметной документации.

В связи с этим оценщики имеют право привлекать для расчета стоимости объектов затратным методом квалифицированных специалистов строительной отрасли, отразив это в отчете об оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.