14.3.2Налогообложение юридических и физических лиц при сделках с недвижимым имуществом

При сделках с недвижимостью участники сделки обязаны уплачивать несколько видов налогов, основные из них это налог на добавленную стоимость, налог на прибыль, а также местные налоги.

Налог на добавленную стоимость

Закон РФ от 26.12.1991 г. № 1992 «О налоге на добавленную стоимость» относит к объектам налогообложения обороты по реализации товаров, работ или услуг. При этом под реализацией товаров, работ или услуг налоговое законодательство понимает передачу на возмездной основе, в том числе обмен товарами или услугами, право собственности на товары.

Таким образом, при совершении сделок купли-продажи с недвижимым имуществом возникает обязанность по уплате налога на добавленную стоимость (НДС). Плательщиками налога являются юридические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Сумма налога, подлежащая уплате, определяется как разница между суммами реализованной недвижимости и суммами, фактически уплаченными за её приобретение. Ставка НДС при осуществлении оборотов при реализации недвижимого имущества – 18%. Уплата налога производится ежемесячно, не позднее 20 числа следующего месяца.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения является валовая прибыль организации, которая представляет собой сумму прибыли от реализации основных фондов (в том числе недвижимости, земельных участков) и доходов от внереализованных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям. При определении прибыли от реализации основных фондов и иного имущества предприятия для целей налогообложения учитывается разница между продажной ценой и первоначальной и остаточной стоимостью этих фондов имущества.

Плательщиками налога на прибыль являются юридические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Ставка налога устанавливается законодательством (представительным органом субъекта РФ) в размере, не превышающем 20%, а для предприятий по прибыли, полученной от посреднических операций и сделок, бирж, брокерских контор, банков, других кредитных организаций и страховщиков в размере не более 30%.

Следует учитывать, что выручка от реализации недвижимого имущества является объектом налогообложения не только налога на прибыль предприятия и организации, но и других налогов, установленных НК РФ.

При сдаче в аренду недвижимости юридическим лицом, согласно закону «О налоге на добавленную стоимость», арендодатель обязан уплатить в бюджет налог на НДС по ставке 18%.

Сдача недвижимости в аренду приносит арендодателю прибыль, вся сумма арендной платы вносится им в валовую прибыль. Если имеется прибыль от других видов деятельности, то доход от сдачи имущества в аренду является внереализационным доходом. Таким образом, сдача недвижимости в аренду облагается НДС и налогом на прибыль.

Изложенное выше представлено в виде схемы, представленной на рисунке 14.1.

Рисунок 14.10 – Схема налогообложения недвижимости.

Налогообложение физических лиц при сделках с недвижимостью

Подоходный налог при продаже недвижимости

При продаже физическим лицом недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности, он обязан уплатить подоходный налог. При этом применяются два способа исчисления подоходного налога:

а) не вся сумма, полученная от продажи недвижимости, является доходом гражданина. Надо учитывать, что определённые затраты были при покупке или строительстве этой недвижимости. Данные расходы вычитаются из состава полученного дохода. При этом необходимо учитывать, что все эти расходы должны быть документально подтверждены. В совокупный годовой доход включается остаток этой разницы (доход минус расход). Данная схема применяется редко;

б) согласно закона «О подоходном налоге» не включаются в совокупный годовой доход суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, жилых домов, дач, садовых домиков, земельных участков, принадлежащих физическим лицам на праве собственности, в части не превышающей 5000-кратного, установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (МРОТ). При продаже другого имущества (гаражи, торговые павильоны), принадлежащего физическим лицам на праве собственности в совокупный годовой доход не включаются в суммы, не превышающие тысячекратного установленного законом размера МРОТ.

Подоходный налог при строительстве (покупке) недвижимости

В целях стимулирования жилищного строительства, улучшения условий жизни населения в соответствии с изменениями, внесёнными в Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» суммы, израсходованные гражданином на строительство, либо на приобретение жилья, не включаются в налогооблагаемый доход.

Совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, уменьшается на суммы, направленные физическими лицами, являющиеся застройщиками, либо покупателями, по их письменным заявлениям по месту работу, или в налоговый орган, на новое строительство, либо приобретение жилого дома (квартиры) или дачи на территории РФ, в пределах 5000-кратного размера МРОТ. Данное положение не применяется в случаях, когда оплата названных расходов за физических лиц производится предприятиями и организациями за счёт своих средств.

В подтверждение того, что физическое лицо является застройщиком, им должны быть представлены (в бухгалтерию предприятия или налоговой орган) копия разрешения на строительство, справка из ЖСК или договор со строительной организацией о долевом участии в строительстве конкретного объекта.

Налогообложение доходов физических лиц от сдачи в аренду недвижимости

Физические лица, сдающие внаём помещения, квартиры, строения и другое движимое и недвижимое имуществ обязаны учитывать размер платы за сдачу внаём, указанного имущества, получаемого как в денежной, так и в натуральной форме. Независимо от того, является ли сдача имущества в аренду (внаём) единственным источником получения дохода или уже существуют и другие источники доходов, гражданам в обязательном порядке необходимо подавать по итогам года декларацию о совокупном годовом доходе.

Налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения

Плательщиками налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, являются граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства (физические лица), которые становятся собственниками имущества, переходящего к ним на территории РФ в порядке наследования или дарения.

Налог уплачивается в случае, когда физические лица принимают в порядке дарения жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики, земельные участки.

Существующая налоговая система имеет массу недостатков, которые затрудняют эффективное использование земель, поселений и других объектов недвижимости, а налог на имущество предприятий не способствует внедрению новых технологий и тормозит инвестиции в модернизацию основных фондов. Введение консолидированного налога на недвижимость на основе рыночной стоимости объектов недвижимости снизит налоговую нагрузку на активную часть основных фондов, освободит от налогообложения машины, оборудование, часть оборотных средств.

Единый налог на недвижимость предусмотрен специальной частью Налогового кодекса РФ взамен действующих налогов на имущество организаций и физических лиц и земельного налога. Концепция его применения отрабатывается в ходе эксперимента в некоторых городах страны.

Минэкономразвития РФ утвердил методику кадастровой оценки недвижимости для введения данного налога с 2013 года.

Контрольные вопросы и задания