9Тема: Управление частной недвижимостью

Содержание темы:

9.1. Формирование и состав частной недвижимости;

9.2. Цели и особенности управления недвижимостью находящейся в частной собственности граждан и юридических лиц.

Литература 5; 26; 33; 40

9.1Формирование и состав частной недвижимости

В период с 1923 года по 1991 год в нашей стране было изъято понятие частной собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, удовлетворять требования кредиторов, практически отсутствовал рынок недвижимости.

С переходом на рыночные отношения физические лица и организации различных организационно-правовых форм путём приватизации или на вторичном рынке стали приобретать в частную собственность предприятия, здания, жилые и нежилые помещения, а впоследствии земельные участки и другие объекты.

Покупка объектов недвижимости продолжает осуществляляться в настоящее время, как для удовлетворения личных потребностей (например, в жилые) так и для получения прибыли (предприятия, жилые помещения и др.).

Это хорошо прослеживается на следующем примере. Инвестор купил складское помещение за 1000 тыс. руб. и сдал его в аренду на 3 года за ежегодную плату 200 тыс. руб. Через три года он продал помещение за 1300 тыс. руб.

Доходность инвестора сложится из поступлений:

а) от сдачи склада в аренду – 600 тыс. руб. (200х3);

б) от перепродажи склада – 300 тыс. руб. (1300-1000) и будет равна:

600 + 300/1000 х 100% = 90% за 3 года (или 30% годовых).

Доход при приобретении недвижимости можно обеспечить даже при использовании заемных средств. Если бы инвестор в приведённом выше примере приобретал объект за счёт ипотечного кредита под 12% годовых, он должен уплатить за него в сумме 360 тыс. руб. (0,12х1000х3). Тогда его доходность составит:

600+300-360/1000 х100% = 54% за 3 года (18% годовых).

Если годовая доходность устраивает инвестора, то инвестиции в покупку складского помещения целесообразны.

Вложение денежных средств в недвижимость в нашей стране остается средством спасения капитала от инфляции, низкой доходности банковских вложений, нестабильности финансовой системы.

Инвестиции в недвижимость дают более высокую отдачу и складываются из нескольких частей в зависимости от конкретных ситуаций:

• прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродажи;

• текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений.

Покупатели недвижимости понимают, что она не только дорогой товар, но и наиболее долговечный из общего числа существующих (земля по своей сути вечна, здания и сооружения служат десятки и сотни лет), поэтому гораздо медленнее других товаров теряют свои потребительские свойства в процессе эксплуатации.

Физические и юридические лица вкладывают денежные средства в торговые, офисные и другие объекты с целью получения постоянного дохода при сдаче их в аренду на длительный период, или продажи в последующем по более высокой цене.

Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения числа собственников, стабилизации в обществе и др.

За сравнительно короткое время в стране путём первичного и вторичного рынка образовалось огромное количество частных собственников различных видов недвижимости, которая может быть разделена на три группы:

1. Операционная недвижимость – недвижимость, используемая собственников для реализации своих функций или бизнес процессов (административных, торговых, производственных и др.). Причём собственник (или организация) может построить или купить здание, чтобы разместить в нём свои цеха, службы и другие подразделения в одном месте и по одному адресу. Иногда эти здания имеют большие площади, чем это необходимо собственнику, так как произошли изменения в рабочем процессе или структуре организации, тогда встаёт вопрос о сдаче этих площадей в аренду, которые могли бы принести ей дополнительный доход.

2. Коммерческая недвижимость – недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для осуществления с ней таких коммерческих операций как продажа, сдача в аренду и др. В таком случае собственность приобретается целенаправленно именно для сдачи в аренду или разовых спекулятивных операций. Это, как правило, торговые центры, офисы, склады и др.

3. Недвижимость как инвестиционный инструмент – собственник использует недвижимость как объект инвестиций с целью сохранения и преумножения собственного капитала.