10Тема: Управление земельными участками

Содержание темы:

10.1. Сущность основных понятий о земле и земельных отношениях в России.

10.2. Субъекты и объекты земельных отношений и их полномочия.

10.3. Сущность и порядок проведения землеустройства.

10.4. Способы получения и прекращения права собственности на земельные участки.

10.5. Особенности управления земельными участками.

Литература 2; 4; 10; 21

10.1Сущность основных понятий о земле и земельных отношениях в России

В нашей стране земля всегда была не просто местом, где человек рождался, трудился и умирал, а тем, что гораздо больше, за что воевали и готовы были отдать жизнь. Это объясняется тем, что земля является основой жизни и деятельности человека, затрагивая многие стороны его деятельности, включая добычу полезных ископаемых, сельскохозяйственное производство, многие виды промышленного производства, а такие различные стороны общественной жизни.

В условиях советской экономики при государственной собственности на земельные ресурсы, земля рассматривалась исключительно как территориальный пространственный базис. В то время отсутствовали понятия: частная собственность и рыночная стоимость земли.

Переход к рыночным отношениям исторически и логически обусловил переход к частной форме собственности на землю и другие объекты недвижимости. Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности и людей, и общества в целом, что обусловлено её невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

В Конституции РФ (ст. 9) сказано, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Пункт второй этой статьи гласит, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Согласно ст. 1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) от 20.09.2001г. земля рассматривается как часть окружающей природы, как основа жизнедеятельности проживающих на ней народов.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определён конкретный массив или участок.

Земельные участки рассматриваются как вид имущества, объект гражданско-правовых отношений со всеми вытекающими отсюда последствиями, т.е. возможностью купли-продажи, мены, дарения, залога и др.

В повседневной практике наряду с термином «земля» применяется и термин «земельный участок», которые имеют определённые различия.

Так, термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идёт о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены определённые работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.

Рассматривая вопросы управления недвижимостью мы будем в основном использовать понятие земельный участок. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» № 28-ФЗ ст. 02.01.2000г., сущность земельного участка трактует как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Как природный ресурс земля находит своё экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами государственного управления и местного самоуправления. Это взаимодействие носит название земельных отношений.

Земельные отношения раскрывают сущность взаимодействия органов государственной власти, местного самоуправления, юридических лиц и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками, либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Субъектами правовых земельных отношений являются граждане, юридические лица РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на использование земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами, в соответствии с которыми иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками сельскохозяйственного назначения и участками, находящихся на приграничных и иных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ.

Объектом земельных отношений выступают участок в целом в определённых границах фиксированной площади и местоположения, земельные доли (паи) и права на них. Правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, делятся на: общие - свойственные всем земельным отношениям и специальные - характерные для определенных категорий земель и условий их использования. Например, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им свободно (продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог), поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Из оборота могут быть исключены земли лесного и водного фонда. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться по целевому назначению, т.е. для выращивания сельскохозяйственных культур. Особо прописан порядок использования земель в районах Крайнего Севера и горных районах.

Земельные отношения определяют установленные земельным законодательством:

• порядок предоставления или изъятия земельного участка;

• права и обязанности землепользователя;

• налогообложение или плату за землю;

• санкции за нарушение земельного законодательства.

Государственное регулирование земельных отношений устанавливает:

• правовые, экономические и организационные предпосылки для успешного функционирования всех форм собственности на землю и форм хозяйствования на ней;

• формирование надёжной правовой основы для установления цивилизованных отношений и правил поведения субъектов земельного рынка и обеспечение рационального использования земли.