13Тема: Рынок недвижимости

Содержание темы:

13. 1. Сущность, основные понятия и функции рынка недвижимости.

13. 2. Отличительные особенности и виды рынков недвижимости.

13.3. Инфраструктура рынка недвижимости.

Литература 12; 17; 21; 32; 33

13.1Сущность, основные понятия и функции рынка недвижимости

Рынок недвижимости является одним из важнейших элементов экономической системы любого государства. Недвижимое имущество, в чьей бы собственности оно ни находилось, играет огромную роль в процессе человеческой деятельности. Виднейшие политические деятели, философы, экономисты всех времён, школ и направлений обязательно исследовали влияние рынка недвижимости на динамику развития общества. И приходили к единому выводу, что недвижимость это важнейший элемент национального богатства любой страны, благосостояния его граждан, инструмент сохранения и накопления богатства для нынешних и будущих поколений, обеспечивающий социальную стабильность и развитие общества.

Недвижимость создаётся трудом человека и вложениями капитала, поэтому является финансовым активом, операции с которым осуществляется на рынке недвижимости как одним из важнейших секторов рыночной экономики.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование рынка недвижимости рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующей другие сферы народного хозяйства.

Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы.

Следует подчеркнуть, большое значение рынка недвижимости для любой функционирующей рыночной системы. В недвижимости заключена колоссальная стоимость национального богатства, что находит отражение в структуре валового национального продукта. Поступления от операций с государственной и муниципальной недвижимой собственностью, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют значительную часть доходов бюджетов всех уровней. Кроме того, в ходе становления и развития рынка недвижимости создаётся большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости. Инвестиционная составляющая рынка недвижимости оказывает влияние на функционирование финансового рынка, (что склоняет некоторых исследователей рассматривать рынок недвижимости как часть финансового рынка).

В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.

В широко известной работе Дж. Фридмана и Н. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» ему даётся следующее определение: «Рынок недвижимости – это определённый набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования⁸.

Отечественные экономисты считают, что определение рынка недвижимости можно представить как экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.

Здесь подмечены главные отличительные особенности рынка недвижимости – существенный временной лаг, всегда оказывающий влияние на формирование спроса и предложения на рынке недвижимости (т.н. «инерционность рынка»), а также наличие большого количества процедур, сопровождающих процесс обмена.

Помимо упомянутых выше, можно выделить и другие отличительные особенности рынка недвижимости, которые рассматриваются в следующем разделе.

Поскольку каждый объект на рынке недвижимости обладает множеством индивидуальных количественным и качественных характеристик, для выбора подходящего объекта и проведения сделки требуется приложить значительно больше усилий, чем на других рынках. Для проведения каждой сделки требуется личный контакт продавца и покупателя или их представителей. Стоимость объектов недвижимости определяется с помощью процесса оценки (в отличии от других рынков, где в качестве объекта рыночной сделки выступают имеющие уже сложившийся рынок стандартные товары или услуги, о стоимости которых можно узнать, ознакомившись со справочными ценами). В связи с этим сделки на рынке недвижимости сопряжены с более высокими издержками. Перечень основных признаков рынка недвижимости и их характеристика приведены в таблице 13.1.

Таблица 13.4 - Основные признаки рынка недвижимости

Признаки	Состояние, характеристика
Локализация	- Абсолютная неподвижность - Большая зависимость цены от местоположения - Нельзя продавать по образцам
Вид конкуренции	- Несовершенная конкуренция, олигопольный рынок - Небольшое число покупателей и продавцов - Уникальность каждого участка - Контроль над ценами ограничен - Вступление в рынок требует больших капиталов
Эластичность предложения	- Низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - Спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- Сделки носят частный характер - Публичная информация, часто неполная и неточная - Покупатель должен прибыть к неподвижному участку
Конкурентоспособность товара	- Во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - Специфичность индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- Регулируется земельным и гражданским законодательством с учётом водного, лесного, природо-охранного и иного специального права - Ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель - Большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	- Больше юридических сложностей, ограничений и условий.

Продолжение таблицы 13.1

Стоимость	- Включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права
Современное состояние	- Спрос на землю ниже предложения, т.е. отсутствие дефицита - Тенденция стабилизации и снижении цен.

В отличии от других рынков, динамика спроса и предложения на рынке недвижимости в большой степени зависит от состояния региональной экономики. В силу различий в уровне экономического развития регионов степень развитости локальных рынков недвижимости может существенно различаться. Поэтому данные о состоянии национального рынка недвижимости не всегда отражают реальное положение дел в регионах.

В Российской Федерации рынок недвижимости начал формироваться с принятием в 1990 году Закона «О собственности в СССР», признавшего форму частной собственности. До этого момента существовали лишь разрозненные, частные взаимоотношения по поводу объектов недвижимости, находящихся преимущественно в собственности государства. С переходом России на «рыночные рельсы» стал зарождаться рынок недвижимости в истинном значении этого понятия. О его становлении как крупного сектора национальной экономики и возможности анализа его рыночных характеристик, стало возможным говорить только по прошествии последних 20 лет.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынки труда, капитала, товара и услуг и т.д. для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения (здания).

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все виды деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платёжеспособный рост соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесный имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены – избыточные предложения. В цене концентрируется большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государство в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция - состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среди бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция – состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложеный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночным механизм указывает людям направление поиска, но не даёт им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признаёт лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведёт к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция – выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически свободных продавцов и покупателей.