7.4. Рекомендації стосовно правового регулювання порядку формування об’єктів нерухомості

Згідно даних, викладених у попередньому розділі, в Україні відсутній єдиний закон, в якому було б систематизовано всі процедурні питання формування об’єктів нерухомості та їхній зв’язок з веденням кадастрово-реєстраційної системи. На основі проведеного аналізу чинного законодавства України, досвіду Швеції та Молдови можна констатувати, що такий закон повинен регулювати наступні головні питання:

Закон повинен встановлювати порядок поділу та об’єднання земельних ділянок приватної власності, незалежно від способу використання цих ділянок, наявності або відсутності будівель та споруд на них, порядку поділу та об’єднання будівель, споруд, квартир житлових будинків, що не відносяться до багатоповерхової забудови, та ізольованих приміщень, незалежно від виду майна, а також порядок поділу та об’єднання земельних ділянок комунального та державного майна.

Визначення термінів. Зокрема, формування об’єкту нерухомості – це комплекс робіт, що виконуються з метою виділення об’єкту нерухомості як самостійного об’єкту права шляхом поділу (виділення частини) існуючого об’єкту нерухомості або об’єднання кількох об’єктів нерухомості, що мають спільну межу або стіну. Формування об’єкту нерухомості на основі об’єкту нерухомого майна державної або комунальної власності може здійснюватись для будь-яких цілей, що не порушують законодавство, включаючи розвиток земельної ділянки передачу об’єкта нерухомості фізичній або юридичній особі у власність або користування згідно порядку, встановленого положеннями чинного законодавства. Формування об’єкту нерухомості на основі об’єкту нерухомості приватної власності може здійснюватись у будь-яких цілях, що не порушують законодавства, включаючи: розвиток земельної ділянки, що формується; здійснення операцій з об’єктом нерухомості, що формується; поділ (виділення частки) об’єкту нерухомості, що перебуває у спільній (спільно-частковій або спільно-сумісній) власності; перерозподіл земельних ділянок, в тому числі і з метою покращення їх використання. До інших цілей формування об’єктів нерухомості можуть відноситись: поділ або об’єднання об’єктів нерухомості у зв’язку з реорганізацією або ліквідацією підприємства; продаж з аукціону частини земельної ділянки та/або частини споруди, неплатоспроможного підприємства, або підприємства, майно якого було конфісковано для погашення заборгованості по обов’язкових платежах.

Процедура формування об’єктів нерухомості. Дана процедура здійснюється за рішенням власника, а також згідно судових рішень. Технічним обґрунтуванням для такого рішення повинен бути кадастровий план та технічний опис об’єкту нерухомості. Формування об’єкту нерухомості завершується тоді, коли запис про сформований об’єкт та права на нього внесені до реєстрів державного земельного кадастру. Процедура формування об’єкту нерухомості може бути припинена в будь-який час до реєстрації права на даний об’єкт у реєстрі прав, за заявою особи, яка ініціювала дану процедуру. Реєстрація прав на сформовані об’єкти нерухомості. Вона повинна здійснюватись територіальними підрозділами Центру державного земельного кадастру (ЦДЗК), в зоні діяльності яких знаходиться об’єкт. Для реєстрації, зацікавлена особа, у встановленому порядку подає заяву до територіального підрозділу ЦДЗК, разом іншою допоміжною документацією (наприклад, рішення власника про формування об’єкту нерухомості, проект кадастрового плану земельної ділянки, дозвіл на будівництво тощо). На основі наданих документів та рішення про реєстрацію об’єкта нерухомості та прав на нього, реєстраційний орган зобов’язаний провести низку відповідних процедур, таких як: а) надати кадастровий номер сформованому об’єкту нерухомості; б) внести відповідний запис про реєстрацію права на цей об’єкт до реєстру прав; в) внести зміни до кадастрового плану та реєстраційно-кадастрової справи (РКС) тих об’єктів, на основі яких відбувалось формування; г) скласти нову РКС на кожний сформований об’єкт нерухомості на основі документів, наданих заявником; д)внести зміни до кадастрової індексної карти. Особливості формування об’єктів нерухомості. Формування об’єктів нерухомості може відбуватись за рішенням судової інстанції у випадках, коли: власники об’єкта нерухомості, що перебуває в спільній власності, не можуть досягти порозуміння щодо способу та умов поділу об’єкту (виділення його частки); судова інстанція приймає рішення щодо конфіскації (арешту) або реалізації частини об’єкта нерухомості (в тому числі заборгованості по обов’язкових платежах). Питання формування об’єктів нерухомого майна є беззаперечно важливим аспектом здійснення земельної політики держави. Незважаючи на існування низки законів, які його регулюють, в Україні існує необхідність більш чіткого визначення процедур формування об’єктів нерухомого майна в єдиному нормативно-правовому акті, що має зв'язок з кадастрово-реєстраційним законодавством. При цьому слід враховувати досвід передових європейських та сусідніх з нами країн, особливо зважаючи на потребу адаптації нашого законодавства до загальноєвропейських норм.