3.4.7. Принцип максимального врахування існуючої інфраструктури

Зворотним до цього принципу є принцип мінімізації витрат на створення, запровадження та функціонування кадастрово-реєстраційної системи. Цей принцип пов’язаний з оптимальним вибором інституційної основи ведення кадастрово-реєстраційної системи.

3.4.8.Оптимізація техніко-економічних показників системи

Вибір найкращого варіанту створення автоматизованої кадастрово-реєстраційної системи є задачею багатовекторної оптимізації з протирічними критеріями. З одного боку, система повинна бути рентабельною, задовольняти всі технічні та ергономічні вимоги, бути реалізованою в середовищі сучасних інформаційних технологій, з другого – повинна бути створена за короткий термін з мінімальними трудовитратами та обсягами фінансування.

Проаналізуємо етапи життєвого циклу кадастрово-реєстраційної системи за такими аспектами, як тривалість, витрати та прибутковість.

Критерій тривалості створення системи сформулюємо наступним чином: загальна тривалість проведення менеджменту (ТМ), проектування системи (ТПР), процесу її запровадження (ТЗ) та реалізації пілотного проекту (ТПП) повинна бути мінімальною, тобто,

ТМ + ТПР + ТЗ + ТПП min (1)

Аналогічно сформулюємо критерій вартості створення системи: загальна сума витрат на проведення менеджменту (РМ), проектування системи (РПР), її запровадження (РЗ) та реалізацію пілотного проекту (РПП) повинна бути мінімальною, тобто,

РМ + РПР + РЗ + РПП min (2)

Основним критерієм функціонування автоматизованої кадастрово-реєстраційної системи є її максимальна рентабельність (RПФ) у процесі промислового функціонування, тобто,

RПФ max (3)

Саме критерій рентабельності системи (3) є визначальним і він повинен враховуватись на всіх етапах створення системи, починаючи з проведення менеджменту. Критерії щодо тривалості (1) та витрат на створення системи (2) зазвичай встановлюються директивно в вигляді конкретних нормативних термінів та виділених обсягів фінансування і, таким чином, перетворюються у певні обмеження при створенні кадастрово-реєстраційної системи.

Тоді математична модель задачі оптимізації створення системи буде мати наступний вид

а) критерій оптимальності: RПФ max;

б) обмеження: ТМ + ТПР + ТЗ + ТПП <= const;

РМ + РПР + РЗ + РПП <= const.

в) умови: забезпечення технічних та ергономічних вимог; забезпечення захисту даних; регламентація доступу до БД згідно зі статусом користувачів; забезпечення об’єктивності та актуальності даних; забезпечення юридичного статусу даних тощо.

Ведення кадастрово-реєстраційної системи повинно базуватись на принципах самофінансування. Без сумніву, система буде прибутковою, але вона буде мати регламентований обмежений бюджет, який буде передбачати кошти на підтримку функціонування системи, її розвиток та модернізацію, формування страхового (компенсаційного) фонду і передбачуватиме поступове зменшення розмірів оплати за надання реєстраційно-інформаційних послуг.

3.5.Облік та опис об’єктів нерухомого майна

У країнах з розвиненою ринковою економікою нерухоме майно розглядається як реальне багатство. Його використання ґрунтується на поєднанні принципів економічної ефективності та соціально-економічних інтересів власника.

Земля і розташовані на ній будівлі та споруди тривалий час не розглядалися як цілісні об’єкти нерухомого майна. Формування об'єктів нерухомого майна приватної власності ще продовжується.

Причин цьому багато. Передусім, тривалий час і земля, і розташовані на ній будівлі та споруди не розглядалися як цілісні об'єкти нерухомого майна. Звідси і існуюча нестиковка режимів правового використання земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості та відсутність належного контролю за їхнім фізичним і фінансовим станом. Крім того, формування об'єктів нерухомого майна, наприклад, комунальної власності ще продовжується, оскільки процес розмежування земель державної і комунальної власності фактично тільки розпочався. А деколи органи місцевого самоврядування навіть не мають уявлення про повний перелік нерухомості, що належить територіальній громаді.

В результаті ситуації, що склалася, права комунальної власності на нерухоме майно територіальної громади в більшості випадків не зареєстровані у встановленому законом порядку. Це утруднює розпорядження ними та забезпечення їхнього захисту. Й досі чітко не визначений перелік прибуткових об'єктів комунальної власності, що можуть слугувати джерелом доходів до бюджету місцевого співтовариства, а велика кількість об'єктів незавершеного будівництва не залучена в господарський обіг і втрачає інвестиційну привабливість.

Тому з метою здійснення контролю над станом нерухомого майна доцільно створення і ведення єдиного Реєстру об'єктів нерухомого майна з систематизованими даними про всі земельні ділянки, будівлі, споруди і приміщення, що знаходяться у власності.

Під Реєстром розуміється інформаційна система, що є впорядкованою відповідно до єдиних методологічних і програмно-технічних принципів сукупністю баз даних про суб'єктів і об'єкти власності та пов'язані з нею речові права.

Реєстр - це інформаційна система, що є впорядкованою відповідно до єдиних методологічних і програмно-технічних принципів сукупністю баз даних про суб'єктів і об'єкти власності та пов'язані з нею речові права.

Основними принципами, на яких повинна базуватися така інформаційна система, виступають:

• єдина система ідентифікації об'єктів;

• однократність введення інформації;

• відповідальність за повноту і достовірність наявної інформації;

• забезпечення доступу користувачів до інформації та блокування несанкціонованого доступу;

• періодичне оновлення інформації;

• забезпечення збереження інформації та незалежності від технічних засобів, що застосовуються.

При створенні та веденні вказаного реєстру треба передбачити розробку єдиної системи показників обліку, контролю та аналізу об’єктів нерухомого майна, розробку правил і процедур оновлення даних, системи розмежування доступу до інформації різних категорій її споживачів, реалізацію заходів відповідальності за надання недостовірної інформації.

Реєстр повинен включати опис об'єкта нерухомого майна із зазначенням його індивідуальних особливостей, що дозволяє однозначно відрізнити його від інших об'єктів, а також містити відомості, що характеризують ці об'єкти (місце розташування, метричні показники, вартість, обтяження тощо).

Що стосується об’єктів комунальної власності, то реєстри нерухомого майна територіальної громади доцільно вести в розрізі типів об'єктів, наприклад: земельні ділянки;будівлі та споруди; приміщення; об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури та благоустрою; зелені насадження; об'єкти незавершеного будівництва.

Проте не треба забувати, що основним об'єктом обліку нерухомого майна відповідно до Цивільного кодексу України стає комплексний об'єкт, що складається із земельної ділянки (або її частки) і всіх зв'язаних з нею будівель, споруд (або їхніх частин). При цьому земельним ділянкам привласнюються унікальні кадастрові номери, з якими безпосередньо пов'язані індивідуальні номери розташованих на них будинків, будівель та споруд.

Такий підхід до ідентифікації об'єктів обліку дозволить не тільки скоротити обсяги фінансування та строки розробки Реєстру, а й дозволить уникнути дублювання інформації, а також буде слугувати основою для забезпечення інформаційної сумісності Реєстру з іншими базами даними, що ведуться в рамках державного і відомчого обліку.

Технічний стан об'єктів характеризують такі показники як площа земельної ділянки, площа забудови, загальна і корисна площа будівель і споруд, будівельний об'єм, дата введення в експлуатацію і дата останнього капітального ремонту, матеріал конструктивних елементів, ступінь фізичного зносу і характер інженерного облаштування.

Фінансові показники містять грошову оцінку земельної ділянки, будівельну (балансову) й інвентаризаційну (залишкову) вартість будівель і споруд, витрати на утримання та недовкладення в експлуатацію і ремонт, а також доходи від надання даних об'єктів в тимчасове користуватися. З часом, до балансової та залишкової вартості кожного об'єкта доцільно додати й оцінку його ринкової вартості.

Підвищення ефективності управління в даний час пов'язано з упровадженням сучасних комп'ютерних технологій, у тому числі на основі геоінформаційних технологій; оперативного аналізу даних про стан об’єктів власності, ефективності її використання, структурі діючих правовідносин, обґрунтування рішень щодо складу власності та зміни форм і методів її використання.