3.3. Особливості застосування зарубіжного досвіду

Значна увага у ході наукових дискусій стосовно створення кадастрово-реєстраційної системи приділяється питанням вивчення та запровадження на теренах України досвіду країн з розвиненою ринковою економікою із створення таких систем. Але жодна з зарубіжних систем не може бути в повному обсязі запроваджена в умовах України. Перепоною цьому є декілька причин. Головні з них полягають у наступному.

По-перше, система реєстрації відображає національні традиції, менталітет нації, ступінь економічного розвитку тощо. І ці фактори надзвичайно суттєво впливають на організацію системи реєстрації, на її системно-технічні, технологічні та фінансові аспекти.

По-друге, на основні параметри систем впливають визначені часом національні підходи по реєстрації об’єктів нерухомого майна та прав, особливості ідентифікації об’єктів та посвідчення прав, наявність (чи відсутність) інституту нотаріату, а також стан завершеності робіт із створення (розвитку) національної системи.

По-третє, в розвинених країнах перехід від традиційних паперових технологій реєстрації на інформаційні комп’ютерні технології розпочався в основному в середині 70-х років, коли ще не настала епоха персональних комп’ютерів, машинної графіки, ГІС-технологій, потужних геореляційних СУБД тощо. Тому програмне забезпечення реєстраційних систем у розвинених країнах базується на двох основних критеріях: по-перше, забезпечити безперервне функціонування запроваджених в 70-ті роки систем, по-друге, зберегти наявне програмно-технічне та інформаційне забезпечення і максимально запровадити засоби сучасних інформаційних та ГІС-технологій.

Ці критерії унеможливлюють запровадження кадастрово-реєстраційних систем економічно розвинених країн на теренах України. Але в той же час надзвичайно велике значення для створення кадастрово-реєстраційної системи в Україні має досвід запровадження та функціонування кадастрово-реєстраційних систем в країнах з розвиненою ринковою економікою, підходи, принципи та організація робіт по створенню та запровадженню таких систем.

3.4. Основні принципи запровадження системи реєстрації прав на землю та нерухоме майно

3.4.1. Принцип соціальної спрямованості системи

Це найбільш важливий принцип і по суті він є основним критерієм створення та функціонування сучасних кадастрово-реєстраційних систем. Система повинна бути орієнтованою на кінцевого користувача і забезпечувати йому максимальну зручність і оперативність із надання реєстраційних та інформаційних послуг та забезпечувати їх мінімальну вартість. Користувач повинен мати можливість отримати всі послуги в одному офісі, незалежно від того, які установи причетні до збору інформації, формування баз даних та забезпечення функціонування системи. Такий підхід ще називають принципом “одного вікна”.

3.4.2. Принцип єдиного кадастру

Цей принцип передбачає зосередження в єдиній базі даних інформації про земельні ділянки та про будівлі і споруди (їх частини), що на ній розташовані. Його реалізація дасть можливість уникнути ведення двох паралельних кадастрових систем, а саме: системи державного земельного кадастру (Держкомзем) та системи кадастру будівель, споруд (їх частин) (установи БТІ), і зосередити всю інформацію про земельні ділянки та об’єкти нерухомості в єдиній кадастровій системі з інтегрованою базою даних. Необхідність такого підходу до формування кадастрових баз даних зумовлена декількома факторами. В першу чергу земельна ділянка та будівлі і споруди, які на ній розташовані, являють собою єдиний майновий комплекс, який в багатьох випадках розглядається як єдиний матеріальний об’єкт, єдиний об’єкт права, іпотеки, трансакцій тощо. По-друге, права на земельні ділянки та на об’єкти нерухомого майна, що на ній розташовані, перебувають в постійній залежності. Якщо у світовій практиці права на земельну ділянку є пріоритетними і визначальними по відношенню до об’єктів, розташованих на земельній ділянці, і вважається, як правило, що права на будівлі та споруди є похідними від прав на земельну ділянку, то в Україні на сьогодні ситуація дещо інша, а саме, - ці права є взаємно визначальними. На практиці нерідко як права на земельну ділянку перебувають в залежності від прав на об’єкти нерухомого майна, так і навпаки, права на нерухомість є похідними від прав на земельну ділянку. Така ситуація склалась історично, коли здійснювалась приватизація підприємств (будівель, споруд, устаткування), а земельні ділянки під ними надавались в оренду або в постійне користування. Така ж ситуація має місце і в приватному секторі, коли укладались угоди на трансакції з будівлями та спорудами, які посвідчувались нотаріально і реєструвались в БТІ, а земельні ділянки при цьому не були приватизовані. Тому дані про ці два компоненти майнового комплексу важливо зосереджувати в єдиній базі даних кадастрово-реєстраційної системи. Такий підхід надає певні переваги, особливо в процесі первинної приватизації земельних ділянок та об’єктів нерухомого майна при уточненні їх правового стану.

Крім того, при здійсненні кадастрових зйомок майже одночасно збираються дані як про земельні ділянки, так і про об’єкти нерухомого майна, що на них розташовані. Зокрема, в процесі кадастрових зйомок встановлюються такі дані про будівлі та споруди, як координати “плям” забудови, тип будівлі чи споруди та її функціональне призначення, кількість поверхів, будівельний матеріал несучих конструкцій тощо. На стадії кадастрових зйомок, згідно з встановленим стандартом, присвоюються також кадастрові номери як земельній ділянці, так і будівлям та спорудам (їх частинам), що на ній розташовані.