1.3Классификация объектов недвижимости.
Для облегчения изучения недвижимого имущества, различного по местоположению, функциональному назначению, формам собственности и другим признакам, необходимо распределять множество объектов недвижимости на группы по сходству в соответствии с избранными признаками, то есть провести их классификацию. Единого классификатора объектов недвижимости в нашей стране ещё нет, его разработка намечается в перспективе.
Авторы учебников и учебных пособий предлагают различные методы классификации объектов недвижимости по их признакам.
В.А. Горемыкин2 предлагает фасетный метод классификации, основанный на параллельном разделении множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), который имеет следующие особенности:
наличие только одной ступени классификации;
разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;
высокая информационная насыщенность.
Общая классификация объектов недвижимости фасетным методом по различным признакам показана на рисунке 1.1.
Рисунок 1.1 - Недвижимость как совокупность экономических, правовых и социальных свойств
Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических проблем недвижимое имущество можно классифицировать по трём уровням управления:
народнохозяйственный;
региональный;
локальный (микроуровень).
Налоговая классификация предусматривает выделение четырёх категорий недвижимости:
коммерческая (приносящая доход);
личная жилая собственность;
предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами;
объекты инвестиций, обеспечивающие доход от вложенного капитала или увеличения стоимости в будущий период времени.
Классификация земель осуществляется с учётом их использования путём разбивки на следующие группы:
земли населённых пунктов (1,1% от общей площади земли РФ);
сельскохозяйственные земли (23,8%);
земли водного фонда (1,6%);
земли промышленности, транспорта и др., (1,0%);
земли природоохранного назначения (1,9%);
земли запаса (6,5%);
земли лесного фонда (64,1%).
Западные специалисты предлагают классификацию объектов недвижимости в зависимости от целей использования, разбивая их на три категории.
Категория А – объекты недвижимости, используемые для ведения бизнеса (промышленные предприятия, офисы, слады, цеха, корпуса и др.).
Категория Б – недвижимость для вложения инвестиций с целью получения дохода от вложения капитала (аренда, рента, лизинг, траст, ипотека).
Категория В – избыточная недвижимость, выставленная на продажу из-за невозможности её использования в бизнесе.
В США выделяют пять типов недвижимости:
жилая – для личного использования (потребления);
коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;
производственная;
инвестиционная – для вложения капитала;
специального назначения.
Контрольные вопросы и задания.
1. Перечислите основные признаки объектов недвижимости.
2. Какие факторы учитываются при отнесении вещей к недвижимым и движимым?
3. Перечислите пообъектный состав недвижимости.
4. Укажите принципиальные отличия понимания недвижимости в США и в России.
5. Сущность недвижимости с экономической точки зрения.
6. Что такое «операционная» и «инвестиционная» недвижимость?
7. Раскройте содержание концепции прав собственности на недвижимость.
8. Дайте понятие классификации объектов недвижимости.
9. В чём состоит социальная роль недвижимости?
10. Сущность классификации земель.