15.2Принципы и порядок государственной регистрации прав на недвижимость

Государственная регистрация прав на объект недвижимости базируется на соответствующих принципах. Один из важнейших принципов – государственный характер прав на объект недвижимости. Это положение закреплено как в ГК РФ так и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и весь комплекс действий, связанных с государственной регистрацией отнесён к компетенции специально создаваемых учреждений.

В начальный период организации регистрации это были учреждения подчинённые министерству юстиции, затем регистрационная служба была передана в подчинение Минэкономразвитию. В настоящее время она называется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, образованной на базе: Росрегистрации, Роснедвижимости и Роскартографии.

Принцип самостоятельности функции регистрации прав на объект недвижимости исходит из самостоятельной системы целей и специфической формы осуществления этой деятельности. Регистратор является независимым в принятии решений о регистрации или отказе регистрации. Даже уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, которому подчинён регистрационный орган, не наделён полномочиями давать конкретных указаний, связанных с регистрацией конкретного объекта. В рамках своей компетенции регистрирующий орган должен контролировать соблюдение закона и по тем сделкам, где государство выступает одной из сторон.

Принцип ответственности при государственной регистрации прав на объекты недвижимости следует из двух ранее названных принципов. В законе о регистрации меры ответственности отражены ст. 31. В ней речь идёт о гражданско-правовой (имущественной) ответственности, наступающей при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это означает, что если в результате нарушений, допущенных при государственной регистрации правообладателю, сторонам в договоре, другим заинтересованным лицам причинён ущерб, он подлежит возмещению. Под ущербом (убытком) понимаются расходы, которое лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести расходы для восстановления нарушенного права. В соответствии со ст. 16 и 1069 ГК РФ вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, либо должностных этих органов, подлежит возмещению за счёт, соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта РФ или казны муниципального образования.

Установив цели, задачи и принципы государственной регистрации объектов недвижимости, логично далее рассмотреть процесс регистрации объектов недвижимости. Прежде всего, следует исходить из того, что Гражданский кодекс РФ установил полный перечень прав на недвижимость, подлежащих государственной регистрации: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты; аренда; доверительное управление и др.

Подлежащие государственной регистрации сделки можно условно разделить на четыре группы:

• сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость: договоры купли-продажи, мены, дарения, аренды с выкупом, ренты и продажи предприятия);

• сделки без отчуждения (передача недвижимости в пользование: договора аренды, безвозмездного пользования, залога, концессии);

• дополнительные сделки к ранее зарегистрированным или акцессорные (перевод долга, уступка требований, соглашения об изменении зарегистрированного договора, отказ принять дар);

• смешанные договоры, т.е. имеющие элементы различных договоров (договор перенайма, обмена жилых помещений).

Государственная регистрация недвижимости невозможна без кадастрового и технического учёта, поскольку при его отсутствии неизвестны данные, которые позволяют однозначно выделить объект недвижимости из других объектов недвижимого имущества. Учёт недвижимого имущества, как и все другие виды учёта, не может иметь самостоятельного значения, он осуществляется в определённых целях. По общему правилу учёт предшествует государственной регистрации, обеспечивает её проведение.

Так, регистрация зданий, жилых домов, квартир, дачных строений, помещений и др. объектов невозможна без наличия технических паспортов, хранящихся в бюро технической инвентаризации, выдаваемых заявителям по их запросам.

Совершение сделок с земельными участками, приобретение прав на них и регистрация возможна только после кадастрового учета, которому предшествует межевание.

Как уже отмечалось, ГК РФ предусматривает две основные формы государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с ним. По общему праву эти две формы друг друга не повторяют. При регистрации права, регистрирующим органом, в установленном порядке, вносится запись в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, кроме того удостоверяется штампом на договоре, а затем правообладателю выдаётся свидетельство о государственной регистрации права. Свидетельство повторяет структуру регистрации о праве и содержит:

• данные о правообладателе;

• описание объекта, в том числе кадастровый номер, присвоенный БТИ или кадастровой палатой;

• вид зарегистрированного права (собственность, или вещное право);

• основание приобретённого права (т.е. указание на документ);

• наличие ограничений.

Проведение государственной регистрации сделок (в т.ч. договоров) в отношении недвижимого имущества регистрирующим органом после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, размещённой в штампе, выражающем содержание сделки. Если сторонами подписано несколько экземпляров соглашения, и они указали количество экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, то штамп ставится на всех экземплярах.

Законом о государственной регистрации детально прописан порядок и стадии регистрации. В первую очередь заинтересованные правообладатели или участники сделки должны подготовить установленный законом перечень документов. Затем они обращаются с заявлением в регистрационную службу. Во время приёма регистратор осуществляет следующие действия:

• устанавливает личность заявителей;

• проверяет полномочия правообладателей или участников сделки;

• проверяет наличие предъявленных документов необходимых для регистрации и их соответствия требованиям закона (все документы должны быть в 2-х экземплярах, один из которых подлинный).

• сличает копии с подлинниками документов;

• осуществляет запись о принятии документов и называет дату получения свидетельства о государственной регистрации права или регистрации сделки.

Основным документом, служащим основанием для регистрации любого объекта является правоустанавливающий (договор купли-продажи, мены, дарения, акты органов власти, свидетельства о приватизации и др.), в которых должны содержаться:

• наименование и назначение недвижимости, адрес, площадь, и др;

• полное наименование правообладателя для юридического лица, для граждан ФИО и место проживания;

• вид регистрируемого права.

Отказ в принятии документов может произойти в следующих случаях:

• наличие подчистки, приписки и исправлений;

• исполненные карандашом, или имеющие серьёзные повреждения;

• не предъявлен документ, удостоверяющий личности;

• не предоставлены подлинники документов.

Следующей процедурой государственной регистрации является процесс правовой экспертизы. При правовой экспертизе регистратором производится проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица, или органов власти, соблюдение прав и законных интересов участников и третьих лиц, не участвующих в сделке. Правовая экспертиза должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимость, а не увеличивать их количество.

Если оснований для отказа и приостановления государственной регистрации не обнаружено, то вносится запись в ЕГРП, совершаются подписи на правоустанавливающих документах и выдаются свидетельства о государственной регистрации права.