6Тема: Основы управления недвижимостью.
Содержание темы:
6.1. Сущность механизма управления недвижимостью;
6.2. Цели и задачи управления недвижимостью;
6.3. Субъекты управления недвижимостью;
6.4. Способы управления недвижимостью.
Литература 17; 21; 24; 32; 33.
6.1Сущность механизма управления недвижимостью.
Объекты недвижимости всех видов и форм собственности призваны обеспечивать собственникам и пользователям максимальный эффект в виде постоянного дохода, повышение их стоимости, удовлетворение потребностей в производственной деятельности, оказание различных услуг и социальных интересов.
Достижение поставленных задач невозможно без хорошо отлаженного механизма управления, подчиняющегося как общим законам управленческой деятельности, так и особенностям управления объектами недвижимости различных форм собственности, назначения, срока эксплуатации и др.
Под механизмом управления понимается совокупность методов управления, в том числе организационных, экономических, правовых, психологических и др.
Управление недвижимостью реализуется путём формирования объекта управления, представляющего, как правило, комплекс технологического или функционального связанного имущества включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.
В то же время, управление недвижимостью представляет собой одно из важнейших правомочий собственника, а при привлечении профессионального управляющего выступает и в качестве особого рода предпринимательской деятельности.
Как видно из выше изложенного, под недвижимостью следует понимать «недвижимую собственность» и речь идёт именно об управлении собственностью, тем самым подчёркивается, что управление недвижимостью включает в себя и управление правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, рассматривается как единство правовых, экономических и физических характеристик.
Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость, узаконенных нормативными актами.
Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.
Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.
Процесс управления недвижимостью, прежде всего, должен опираться на качественную информацию о конкретном объекте, включающего сведения о расположении, времени постройки, реконструкции, капитального ремонта, описании конструкции, даты и места регистрации и др.
Учитывая, что недвижимость – это фундаментальный, долговечный товар, способный удовлетворять потребности собственников и пользователей в течение длительного периода времени, обладание информацией только об объекте явно недостаточно. Эффективное управление, возможно, обеспечить при наличии информации об окружающей внешней среде, в т.ч. состояния экономики страны и региона, инфраструктуры, демографической ситуации, природно-климатических условиях и др.
6.2Цели и задачи управления недвижимостью.
При общем подходе, основной целью эффективного управления объектами и комплексами недвижимости является достижение экономических и социальных интересов собственников и пользователей недвижимости, государства и общества в целом.
Многообразие объектов недвижимости, их различие по формам собственности, целям использования, количественным и качественным характеристикам, инвестиционной привлекательности, способности удовлетворять потребности пользователей, уровню спроса на рынке и другим характеристикам вызывают необходимость выработки индивидуального специфического подхода к разработке целей и способов управления, которые служат:
исходным моментом любых управленческих действий;
основой построения критериев оценки, результатов предпринимательской деятельности в данной сфере.
Так, на уровне отдельного объекта можно ограничиться одним критерием (например, максимизации доходов от объекта в течение какого-либо периода).
На уровне имущественного комплекса задачи уже сложнее, поскольку необходимо обеспечить органическое сочетание отдельных элементов комплекса.
Наконец, на уровне города круг задач, которые должны быть решены в процессе управления недвижимостью, ещё больше расширяются. В него включаются:
создание условий для деятельности организаций и предприятий, обеспечивающих функционирование города как социально-экономического целого;
обеспечение развития отдельных территорий с учётом интересов комплексного развития территории города в целом;
формирование доходной части бюджета города и минимизация затрат на содержание недвижимости;
обеспечение высокого уровня деловой активности на территории города (увеличение количества предприятий и улучшение их экономических показателей);
При управлении государственным имуществом на первый план ставятся вопросы:
оптимизации структуры государственной собственности в интересах обеспечения устойчивых предпосылок для роста экономики страны;
вовлечения максимального количества объектов государственной собственности в хозяйственный оборот;
наиболее эффективное выполнение государством своих социальных функций;
увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью и др.
Более детально особенности управления государственной и муниципальной собственностью будут рассмотрены в последующих темах.
Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:
чёткости и конкретности в постановке задач, выборе способов управления, сроков выполнения этапов и определения результатов;
реальности в достижении целей с учётом возможностей и существующих ограничений;
измеримости достигнутых результатов в стоимостных и не стоимостных показателях.
Достижение поставленных целей возможно за счёт реализации конкретных задач с учётом всех стадий жизненного цикла объектов недвижимости, к которым относятся: этап создания (замысел, проектирование, строительство), обращение (купля-продажа, аренда), употребление, обслуживание (сервис), эксплуатация и ремонт, модернизация, реконструкция, перепланировка и утилизация.
Основные стадии жизненного цикла объекта недвижимости показаны на рисунке 6.1.
Рисунок 6.7 - Основные стадии жизненного цикла объекта недвижимости