Глава 21

Правовые проблемы застройки

Принадлежность недвижимости в классическом праве обычно предопределяется правом на землю, причем право на землю имеет приоритет перед постройкой. Наиболее последовательно этот подход проявлен в классическом институте суперфиция. Superficies — наследственное и отчуждаемое право пользова­ния строением, возведенным на чужой земле. Superficies (бук­вально '^- то, что на поверхности) первоначально возник в римском праве на базе аренды общественных земель. Аренда­тор возводил здание за свой счет и мог им пользоваться и рас­поряжаться, располагая сначала интердиктной защитой, а позже и исковой защитой in rem, т.е. вещным иском (actio de superfi-cio) против третьих лиц, в том числе против собственника (зем­ли и строения). Суперфицйарий мог распоряжаться суперфи-цием, отдавать его в залог, отчуждать, но с согласия собственника.

Суперфиций мог быть срочным или бессрочным, перехо­дил по наследству. Собственник сохранял право на земельный ежегодный налог рентного типа и в случае неплатежей мог воз­будить иск о собственности.

Суть суперфиция состояла в том, что все возведенные по­стройки ipso iure принадлежали собственнику земли в силу правила semper.superficiem solo cedere (все находящееся на по­верхности следует земле, т.е. принадлежит собственнику земли в качестве accessio (принадлежности)'.

' Подробнее см.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1948. С. 230—232; Покровский И.А. История римского права. Пг., 1918. С. 276-

Попутно нужно отметить, что, если возникала необходимость раздела здания, оно делилось только вертикально, поскольку не допускался разрыв строения с землей и любые горизонтальные разделы (Римское частное право. С. 160).

397

По русскому праву также считалось, что "строение, состав­ляя принадлежность земли, предполагается (собственностью того, на чьей земле поставлено*'¹. ; i

Интересно, что в царствование Алексея Михайловича в результате борьбы посадов с "обелением", т.е. освобождением новых покупателей посадских усадеб от тягла, была предпри­нята попытка установить различие прав частных лиц на здания и права города на землю — было запрещено отчуждать участки беломестцам, а владельцам оставалось право распоряжения зда­ниями. Однако вследствие неэффективности этой меры через несколько лет пришлось запретить продажу усадеб вовсе, но затем под давлением оборота ограничения пришлось все же устранить².

Связь строения с землей, сильнее всего обнаруживаемая в суперфиций^ оказывается решающей и для определения не­движимости, Согласно § 95 ГГУ, и этот подход был воспринят русским правом: "недвижимостью не должны считаться строе­ния,, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо дого­ворного отношения"³.

Гражданский кодекс 1922 г. воспроизвел право застройки, достаточно близкое к классическому суперфицию. Право застрой­ки (ст. 71—84 ГК РСФСР 1922 г.) определялось как владение и распоряжение строениями, возведенными на государственных земельных участках на началах договорности, срочности и воз-мездности. Допускались залог и отчуждение права застройки. После прекращения этого права застройщику компенсировалась стоимость строений. Но уже в 1927 г. в институт права застройки были внесены принципиальные изменения: жилищным коопе­ративам (первоначально с последующим расширением круга за­стройщиков) земля стала предоставляться в бессрочное пользо­вание с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения.

Таким образом было нарушено и прямо перевернуто клас­сическое правило о строении как принадлежности земли (su­perficies solo cedit)⁴. Исторической справедливости ради следу­ет заметить, что принцип superficies solo cedit не проводился

' Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 106. (автор приводит лишь одно исключение из этого правила: на казенной земле Ниже­городского ярмарочного гостиного двора могут быть построены торговцами лавки, на которые им принадлежит право собственности.)