35. Викор. Фін. Лівереджу та методу інв. Групи при іпот. Кр.

Світова практика угод з нерухомістю часто передбачає їх реалізацію із залученням іпотечного кред-ня, тобто кред-ня під заставу майна. У подібних випадках застосовується фін. лівередж. Властивість фін. лівереджу (фін. важеля) тому, що виникає можливість використати капітал, взятий у борг, для інв., які приносять прибуток більший, ніж виплачений % за одержаний кредит.

Сутність фін. левереджу в тому, що виникає можливість використовувати капітал, взятий у борг під фіксований %, для інвестицій, які дають прибуток більший ніж % за кредит.

Ідею фінансового важеля формально можна подати за формулами, використавши такі ек. компоненти:

П_r – прибуток після виплати податків;

Е – власний капітал;

D –довгострокова заборгованість;

i – відсотки з довгострокової заборгованості;

R – ставка дохідності власного капіталу;

r – ставка дохідн. інв. капіталу (власний кап. + довгост. заборг.).

Ставка дохідності власного капіталу:

R = П_r : Е

Чистий прибуток: П_r = (E + D) r – D  i,

де (E + D)r – прибуток на всю суму інвестованого капіталу;

Dі – відсоткові платежі за непогашені частки довгострокового боргу з урахуванням податку.

Ставки дохідності власного капіталу матиме такий вид:

R = [(E + D) r- D i] : E = r + (D : E)(r - i)

Якщо частка боргу в структурі капіталу збільшується, то ставка дохідності власного капіталу зростає, бо в кожному випадку дохідність інв. перевищує вартість сплачених банку %.

Використання методу інв. групи при іпот. кр-ні

Для визначення вартості об'єкта нерухомості коеф. капіталізації можна визначити як середньозважену величину з очікуваних ставок доходу на вкладення кожного учасника даного інв. проекту. Такий метод одержав назву інв. групи. При використанні цього методу передбачається, що відшкодування інв. капіталу не є обов'язковою умовою у сучасний момент, тому в даному разі враховується лише поточна дохідність і не беруться до уваги відрахування на амортизацію кредиту та відшкод. власного капіталу. Повернення всього інвестованого капіталу здійсниться під час його перепродажу через невизначений час у майбутньому.

При розрахунку вартості об'єкта нерухомості з урахуванням амортизації іпотечного боргу, тобто коли кредитору виплачуються не тільки %, а й повертається капітал, одержаний у кредит, викор. метод інв. групи з амортизацією. У даному методі коеф. капіталізації також визначається як середньозважена величина із зважених ставок з іпот. кредиту та власного капіталу. Разом з тим розрахунок коеф. капіталізації для іпот. кредиту провод. не за % ставкою, яка передбачена кред. договором, а за величиною іпотечної постійної.

36. Традиц. Техніка іпот.-інв. Аналізу як методу оцінки нерух.

Традиційна техніка іп.-інв. аналізу використ. під час оцінки нерухомості. Сутність методу в тому, що вартість об'єкта нерухомості визначають шляхом знаходження суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити. Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об'єкта, що оцінюється. Це можна подати у вигляді простого рівняння:

вартість нерух. = власний капітал + іпотечний кредит.

Послідовність дій під час оцінки вартості нерухомості:

1) визнач. прогнозний річний чистий операційний дохід (N01)

2) у випадку, якщо погашення іп. боргу проводиться частіше 1 разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу з обслуговування боргу (Y);

3) визначається річний платіж з обслуговування боргу (12  Y);

4) визнач. річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною з обслуговування боргу. (NОІ – 12Y);

5) визнач. поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості (NОІ - 12  Y)  a_k;i1

де a_k;i1 – коеф. приведення на момент перепродажу n за передбаченою інв-ом ставкою доходу на власний капітал i₁,

6) визнач. залишок іп. заборгованості (D_k) на момент перепродажу. Залишок заборг. визнач. з використанням дохідної ставки кредитора i₂, тобто ставки, за якою одержано іпотечний кредит;

7) знах. різниця між передб. ціною перепродажу (RP) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RP - D_k);

8) визнач. поточна вартість величини, визначеної в п. 7, (RP - D_k)V^k; де коеф. приведення визнач. за ставкою доходу на власний капітал, тобто V^k = (1 + i₁) ^–k, к – число років на момент перепродажу об'єкта нерухомості;

9) вартість власного капіталу визначається як сума величин, визначених у п. 5 та п. 8;

10) вартість оцінюваного об'єкта нерух. визнач. як сума вар-ті власного капіталу та повної вартості іпот. боргу (D).