Глава 40. Договір найму (оренди)

§ 1. Загальні положення про договір найму (оренди) За договором найму (оренди) одна сторона (наймодавець) пе­редає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК).

Виходячи з такого визначення, основними ознаками договору най­му слід вважати: надання наймодавцем наймачеві майна: 1) у корис­тування; 2) на певний строк; 3) за плату.

Саме ці ознаки й дають підстави для виділу найму (оренди) в окре­мий тип договірних зобов'язань.

Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки права однієї сто­рони договору кореспондують обов'язкам іншої. Він може бути як консенсуальним, так і реальним, тобто права та обов'язки сторін за договором можуть виникати як з моменту досягнення сторонами зго­ди за всіма істотними умовами, так і з моменту передання наймодав­цем майна наймачеві. За критерієм наявності зустрічного надання він є оплатним. До того ж договір найму є строковим, оскільки майно пе­редається наймодавцем наймачеві у користування на певний строк, після перебігу якого воно підлягає поверненню.

Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендода­вець) та наймач (орендар). Наймодавцем є особа, яка передає або зо­бов'язується передати майно у користування другій стороні. Найма­чем є особа, котра приймає це майно від наймодавця для користу­вання на певний строк та сплачує плату за користування.

Наймодавцем може виступати будь-яка фізична чи юридична осо­ба як приватного, так і публічного права. У той же час законом мо­жуть бути передбачені певні обмеження щодо суб'єктного складу осіб, які можуть бути наймодавцем (наприклад, у разі оренди держав­ного або комунального майна, прокату). Відповідно до ст,761 ЦК на­ймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать інші ре­чові права на цю річ, а також особа, уповноважена на укладення договору найму (наприклад, управитель майна).

Обмеження щодо суб'єктного складу учасників правовідносин з найму майна закон може встановлювати й на стороні наймача. Зокре­ма, Законом України «Про лізинг» допускається участь у зазначених правовідносинах лише суб'єктів підприємницької діяльності.

Предметом договору найму може бути річ, визначена індивідуаль-

184

Розділ X

ЗОБОВ 'ЯЗАННЯ. ..УЗВ 'ЯЗКУ З ПЕРЕДА ЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 185

ними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразо­вому використанні (не споживана річ), а також майнові права (ст. 760 ЦК України).

Крім предмета, у договорі найму (оренди), зазвичай, міститься умова про плату за користування майном та визначається строк дого­вору найму (оренди).

Той факт, що відповідними нормами ЦК існування договірних від­носин з найму не ставиться в залежність від наявності у договорі умов, які встановлюють плату за користування майном та строк най­му, не дає підстави вважати, що зазначені умови не є істотними. По­ложення ЦК містять норми диспозитивного характеру, згідно з якими визначають умови про строк та плату за найм у тому випадку, якщо вони не врегульовані безпосередньо у договорі.

Так, зокрема, ч. 1 ст. 762 ЦК визначено, що розмір плати за корис­тування майном встановлюється у договорі найму. Якщо сторонами розмір плати за користування майном у ньому не визначено, відпо­відно до ч. 2 ст. 762 ЦК він визначається з урахуванням певних об'єк­тивних критеріїв (споживчих якостей речі та інших обставин, які ма­ють істотне значення).

Відповідно до ч. 1 ст. 763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений сторонами у договорі. Якщо ж ними строк найму не встановлено, то договір вважається укладеним на невизначений строк, і кожна із сторін має право відмовитися від нього у будь-який час, письмово попередивши другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Дане положення є диспози­тивним, оскільки договором або законом може бути встановлений ін­ший строк для попередження про відмову від договору найму, укла­деного на невизначений строк.

Права та обов'язки сторін. Основним обов'язком наймодавця є обов'язок передати наймачеві майно належної якості та у належний строк (ст.765 ЦК). Під передачею майна слід розуміти дії наймодав­ця, спрямовані на переміщення цього майна з його майнової сфери у майнову сферу наймача.

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, останній має пра­во за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і від­шкодування збитків, завданих затримкою, або ж відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (ст. 766 ЦК).

Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави (ч. 1 ст. 769 ЦК). У той же час на наймо­давця при укладенні договору найму покладається обов'язок повідо­мити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).

Якість майна, яке передається, є належною, якщо його комплект та стан відповідає умовам укладеного договору і воно є придатним для використання за цільовим призначенням, тобто стан його повинен

бути таким, який забезпечить можливість його нормального господа­рського використання (ст. 767 ЦК). У тому разі, якщо наймодавець надав майно у неналежному стані, наймач має право вимагати змен­шення орендної плати.

Якщо наймодавцеві відомі особливі властивості або недоліки речі, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача чи інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час ко­ристування нею, він зобов'язаний попередити про них наймача. При невиконанні наймодавцем зазначеного обов'язку наймач звільняєть­ся від відповідальності за шкоду, завдану третім особам у зв'язку з користуванням річчю, і вправі вимагати від наймодавця відшкоду­вання збитків, якщо шкода була заподіяна йому. Відповідно до ч. 2 ст. 780 ЦК шкода, завдана у зв'язку з користуванням річчю, відшко­довується наймодавцем, якщо буде встановлено, що це сталося вна­слідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати. Умова договору найму про звільнення наймодавця від від­повідальності за шкоду, завдану внаслідок особливих властивостей чи недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, є нікчемною.

Передача наймодавцем наймачеві майна у користування відбу­вається негайно після укладення договору або у передбачений у цьо­му договорі строк. Відповідно, на наймачеві лежить обов'язок прий­няти дане майно. Цей обов'язок є кредиторським, оскільки він є умовою виконання обов'язку боржника (наймодавця) з передачі май­на. При прийнятті майна наймач зобов'язаний у присутності наймо­давця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі не переконається у її справності, річ вважається такою, що пере­дана йому в належному стані (ч. З ст. 767 ЦК). Якщо наймач при цьо­му виявив недоліки речі, але не пред'явив вимогу наймодавцеві про їх усунення, він втрачає право на стягнення спричинених передачею речі неналежної якості збитків, оскільки, приймаючи майно за таких обставин, він фактично Погоджується з його якістю.

Беззаперечно, у тому випадку, якщо наймодавець гарантує якість речі протягом всього строку найму або його частини, правове стано­вище наймача є набагато кращим. Якщо у речі, переданої наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її вико­ристанню відповідно до договору в період строку дії такої гарантії, наймач має право за своїм вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування вит­рат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування завданих йому збитків (ч. 2 ст. 768 ЦК).

Наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призна­чення та умов договору (ч. 1 ст. 773 ЦК). Цей обов'язок визначений тимчасовим характером права користування і наступним обов'язком

186

Розділ X

._ЯіаННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 187

наймача повернути майно наймодавцю у справному стані з нормаль­ним ступенем зносу. Використання ж його не за цільовим призначен­ням може негативно позначитися на його стані як у частині справно­сті, так і у частині зносу¹.

Якщо наймач користується річчю, переданою йому в найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наимодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Одним з основних обов'язків наймача є внесення плати за корис­тування майном, яка може вноситися у грошовій або у натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється догово­ром найму (ч. 2 ст. 762 ЦК). Законом не передбачено будь-яких обме­жень щодо форми плати за договором найму.

Сторони можуть змінювати розмір та форми плати за користуван­ня майном шляхом внесення відповідних змін до договору. Підста­вою для перегляду, зміни (індексації) розміру можуть бути інфляцій­ні процеси тощо. Частиною 4 ст. 762 ЦК встановлено право наймача вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відпо­відає, можливість користування майном істотно зменшилася. За цих же обставин наймач звільняється від плати за весь час, протягом яко­го майно не могло бути ним використане (ч. 6 ст. 762 ЦК). Умовами застосування зазначених положень ЦК є те, що обставини, з якими пов'язується істотне зменшення можливості користування майном або неможливість його використання протягом певного часу, повинні бути об'єктивними, а не наслідком винної поведінки наймача. Не вра­ховуються також суб'єктивні причини (наприклад, хвороба наймача, виїзд у відрядження тощо). Тобто наймач звільняється від внесення плати за певний період часу, якщо протягом нього існували обстави­ни непереборної сили, які унеможливили використання майна.

Розмір плати за користування може бути зменшеним на вимогу на­ймача, якщо наимодавець не повідомив його про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК).

Наймач зобов'язаний вносити плату за користування майном своєчасно. Строки внесення плати встановлюються у договорі. Якщо сторони не встановили ці строки у договорі, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК).

Наймач зобов'язаний зберігати майно, передане йому в найм, не допускати його пошкодження та псування. Отже, у наймі наявні деякі елементи зберігання. Наймач повинен ставитися до найнятого майна з бережливістю власника, не припускати його погіршення, здійсню­вати відповідний догляд та обслуговування цього майна.

Відповідно до ст. 779 ЦК наймач зобов'язаний усунути погіршен­ня речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наимодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збит-

¹ Мороз М. В. Правові питання оренди майна державних підприємств: Дис. канд. юрид. наук. - Харків, 2000. - С 108.

ків Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося вна­слідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Способом підтримання майна у належному стані, придатному для його використання за цільовим призначенням, є ремонт. Відповідно до ст. 776 ЦК поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за Його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Поточним ремонтом слід вважати такий ремонт, необхід­ність проведення якого виникає із звичайного користування майном і не пов'язана з істотним псуванням або зношенням основних складо­вих майна.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймо-давцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або за­коном. Капітальним є такий ремонт, який викликаний істотним псу­ванням або зношенням майна чи його основних складових, тривалий у часі і потребує значних коштів на його проведення.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений догово­ром. Якщо останній договором не встановлений або ремонт виклика­ний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведе­ний у розумний строк.

Якщо наимодавець не провів капітального ремонту речі, що пере­шкоджає її використанню відповідно до призначення та умов догово­ру, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування нею, або вимагати відшко­дування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та від­шкодування збитків.

При ремонті відновлюються втрачені якості майна. Проведення ремонту не пов'язано з конструктивними змінами у майні, які мають місце при здійсненні поліпшень, хоча й змінює його певною мірою (наприклад, покращується стан майна і його зовнішній вигляд). У то­му випадку, якщо при проведенні ремонту мають місце конструктив­ні зміни у майні, які підвищують ефективність його використання, мова йде про те, що поряд з ремонтом поліпшується майно.

Під час ремонту і при здійсненні поліпшень наймач несе певні вит­рати. Проте у першому разі вони спрямовані на підтримання майна у такому стані, який забезпечує його нормальне використання. Вна­слідок ремонту відновлюються його попередні якості, втрачені у про­цесі зношення. При поліпшенні майна воно набуває нові додаткові якості, які не змінюють його призначення, але підвищують цінність та ефективність використання.

Відповідно до ст. 778 ЦК наймач може поліпшити річ, яка є пред­метом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшен­ня можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення після припинення договору.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зара­хування їх вартості в рахунок плати за користування нею. Якщо в ре-

188 Розділ X

зультаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві влас­ності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

При здійсненні наймачем без згоди наймодавця поліпшень, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшко­дування їх вартості. Зазначене є свого роду санкцією і кореспонду­ється із загальним правилом, встановленим ч. З ст. 773 ЦК, відповід­но до якої наймач має право змінювати стан речі, переданої йому в найм, лише за згодою наймодавця.

На наймача відповідно до умов договору або закону може бути по­кладений обов'язок застрахувати річ, яку він отримує за договором найму (ч. 2 ст. 771 ЦК). Зокрема, згідно зі ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» на орендаря покладаєть­ся обов'язок застрахувати орендоване майно.

Статтею 774 ЦК встановлюється право наймача на передання ре­чей у піднайм. Піднаимом є передання наймачем речей, отриманих від наймодавця, у користування третій особі. У той же час існування даного права ставиться у повну залежність від наявності згоди наймо­давця на передання майна у піднайм, якщо інше не встановлено дого­вором або законом. За договором піднайму правовідносини з найму майна виникають між наймачем та третьою особою; при цьому пер­ший у даному випадку набуває статусу наймодавця, а остання, відпо­відно, наймача. Відносини між сторонами договору піднайму регу­люються, окрім договору, укладеного між ними, ще й відповідними положеннями законодавства про договір найму. Зміст договору під­найму не може виходити за межі договору найму, зокрема, це сто­сується строку договору піднайму, який не може перевищувати стро­ку договору найму, умов використання майна тощо.

Повернення речі після припинення договору найму є одним з ос­новних обов'язків наймача, який обумовлено самою суттю зобов'я­зань з найму майна і тимчасовим характером користування найнятим майном. Відповідно до ст. 785 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, у якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, котрий було обумовлено у договорі.

У тому разі, якщо внаслідок винної поведінки наймача стан речі погіршився, наймодавець вправі вимагати її відновлення, а у разі не­можливості цього - відшкодування завданих йому збитків. У той же час наймач не буде нести відповідальність за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймо­давця (ст. 779 ЦК).

ЦК також встановлює відповідальність наймача за прострочення повернення речі наймодавцеві. У цьому випадку наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (ч. 2 ст. 785 ЦК).

ЗОБОВ 'ЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 189

Встановлюються й інші негативні наслідки для наймача за простро­чення повернення речі наймодавцеві, зокрема у ст. 772 ЦК визначено, що наймач, який затримав повернення речі наймодавцеві, несе ризик її випадкового знищення або випадкового пошкодження.

ЦК стимулює належне виконання наймачем своїх обов'язків. Най­мач, який належно виконує обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК). Пере­важне право на укладення договору наймач має на умовах рівних з особами, які також бажають укласти договір найму. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору пе­реважне право наймача на укладення договору припиняється. У тому ж випадку, якщо наймодавець укладе з третьою особою договір най­му на тих умовах, на яких він не погодився укласти договір з найма­чем, останній може вимагати переведення прав та обов'язків наймача за укладеним договором на нього.

Існування переважного права орендаря на укладання договору на­йму на новий строк дещо обмежено у часі. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не передбачений договором, - в розумний строк.

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором най­му, в разі продажу власником речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання (ч. 2 ст. 777 ЦК). Зазна­чене право наймач має протягом строку дії договору найму; в разі припинення договору воно припиняє своє існування. У випадку про­дажу речі третім особам на умовах, рівних із запропонованими най­мачем, останній має право вимагати переведення на нього прав та

обов'язків покупця.

Підстави припинення договору та розірвання договору. Договір найму припиняється за спеціальними підставами, визначеними ЦК. Частиною 1 ст. 781 ЦК передбачено, що договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено до­говором або законом. Смерть фізичної особи - наймодавця не є під­ставою припинення договору найму, оскільки права та обов'язки у цьому разі переходять до його спадкоємців (ч. 1 ст. 770 ЦК).

Підставою для припинення договору найму є також ліквідація юридичної особи, котра була наймачем або наймодавцем, оскільки у такому випадку відсутні правонаступники, а, отже, немає суб'єкта, до якого переходять у цьому разі права та обов'язки. Підставою для при­пинення договору найму може бути і відчуження наймодавцем речі, але лише у тому разі, якщо сторони обумовили це у договорі (ч. 2

ст. 770 ЦК).

Окрім зазначених спеціальних підстав припинення договору най-

190

Розділ X

іпМВЯЗАННЯ... У ЗВ'ЯЗКУ З ПЕРЕДАЧЕЮ МАЙНА У КОРИСТУВАННЯ 191

му, його припинення може відбуватись і на загальних підставах, але тільки у тому разі, якщо вони не протирічать сутності найму. Зокрема, договір найму припиняється за домовленістю сторін новацією тощо.

Закон пов'язує розірвання договору найму з винною поведінкою його сторін. Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймодавець: передав у користування річ, якість якої не відпо­відає умовам договору та призначенню речі; не виконує свого обо­в'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК).

Підставою для розірвання договору на вимогу наймача є порушен­ня наймодавцем обов'язку про повідомлення наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм (ч. 2 ст. 769 ЦК). У цьому разі наймач може вимагати не лише розірвання договору, а й відшко­дування збитків.

Наймодавцеві закон надає право вимагати розірвання договору в тих випадках, якщо наймач: користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у корис­тування іншій особі; своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремон­ту речі у разі, коли обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст.783 ЦК).

Як і будь-який договір, договір найму не може бути розірваний у односторонньому порядку. Виняток становить ст. 782 ЦК, якою пере­дбачено право наймодавця відмовитися від договору найму і вимага­ти повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування нею протягом трьох місяців підряд. Договір вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.