4.3.3. Ипотечное кредитование

В последние годы до кризиса 2008-2009 гг. в российских условиях наметился курс на расширение сферы ипотечного кредитования, основанного на использовании такого инструмента, как ипотека. Ипотеку можно понимать по-разному:

• как залог недвижимого имущества должника (стороны поддержки), который служит обеспечением ссуд;

• как инвестиционный кредит, полученный под залог недвижимого имущества, являющегося объектом сделки.

Ипотечные кредиты имеют следующие особенности:

1. связаны с реальными инвестициями;

2. предоставляются на длительные сроки;

3. судя по зарубежному опыту, более дешевые, т.к. в юридическом плане ипотека в качестве обеспечения надёжнее других форм залога.

В российских условиях при организации ипотечного кредитования ориентируются на закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98 г. № 102-ФЗ (с изм. и доп.). В соответствии с данным законом в качестве предмета ипотеки выступают:

• земельные участки, за исключением сельхозугодий и земель, находящихся в муниципальной собственности;

• недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

• жилые квартиры и дома;

• дачи, гаражи и др. строения потребительского назначения;

• воздушные и морские суда, космические объекты.

По закону ипотека должна быть зарегистрирована. Права в договоре об ипотеке удостоверяются закладной о недвижимости, которая является ценной бумагой и имеет собственное движение на вторичном рынке, отличное от ипотеки. В РФ с принятием закона «Об инвестиционных облигациях» появилась возможность функционирования данного рынка.

В зависимости от предмета ипотеки различают три разновидности ипотечного кредита:

1. производственный (коммерческий), т.е. кредит под залог недвижимости производственного назначения;

2. жилищный (под залог жилья);

3. земельный (под залог земли).

За рубежом распространены следующие виды ипотечного кредита:

• на новое строительство (кредит берет подрядчик – исполнитель работ, который полностью гасит кредит после завершения строительства);

• на освоение земельных участков (под их залог).

Земельные участки приобретаются для:

а) перепродажи (инвестиционное направление);

б) для улучшения их характеристик (девелоперское направление) [development – развитие, англ.]. В договор включаются условия досрочного погашения (до полного погашения кредита участок должен быть освобождён от требований кредитора). Цена освобождения – 10-20% от размера кредита по каждому участку, входящему в земельный массив. 80-90% участков заёмщик должен реализовать и полностью погасить ипотечный кредит на освоение земельных участков.

В странах с развитой рыночной экономикой ипотечный кредит существует в разных формах:

• пружинная ипотека (с фиксированной процентной ставкой); такой кредит предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счёт погашения основной суммы долга, а также процентных выплат. Таким образом, с каждым периодом суммарный платеж снижается (как бы сжимается пружина);

• ролл-оверная. Срок кредита делится на временные отрезки, для каждого из них с учётом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка;

• шаровая (ипотека с выплатой периодически только процентов). Крупный платёж по кредитному долгу отодвигается на конец периода (как ком нарастает);

• ипотека с обратным аннуитетом – финансовое соглашение, по которому кредитор производит выплаты заёмщику; остаток основной суммы кредита увеличивается на величину выплат и сумму накапливаемых процентов;

• ипотека с пересматриваемой процентной ставков. Это разновидность ролл-оверного кредита, ставка по которому корректируется через фиксированные интервалы времени с учётом преобладающих рыночных ставок;

• ипотека с участием кредитора (при росте стоимости недвижимости).

Известно множество схем ипотечного кредитования. Можно выделить следующие три группы схем:

1. ограниченные первичным рынком закладных;

2. объединяющие первичный и вторичный рынок закладных с использованием процесса секъюритизации;

3. сберегательно-ипотечные (накопление денег на счёте для покупки недвижимости)

В российских условиях из трех разновидностей ипотечного кредита (производственного, жилищного, земельного) преобладает жилищный ипотечный кредит. Он начал свое развитие после принятия Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в РФ (утверждена Указом Президента 11.01.2000г.).

В России распространены следующие модели ИЖК:

1. накопительная (банковская инициатива). Клиент банка в течение длительного срока (не менее одного года) накапливает средства на счёте для будущего жилья (примерно 30-50% от стоимости жилья). Вкладчик вносит эту сумму в качестве первоначального взноса за квартиру, а на остальную сумму банк предоставляет ему кредит. Ресурсами банков для такого кредитования являются средства вкладчиков на накопительных счетах.

2. кредитование жилья через Федеральное агентство ипотечного кредитования или через региональные агентства (есть в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах.). Это так называемая инициатива государства.

3. по инициативе регионов разрабатываются и реализуются собственные ипотечные программы. Часто в регионах создаются специальные фонды поддержки жилищного строительства с использованием средств муниципалитетов. За счет этих фондов строится жилье, как правило, для тех граждан, которые имеют какое-либо жилье и желают улучшить свои жилищные условия. Они сдают это жилье, которое засчитывается в счет нового, а на оставшуюся стоимость им предоставляется кредит из указанного фонда поддержки.

4. инициатор – коммерческий застройщик, как правило, домостроительный комбинат. Он строит жилье (жилой дом), сдает квартиры в аренду; после выплаты стоимости квартиры она переходит в собственность арендатора. Это так называемая девелоперская инициатива.

5. по совместной инициативе российских и иностранных инвесторов;

6. с использованием секъюритизации при выпуске банками ипотечных облигаций;

7. с использованием жилищных сертификатов, например, военнослужащими.