141.Рынок недвижимости: содержание основных понятий. Законодательная и нормативная база развития рынка недвижимости

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).⁶²

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

• в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

• в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими и пользователями и пр.

Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом – объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости. В их числе:

• особый характер взаимодействия спроса и предложения;

• высокий уровень трансакционных издержек;

• взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;

• низкая ликвидность объектов недвижимости;

• многообразие рисков.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

• Факторы государственного регулирования рынка недвижимости. 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижи­мости; 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недви­жимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

• Общеэкономическая ситуация. 2.1 - производство национального дохода; 2.2 - объем промышленного производства; 2.3 - занятость трудо­способного населения; 2.4. - ставки доходности финансовых активов; 2.5 - платежный баланс страны; 2.6 - состояние торгового баланса; 2.7 - притоки капитала; 2.8 - оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населе­ния; 2.10 - индекс потребительских цен.

• Микроэкономическая ситуация. 3.1 - экономическое развитие ре­гиона; 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капита­ла в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона.

• Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.

142.Понятие стоимости и цены недвижимости. Оценка недвижимости и критерии рыночной стоимости

Рынок недвижимости - специфический рынок. Он наиболее сильно подвержен различным ценообразующим факторам. Цена на недвижимость зависит от стабильности либо нестабильности в обществе, политической ситуации, постоянно меняющегося законодательства, здоровой и нездоровой конкуренции и, наконец, амбициозности владельцев той самой недвижимости. Тем не менее этому рынку не чужды законы развития, и все изменения, несомненно, поддаются анализу и прогнозированию.

Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.