19. Аренда зу, находящегося в гос и муниципальной собственности

Регулирование:

-ГК РФ (частные отношения)

-ЗК РФ (ЗУ в гос/мун собственности)

Договор аренды – договор, в соответствие с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, т.е. передаётся только пользование и владение. Без распоряжения.

Плоды, продукция, доходы => в собственность арендатора (ст. 606 ГК).

Форма договора:

п. 2 ст. 26 ЗК - договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами => регистрация нужна только для договоров больше 1 года.

Субъекты и объект:

Субъекты: любые лица.

Объект: земельный участок (по ГК) => индивидуально определённая + непотребляемая вещь.

Изъятые из оборота не могут быть переданы в аренду.

П.4 ст. 27 (земли изъятые из оборота)

1)государственные природные заповедники и национальные парки;

2)здания, сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы;

3) здания, сооружения, в которых размещены военные суды;

4) объекты организаций федеральной службы безопасности;

5) объекты организаций органов государственной охраны;

6) объекты использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

7) объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

8) объекты учреждений и органов ФСИН наказаний;

9) захоронения;

10) объекты возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы.

Основание возникновения

1) участок в ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: договор аренды => частное лицо

Арендаторы в том числе:

-иностранцы

-апатриды

Размер арендной платы:

-определяется договором аренды

-является существенным условием

2) участок в ПУБЛИЧНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: также договор аренды, который заключается на торгах в форме аукциона (общее правило) или без проведения торгов (в случаях прямо указанных законом).

Предоставление ЗУ, находящихся в ГМ собственности, осуществляется исполнительным ОГВ или ОМСУ в пределах их компетенции.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора не допускаются.

Если иное не предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Права и обязанности арендатора

• ГК:

>Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (615 ГК);

>Арендатор вправе с согласия арендодателя(п.2 ст. 615 ГК):

1.cдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) => срок не м.б. больше срока аренды;

2. передавать свои П и О по договору аренды другому лицу (перенаем) => ответственным перед арендатором будет тот, кому переданы П и О (если договором не предумотрено иное то можно без согласования передать в субаренду, если срок аренды более 5 летсс);

3. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ссуду)

4. отдавать арендные права в залог

В всех случаях кроме перенаёма, ответственным по договору остаётся старый арендатор.

• ЗК:

>Ст. 22

Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.(т.е. по ГК согласие, а по ЗК уведомление!!!):

1. отдать арендные права земельного участка в залог и

2. внести их в качестве вклада в уставный капитал либо паевого взноса в производственный кооператив

3. передать ЗУ в субаренду в пределах срока договора аренды

4. При аренде ЗУ, находящегося в ГМ собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право, если иное не установлено, в пределах срока договора передавать свои ПиО по этому договору 3 лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Менять плату нельзя (ст 22 ЗК)

>Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. (а по ГК старый арендатор)

Преимущественное право покупки арендованного участка

• По ГК ст.621, преимущественное право есть

• В ЗК ст.39.8: Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов

Особенности:

-Условия договора аренды земельного участка, находящегося в ГМ собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими законами.

-Договор аренды ЗУ, предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка

-Договор аренды ЗУ расположенного в границах береговой полосы объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан.

-Заключенный с ЮЛ в целях ведения дачного хозяйства договор должен предусматривать обязанность указанного лица обеспечить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ.

-В случае предоставления ЮЛ земельного участка для комплексного освоения территории указанное лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории.

-Арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Сроки заключения договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности:

• 3-10 лет – для строительства, реконструкции

• До 49 лет – размещение линейных объектов

• 20 лет – гражданину для индивидуального жилищного строительства

• 3-5 – для ю.л. для комплексного освоения территорий

• До 3 – для завершения строительства объекта незавершенного строительства

Размер арендной платы:

1. Размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством:

1. принцип экономической обоснованности;

2. принцип предсказуемости расчета размера;

3. принцип предельно допустимой простоты расчета;

4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав;

5. принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;

6. принцип запрета необоснованных предпочтений.

2. В случае заключения договора аренды на аукционе – размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды с единственным участником - размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

3. Если иное не установлено - порядок определения размера арендной платы за ЗУ предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) ОИВ субъекта в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) ОМСУ в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения особых объектов, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей.

5. Размер арендной платы определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно;

2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

3) с гражданами, имеющими право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке ЗС, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

5) с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории;

6) с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории.