Фабула дела: приватизация муниципального имущества была произведена ненадлежащим лицом

Общество заключило с муниципалитетом договор аренды недвижимого имущества, которое впоследствии выкупило на основании договора купли-продажи. Оплата была произведена путем взаимозачета: частично погашена задолженность собственника помещения перед покупателем. После заключения сделки общество обратилось в регистрирующий орган для регистрации за ним права собственности, однако получило отказ из-за несоблюдения требований законодательства о приватизации.

Тогда компания обратилась в арбитражный суд с требованием признать отказ незаконным и обязать регистрирующий орган зарегистрировать право собственности. В удовлетворении данного требования было отказано. Суд признал отказ в регистрации правомерным, поскольку общество не имело права на приватизацию арендованного им муниципального имущества, а значит, договор купли-продажи недвижимости является ничтожной сделкой. Более того, выкуп имущества осуществлялся способом, не предусмотренным в Законе о приватизации (постановление ФАС Московского округа от 12.12.2005 по делу № КГ-А40/12297-05). В то же время требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в данном деле заявлено не было, и по этой причине спорное помещение осталось во владении общества. Спустя пять лет, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности, обосновывая требования актом о зачете встречных требований, по которому оно оплатило стоимость этого имущества. Муниципалитет в свою очередь заявил встречный иск о выселении общества из занимаемого спорного помещения.

Позиция истца: пропущен срок исковой давности по встречному иску

Истец обосновал свои требования тем, что он является добросовестным приобретателем спорного помещения. В обоснование своей позиции общество утверждало, что заключение соглашения об отступном предшествовало договорам аренды и последующей купли-продажи помещения. При этом истец утверждал, что договор аренды и купли-продажи являются мнимыми сделками, поскольку прав на помещение у ответчика на момент заключения этих сделок, не было. Кроме того, в дело были представлены доказательства расчетов между сторонами.

Также общество ссылалось на то, что действующее законодательство на момент совершения сделки о приватизации не содержало запрета на передачу недвижимого имущества в качестве отступного. Истец также считал, что он приобрел право собственности на спорные помещения на основании соглашения об отступном, которое никем оспорено не было.

Переход прав на спорное имущество не был зарегистрирован в установленном порядке, но общество это объяснило тем, что его право собственности возникло до принятия Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, переход прав на основании соглашения не был зарегистрирован в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 6 указанного закона.

В судебном заседании истец также заявил ходатайство о пропуске муниципалитетом срока исковой давности. Обосновывая заявленное ходатайство, истец ссылался на то, что оформляя право собственности на помещение в установленном порядке, Департамент имущества г. Москвы, как лицо, представляющее интересы субъекта Российской Федерации – собственника имущества, действуя разумно и добросовестно, мог и должен был установить факт владения спорным помещением истцом еще после сдачи помещения в аренду.