Суд признает право собственности на реконструированное здание, если реконструкция привела к созданию нового объекта

Положения ст. 222 ГК РФ применимы не только в отношении вновь созданных объектов недвижимости, но и реконструированных. Однако в последнем случае необходимо доказать, что в результате реконструкции возник новый объект. Дело в том, что правила указанной статьи не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов № 10/22).

Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ)

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости суд устанавливает, изменились ли параметры объекта капитального строительства при произведенных строительных работах (реконструкции и перепланировки) и только потом делает вывод, создан новый объект или нет.

Если реконструированное сооружение не будет отвечать признакам самовольной постройки, суд не признает право собственности на него.

Практика. Истец обратился в арбитражный суд с просьбой признать право собственности на самовольную постройку, поскольку выполненная им реконструкция здания и возведенные новые строения были произведены без разрешений и согласований. Судом назначена строительно-техническая экспертиза. Из технического заключения следовало, что в здании выполнены изменения его внутренних помещений, которые не затрагивают конструктивных характеристик его надежности и безопасности и не превышают предельных параметров объекта. Суд пришел к выводу, что объект не относится к самовольной постройке (решение Арбитражного суда Липецкой области от 07.07.2011 по делу № А36-4803/2010).

  Получается, что суд может отказать в удовлетворении заявленных требований, если выяснится, что произведенная реконструкция здания не является возведением нового объекта и не отвечает признакам самовольной постройки.

Лицо, желающее легализовать реконструированное здание, обязательно должно собрать и представить доказательства того, что реконструкция привела к созданию нового объекта.

Практика. ЗАО обратилось с иском в арбитражный суд и просило признать здание выставочного зала, после проведенной самовольно реконструкции, единым объектом недвижимости с последующей выдачей свидетельства о праве собственности. Однако истцом не были представлены доказательства того, что реконструкция привела к созданию нового объекта. Суд вынес решение об отказе в удовлетворении заявленных требований (постановление ФАС Центрального округа от 14.01.2011 по делу № А36-1781/2010).

  Бывают случаи, когда анализ материалов дела не позволяет суду сделать объективный вывод о том, что лицо создало новые объекты в результате проведенной реконструкции.

Чтобы определить, привела ли реконструкция к созданию нового объекта, необходимо заявить ходатайство о проведении судебно-строительной экспертизы. По результатам проведенного исследования эксперт определит, привели ли выполненные изменения помещений к созданию нового объекта градостроительной деятельности. В таких случаях суду будет понятно, что реконструкция была направлена на создание нового объекта.

Иногда причиной отказа в иске о признании права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости является отсутствие права собственности на объект недвижимости до проведенных преобразований.

Практика. ООО обратилось в суд с иском о признании права собственности на здание, возникшее после реконструкции. При рассмотрении дела было установлено, что до начала реконструкции право собственности на здание зарегистрировано не было. Это подтверждалось выпиской из реестра и техническим паспортом. Судом первой инстанции в иске было отказано, поскольку только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). Апелляционная инстанция согласилась с таким выводом. Однако кассация инстанция отменила данные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, обосновав это тем, что наличие права собственности на земельный участок, где возведена самовольная постройка, наделяет последнего правом обращения в суд с иском о признании права собственности на данный объект недвижимости (п. 3 ст. 222 ГК РФ). При повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования были удовлетворены (постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2011 по делу № А36-2314/2010).

  Отказ в удовлетворении иска из-за отсутствия права собственности на объект недвижимости до проведенных преобразований противоречит действующему гражданскому законодательству. По закону возможность предъявления иска о признании права собственности на самовольно реконструированный объект не ставится в зависимость от наличия зарегистрированного права собственности до начала реконструкции.

Не стоит забывать об обязанности лица, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возместить расходы на постройку лицу, осуществившему ее. Невыполнение этой обязанности также может стать причиной отказа в удовлетворении заявленных требований.

Практика. ИП обратился с иском о признании недействительным права собственности муниципального образования на строение и просил исключить запись о регистрации этих прав из ЕГРП, а также признать за ним право собственности на спорное строение. Суд удовлетворил требования истца, так как ответчик не представил доказательств того, что спорное строение создавалось за счет сил и средств муниципального образования. Регистрация спорного объекта за ответчиком была произведена без соблюдения установленной законом процедуры (п. 3 ст. 222 ГК РФ), что лишило истца права на получение компенсации за возведенный объект (определение ВАС РФ от 23.11.2011 № ВАС-1751/11).

  Поскольку внесудебный порядок признания права собственности на самовольные постройки законом не предусмотрен, легализация самовольного строения осуществляется только в судебном порядке. Однако предъявленные истцом требования не должны быть направлены на подмену установленного законом административного порядка получения разрешений на строительство. Само же рассмотрение подобных дел в судах осложняется тем, что это связано с необходимостью привлечения людей со специальными знаниями – экспертов. Без привлечения эксперта сложно установить, является ли самовольная постройка, во-первых, объектом недвижимого имущества, во-вторых, вновь созданным объектом недвижимости, возникшим в результате проведенной реконструкции.