Смешанный договор не всегда подходит при аренде помещения, которое требует ремонта

Решая поставленную задачу, стороны используют конструкцию смешанного договора, предусмотренную ст. 421 ГК РФ, и, как правило, заключают договор аренды с условием о проведении ремонтных работ в помещении. Такая договорная конструкция имеет ряд недостатков. Прежде всего, заключение подобного договора приводит к тому, что арендатор в течение срока проведения ремонта не может пользоваться объектом аренды. Существует судебная практика, признающая договор аренды, заключенный при заведомой невозможности использовать помещение, ничтожным.

Практика. Стороны заключили договор аренды помещения, нуждающегося в капитальном ремонте (после пожара). По условиям договора арендатор обязался выполнить капитальный ремонт, а арендодатель – передать помещение в аренду на срок не менее 5 лет. Арендатор выполнил условие договора, однако собственник помещения уклонился от заключения договора аренды. Это и послужило поводом для обращения арендатора в суд с иском о понуждении собственника помещения заключить договор аренды. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, но такое решение было отменено судами вышестоящих инстанций. Суды пришли к выводу, что заключенное соглашение является ничтожным, поскольку заключено при заведомой для сторон невозможности использования помещения по его назначению для извлечения из вещи полезных свойств (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.06.2005 № Ф-04-3436/2005(11892-А45-22)).

  В то же время существует практика, когда суды вполне лояльно относились к договорам аренды помещения, которое требовало значительного ремонта и не квалифицировали их как ничтожные (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 по делу № А56-87524/2009).

Также следует учитывать, что в соответствии с п. 2. ст. 621 ГК РФ арендодатель не будет отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, если они были оговорены им при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности.

Приведенные выше доводы свидетельствуют о том, что заключение основного договора аренды в составе смешанного договора влечет для арендатора дополнительные риски и является нежелательным.

Арендатору лучше заключить предварительный договор аренды

Решением поставленной задачи может стать заключение в порядке ст. 421 ГК РФ смешанного договора, включающего в себя элементы предварительного договора аренды и договора подряда. Возможность заключения такого договора подтверждается и судебной практикой (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2011 по делу № А12-10225/2011).

Смешанный договор должен включать в себя все существенные условия, предусмотренные законодательством для входящих в него договоров (ст. 421 ГК РФ). Первой частью смешанного договора будет являться предварительный договор аренды. Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При разработке смешанного договора в этой части необходимо руководствоваться существенными условиями договора аренды недвижимого имущества, к которым относятся предмет и размер арендной платы.

Важно помнить, что существенным условием предварительного договора аренды является размер арендной платы. Отсутствие в договоре условия о ней приведет к тому, что договор аренды будет признан незаключенным. А в связи с тем, что финансирование ремонта будет осуществлять арендатор, при определении арендной платы необходимо учитывать стоимость будущего ремонта и предполагаемый срок аренды.

Сторонам смешанного договора необходимо согласовать сроки, в частности, важно указать срок действия основного договора аренды и срок предварительного договора.

Что касается условий основного договора аренды, срок не относится к его существенным условиям, однако его установление все же необходимо в интересах сторон. Прежде всего, срок договора должен быть установлен с учетом времени, необходимого для полного зачета стоимости ремонта. Также в договоре желательно указать, что если после окончания основного срока договора аренды стоимость ремонта будет зачтена не полностью, срок действия договора продлевается на время, необходимое для ее полного зачета.

Со сроком договора аренды связано также требование ст. 651 ГК РФ, которая указывает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В хозяйственной практике договор аренды, как правило, заключается на 11 месяцев с целью избежать государственной регистрации, и даже если в течение 11 месяцев арендатору не будет полностью зачтена стоимость ремонта, арендодатель будет вынужден заключить с ним новый договор до полного зачета.

Второй срок, который должен быть согласован в предварительном договоре аренды, это срок действия предварительного договора, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. При установлении этого срока необходимо ориентироваться на время, необходимое для выполнения строительных работ. Срок действия предварительного договора должен быть больше, чем срок проведения работ. Это необходимо для того, чтобы предварительный договор не прекратил свое действие, и арендатор не освободился от обязанности передать отремонтированное помещение конкретному арендатору.

Кроме того, арендатору необходимо помнить, что если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Несогласование срока предварительного договора может привести к ситуации, когда арендатор будет нарушать сроки проведения строительных работ и нести за это ответственность в рамках подрядной части договора, но в течение года на совершенно законных основаниях уклоняться от заключения основного договора, не нарушая при этом условий предварительного. Также сторонам следует иметь в виду, что они свободны в установлении срока действия предварительного договора, и это не повлечет для них дополнительных сложностей, например в виде государственной регистрации такого договора. Президиум ВАС РФ установил, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).

Также в текст предварительного договора аренды должно быть внесено несколько условий, отражающих специфику разрабатываемой договорной конструкции. В частности, необходимо указать, что денежные средства, перечисленные в рамках смешанного договора, при заключении основного договора аренды будут засчитываться в арендную плату.