Необходимо принять досудебные меры по легализации строения

Возможность приобретения права собственности на самовольную постройку предусмотрена ст. 222 ныне действующего ГК РФ. Указанная норма устанавливает специальное правило, определяющее правовые последствия создания новой вещи. В отличие от ст. 219 ГК РФ, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает создавшее ее лицо, ст. 222 устанавливает, что лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, в данной норме содержится ряд критериев, которые позволяют определить вещь как самовольную постройку, а также устанавливаются последствия создания такой вещи.

Так, в ст. 222 ГК РФ закреплено три признака самовольной постройки:

1. возведение постройки (жилого дома, другого строения, сооружения) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке;

2. возведение постройки без получения на это необходимых разрешений;

3. возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Причем для того, чтобы суд отнес строение к самовольной постройке, достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков.

Следует отметить, что признание в судебном порядке права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если обратившееся в суд лицо по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в установленном порядке.

Решение вопроса о правомерности создания недвижимого имущества зависит от того, был ли предоставлен земельный участок под строительство конкретного объекта, получены ли разрешение на строительство и необходимые согласования, соблюдены ли при строительстве градостроительные и строительные нормы и правила.

Суд может отказать в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольные пристройки к основному зданию, если выявит недобросовестное поведение лица, создавшего самовольную постройку.

Практика. ООО обратилось в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольные постройки. Однако при рассмотрении дела в суде истцом не были представлены доказательства осуществления действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта, как до начала реконструкции, так и во время проведения работ, хотя возможность для этого была. Уполномоченные органы не отказывали обществу в выдаче разрешений, каких-либо иных препятствий для получения разрешений не было, в связи с этим суд иск не удовлетворил (решение Арбитражного суда Липецкой области от 18.10.2010 по делу № А36-2315/2010).

  Таким образом, если в процессе рассмотрения дела будет очевидно, что лицо обратилось в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, подменив установленный законом административный порядок получения разрешений на судебный, то в удовлетворении такого иска будет отказано. Однако в случае, если для легализации самовольной постройки лицо принимало меры, предусмотренные законом, суд, как правило, удовлетворяет заявленные требования.