Суд признал незаконным бездействие муниципального органа

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО, арендатор) с 2005 года арендовало помещение, находившееся в муниципальной собственности. В 2010 году арендатор обратился в КУМИ с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. Однако КУМИ не отреагировало на представленное заявление: общество не получило от муниципального органа ни проект договора купли-продажи, ни отказ в приобретении спорного помещения.

Данное бездействие стало основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском о признании незаконным бездействия КУМИ, а также о понуждении его направить в адрес общества проект договора купли-продажи имущества по рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика.

Суды первой, а затем апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об обоснованности заявленных требований¹. Суды указали, что из всех действий, которые КУМИ обязано было совершить после получения заявления от арендатора, им было осуществлено только одно – обращение в оценочную организацию для проведения оценки рыночной стоимости спорного имущества. Причем оценку спорного имущества КУМИ инициировал четыре раза, так и не согласившись ни с одним из представленных отчетов.

Цитата: «При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества» (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, далее – Закон № 159-ФЗ).

На момент рассмотрения дела в суде КУМИ не представил доказательств того факта, что отчеты оценщиков были им оспорены в судебном порядке. А значит, установленная отчетом рыночная стоимость имущества признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки (ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Исходя из этого, суды исковые требования арендатора удовлетворили, обязав КУМИ направить проект договора купли-продажи спорного имущества исходя из его рыночной стоимости, определенной в последнем из составленных оценщиками отчетов.

Признание недостоверности отчета оценщика суд не принял в качестве вновь открывшегося обстоятельства

После вынесения решения в пользу арендатора КУМИ обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной итоговой величины стоимости объекта оценки – муниципального имущества, подлежащего приватизации, а также о признании достоверной стоимости имущества, определенной в ходе судебного разбирательства. Арендатор был также привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Суды трех инстанций удовлетворили заявленные требования: стоимость имущества, в соответствии с отчетом оценщика, по которой КУМИ обязан был составить проект договора купли-продажи, была признана судами недостоверной. В остальной части иск был оставлен без удовлетворения².

Допустимость обжалования оценки недвижимого имущества, установленной в отчете оценщика, была подтверждена Высшим арбитражным судом РФ. В постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 2419/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой:

• при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве рекомендательной приведенная в отчете независимого оценщика рыночная стоимость приобретаемого имущества, поскольку органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона № 159-ФЗ, обязаны руководствоваться данной оценкой;

• такая оценка является обязательной для органов государственной власти и местного самоуправления и может быть оспорена ими путем предъявления самостоятельного иска о признании недостоверными результатов оценки, установленных соответствующим отчетом.

Указанное решение о признании недостоверной рыночной стоимости имущества КУМИ расценил как вновь открывшееся обстоятельство, и обратился в арбитражный суд с заявлением о пересмотре судебных актов, обязывающих КУМИ направить проект договора купли-продажи в адрес ООО. В удовлетворении данного заявления было отказано, поскольку, как указал суд, недостоверность рыночной стоимости спорного имущества нельзя признать вновь открывшимся обстоятельством. Этот вывод поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций³.

КУМИ повторно обратился в суд с заявлением о пересмотре принятых по делу судебных актов. Однако основанием стало уже новое обстоятельство – постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 № 2419/11, о котором говорилось выше. Интересно, что суды трех инстанций на этот раз посчитали требования обоснованными и удовлетворили заявление о пересмотре⁴.

Между тем отмена рассматриваемого судебного решения о признании незаконным бездействия КУМИ по новым обстоятельствам не основана на нормах права. О фактах, свидетельствующих об этом, будет сказано далее.