Техника остатка

Техника остатка относится к наиболее часто применяемым методам при оценке недвижимости. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Расчет стоимости собственности с применением техники остатка выполняется в следующей последовательности:

• определение части годового дохода, приходящейся на часть объекта с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий данной части коэффициент капитализации;

• определение величины годового дохода, приходящегося на часть объекта с неизвестной стоимостью, путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;

• определение стоимости неизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;

• определение стоимости объекта путем сложения известной и полученной стоимостей.

Пример. Определить стоимость объекта, используя технику остатка для здания, если стоимость земли – 300 000 у.д.е.; ЧОД – чистый операционный доход – 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли – 8%; для здания – 15%.

Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка приведена в таблице 1.16.

Таблица 1.16

Показатели	Кол-во у.д.е.
Стоимость земли	300 000
Чистый операционный доход (ЧОД)	100 000
Часть дохода, приходящаяся на землю (300 000 * 0,08)	24 000
Остаточный доход, приходящийся на здание (100 000 – 24 000)	76 000
Стоимость здания (76 000 / 0,15)	506 700
Стоимость собственности	806 800

Метод прямой капитализации (МПК) применяется в тех случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Однако, с течением времени доходность объекта может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и пр.

Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтированных денежных потоков (МДДП), в основе которого лежит понятие сложного процента.

1.5.3.Основные функции денег

В процессе оценочной деятельности при использовании доходного подхода в ряде случаев важно располагать данными о ценности денег во времени:

• любой оцениваемый проект связан с инвестициями; при этом от момента вложения денег до момента получения результатов проходит определенное время;

• принимая решения об инвестировании денег в анализируемый проект, необходимо учитывать инфляцию, риск и неопределенность, возможность альтернативного использования денег.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду, называется временной оценкой денежных потоков. Временная оценка денежных потоков основана на использовании 6 функций денег и сложного процента:

• накопленной суммы единицы;

• текущей стоимости единицы;

• текущей стоимости аннуитета;

• взноса на амортизацию денежной единицы;

• накопления (роста) денежных единиц за период;

• фактора фонда возмещения.

Для ознакомления с теорией ценности денег введем условные обозначения:

FV – будущая стоимость денег;

PV – текущая стоимость денег;

r – ставка процента;

PMT – платеж;

CF – денежный поток (движение средств в отчетном периоде);

n – продолжительность периода времени.

Рассмотрим подробнее 6 функций денег и сложного процента.

Первая функция – фактор накопления будущей стоимости, основанный на сложном проценте, который представляет зависимость между первоначальным вкладом, процентной ставкой и периодом накопления:

FV = PV (1 + r)ⁿ. (1.11)

Вторая функция – текущая стоимость единицы (реверсии) дает возможность определить настоящую (текущую, приведенную) стоимость суммы, величина которой известна в будущем, при заданном периоде и процентной ставке. То есть это процесс, обратный начислению сложного процента, и называется дисконтированием:

(1.12)

Третья функция – накопление (рост) единицы за период позволяет определить будущую стоимость аннуитета – или будущую стоимость периодических равновеликих взносов при заданной величине аннуитета, процентной ставке и периоде.

Для обычного аннуитета (с платежом в конце каждого периода):

(1.13)

Для авансового аннуитета (с платежом в начале каждого периода):

(1.14)

Четвертая функция – текущая стоимость аннуитета. Аннуитет – это денежный поток, в котором все суммы не только возникают через одинаковые промежутки времени, но и равновелики, т.е. аннуитет – это денежный поток, представленный одинаковыми суммами. Аннуитетом могут быть как платежи (исходящий денежный поток), так и поступление (входящий денежный поток).

Для обычного аннуитета (с платежом в конце каждого периода):

(1.15)

Для авансового аннуитета (с платежом в начале каждого периода):

(1.16)

Пятая функция – фактор фонда возмещения – позволяет рассчитать величину периодически депонируемой суммы, необходимой для накопления необходимой стоимости при заданном проценте или равновеликих взносов при заданной будущей стоимости, процентной ставке и периоде.

При этом различают фактор фонда обычного возмещения:

. (1.17)

Фактор фонда авансового возмещения:

(1.18)

Шестая функция – фактор амортизации капитала (взнос на амортизацию) является обратной по отношению к функции «текущая стоимость аннуитета», т.е. определяется величина самого аннуитета при заданном количестве взносов, процентной ставке и периоде.

Фактор обычного взноса на амортизацию:

(1.19)

Фактор авансового взноса на амортизацию:

(1.20)

Расчет факторов всех 6 функций основан на использовании базовой формулы сложного процента или функции «накопленная сумма единицы». Главным условием, обеспечивающим математическую взаимосвязь между функциями, является предположение, что начисленный процент не снимается с депозитного счета и не капитализируется.