1.2.Методы оценки недвижимости

Методы оценки – конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах. В России оценщики сегодня в основном ориентируются на американский подход к оценке недвижимости как наиболее развитый и подходящий к российским условиям, который включает три метода: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Каждый из этих методов имеет свою преимущественную сферу применения. Однако оценщик должен в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три метода, либо (минимум) – два, обосновав причину выбора.

Окончательное суждение о ценности объекта должно производиться не на основе среднеарифметического из полученных разными методами результатов, а с учетом значимости того или иного метода в каждом конкретном случае (этот процесс носит название «процедура согласования»).

Важно иметь в виду, что использование двух, а лучше трех методов – это не дань сложившимся правилам и стандартам. Эта необходимость определяется тем, что ни один из методов оценки недвижимости не может дать абсолютно верного значения величины стоимости недвижимости.

Ограниченность применения затратного метода оценки недвижимости заключается в том, что почти невозможно воспроизвести старый объект и определить с достаточно высокой точностью его стоимость.

Прежде всего следует отметить, что при одинаковых затратах на создание объекта его стоимость будет прямо пропорциональна полезности (потребительной стоимости) объекта. Например, затраты на бурение «сухой» нефтяной скважины могут быть такими же, как и нефтеносной, но разница в стоимости очевидна, так как нефтяная скважина имеет полезность, а «сухая» – не имеет.

Каждый из них представляет собой лишь один взгляд на предмет оценки, а потому неизбежно несет в себе возможность ошибки даже при безошибочности в расчетах.

Использование различных методов позволяет снять односторонность того или иного подхода и тем самым повысить точность суждения о величине стоимости недвижимости.

1.3.Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Основная идея метода – объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.

Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки.

Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Использование затратного подхода для определения стоимости недвижимости показано на рис. 1.1.

Алгоритм применения затратного подхода следующий:

I этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.

Оценка может производиться с использованием различных методов.

Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.

Косвенные издержки включают в себя расходы на консультации, юридическое обслуживание, оформление документов, страхование, рекламу, эксплуатацию сооружения и др.

Прибыль предпринимателя определяется расчетно-аналитическим методом как сумма, которую он ожидает получить за использование своего капитала.

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.

Метод сравнительной единицы

При нем за основу также берутся затраты на сооружение аналогичного здания. Если известна общая площадь (объем) здания-аналога и общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1м², 1м³.

В дальнейшем полученный результат умножается на площадь (объем) оцениваемого здания.

Поэлементный и метод сравнительной единицы предполагают правильный выбор аналогов одного типа примерно одной величины (иначе возможны существенные искажения).

II этап. Определение износа здания.

Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ – процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ – фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода.

В оценке различаются три метода определения величины износа: метод разделения, метод срока жизни, рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющие:

• физический износ;

• функциональный износ;

• внешний износ.

Физический износ – утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации или естественных (природных) факторов.

Функциональный износ отражает уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям и другим характеристикам.

Внешний износ – это уменьшение стоимости объекта вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий и т.д.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта (например, затраты на разделение санузла в квартире составляют $2 тыс., а стоимость квартиры при этом возрастает на $3 тыс. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходя из величины затрат, которые нужно понести для выполнения необходимых работ).

Таким образом, оценщик должен оценить объект исходя из проведения соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.

Неустранимый износ – тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость, он учитывается в размере износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У элементов с долгим сроком жизни ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Элементы с коротким сроком службы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Метод срока жизни

Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст – возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.

Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

Задача оценщика – определить эффективный возраст здания и на этой основе – степень его износа:

. (1.1)

Рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).

III этап: корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.

Корректировка производится по формуле:

ТС = СЗ – И, (1.2)

где ТС – текущая стоимость;

СЗ – стоимость замещения;

И – износ.

IV этап: определение стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих методов:

• метод сопоставимых продаж, аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже;

• метод переноса, анализируемая продажа здания, расположенного на аналогичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект;

• метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю;

• техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

V этап: суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Стоимость недвижимости равна сумме стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Пример 1. В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания, сдаваемого внаем:

• покраска на сумму 2500 у.д.е.;

• замена ковров в пяти квартирах – 1750 у.д.е.;

• ремонт водопроводной сети – 2200 у.д.е.

Характеристика элементов с коротким сроком службы приведена в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Наименование элемента	Полная стоимость воспроизводства, у.д.е.	Ожидаемый срок службы, лет
Жалюзи	800	20
Ковры (15 ед.)	5 250	10
Шкафы	22 000	25
Отопление	61 600	30
Бытовые приборы	11 000	15
Система водоснабжения	55 000	40
Вентиляционная система	11 000	25

Стоимость воспроизводства здания 545 930 у.д.е., фактический срок службы здания 5 лет, а полный срок жизни здания 60 лет. Количество квартир в здании 20. Затраты на модернизацию бытового оборудования 12 000 у.д.е., стоимость имеющегося бытового оборудования 7370 у.д.е. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10 у.д.е., из-за близости к промышленному предприятию – 15 у.д.е.

Валовой рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5. Оценочная стоимость земельного участка составляет 50 000 у.д.е. Определить цену объекта затратным методом.

Решение

1. Физическое ухудшение.

А. Устранимое: отложенный текущий ремонт 6 450 у.д.е.

а. Покраска 2 500 у.д.е.

б. Замена ковров 1 750 у.д.е.

в. Ремонт водопроводной сети 2 200 у.д.е.

Б. Неустранимое: 62 782 у.д.е.

а. Краткосрочные компоненты 31 714 у.д.е.

Таблица 1.2

Компоненты	Полная стоимость воспроизводства, у.д.е.	Фактический возраст, лет	Нормальный срок функционирования, лет	Накопленная амортизация, %	Величина амортизации, у.д.е.
Жалюзи	800	5	20	25	200
Ковры	5250	5	10	50	2625
Шкафы	22 000	5	25	20	4400
Отопление	61 600	5	30	16,7	10 288
Бытовые приборы	11 000	5	15	33,3	3663
Система водоснабжения	55 000	5	40	12,5	6875
Вентиляционная система	11 000	5	15	33,3	3663
ИТОГО	166 650				31 714

б. Долгосрочные компоненты: 31 068 у.д.е.

Стоимость воспроизводства заново долгосрочных компонентов: 372 830 у.д.е.

Стоимость воспроизводства заново: 545 930 у.д.е.

Физические устранимые минус -6 450 у.д.е.

Стоимость воспроизводства заново краткосрочные минус -166 650 у.д.е.

Фактический срок долгосрочных 5 лет.

Полный срок жизни долгосрочных 60 лет.

Неустранимый износ долгосрочных компонентов: 31 068

(372 830 * 5 / 60 = 31 068)

2. Функциональное устаревание:

А. Устранимое: 4 630 у.д.е.

Модернизировать бытовые приборы 12 000 у.д.е.

Стоимость имеющихся приборов минус -7 370 у.д.е.

Всего функционально поправимых 4 630 у.д.е.

Б. Неустранимое: 12 000 у.д.е.

Потери в ренте из-за плохого поэтапного плана:

(10 у.д.е. * 12 месяцев * 20 квартир * 5 КВР = 12 000)

КВР – коэффициент валовой ренты.

3. Внешний износ: 18 000 у.д.е.

Потеря в ренте из-за близости промышленного предприятия:

(15 у.д.е. * 12 месяцев * 20 квартир * 5 КВР = 18 000)

Резюме:

Стоимость воспроизводства заново: 545 930 у.д.е.

Износ, всего: 103 862 у.д.е.

В том числе:

• физически устранимый 6 450 у.д.е.

• неустранимый краткосрочных компонент 31 714 у.д.е.

• неустранимый долгосрочных 31 068 у.д.е.

• функциональный устранимый 4 630 у.д.е.

• функционально неустранимый 12 000 у.д.е.

• внешний износ 18 000 у.д.е.

Полная стоимость построек с учетом износа: 442 068 у.д.е.

Оцениваемая стоимость площадки: 50 000 у.д.е.

Цена объекта 492 068 у.д.е.

Задачи

Вариант 1

Определить вид износа в каждом из приведенных ниже случаев:

1. Многоэтажный дом без мусоропровода.

2. В доме на лестничных клетках в окнах нет стекол.

3. Большой бизнес-центр, не имеющий места для парковки автомашин.

4. Жилой дом рядом с автомагистралью.

5. В здании неисправна система теплоснабжения.

6. Дом сервиса, расположенный на окраине.

Вариант 2

Изменение схемы районной планировки привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого жилого объекта. Снижение чистого дохода от аренды квартир в данном здании составило в среднем 100 руб. за 1м² общей площади жилья по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Общая площадь жилья в оцениваемом здании составляет 1200 м², на стоимость здания приходится 75% стоимости всего объекта, а коэффициент капитализации для здания равен 0,2.

Определить вид износа и его величину.

Вариант 3

В оцениваемом офисном здании нефтяной компании ООО «Северная нефть» отсутствует лифт, затраты на устройство которого, по анализу рынка офисных помещений, покроются увеличением арендной платы. Устройство лифта обойдется в 20 000 долл. Если бы лифт был установлен в процессе строительства, то связанные с этим затраты были бы на 50% меньше. Определить вид и величину износа здания, связанного с отсутствием лифта.

Вариант 4

Оцениваемое жилое здание имеет высоту этажа, которая с точки зрения рынка является избыточной. Текущая восстановительная стоимость оцениваемого здания равна 6 млн. руб., а текущая стоимость аналогичного здания, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа равна 5,7 млн. руб. Физический износ оцениваемого здания определен на уровне 30%. Ежегодные дополнительные эксплуатационные издержки, обусловленные большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), составляют 20 тыс. руб. Коэффициент капитализации для здания равен 0,25. Определить вид и величину износа.

Вариант 5

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Определить величину износа, если восстановительная стоимость кровли 2500 условных денежных единиц, окраски – 1500 у.д.е., стоимость необходимых кровельных работ – 500 у.д.е., малярных – 1500 у.д.е. Какой вид износа имеет место в данном случае?

Вариант 6

Определить вид и сумму износа по следующим элементам с коротким сроком службы:

Таблица 1.3

Наименование объекта	Стоимость воспроизводства, у.д.е.	Фактический возраст, лет	Нормативный (физический) возраст, лет
Потолки	2000	10	15
Электроарматура	5000	5	10
Водопровод	6000	5	15
Сантехприборы	2000	10	20
Полы	3500	5	10
Кровля	2100	10	15

Вариант 7

Складское помещение нефтяной компании ОАО «Тэбукнефть» имеет фактический возраст 10 лет, а предполагаемый остающийся срок его полезной жизни – 50 лет. Затраты на немедленное восстановление кровли в офисном помещении составляют 1500 у.д.е. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы, а их нормальный срок полезной жизни составляет 30 лет. Затраты на ремонт платформы составляют 2500 у.д.е. Предполагаемый срок полезной жизни крыши, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, что потребует 3500 у.д.е. Каков размер необратимого физического износа?

Вариант 8

Определить необратимый физический износ элементов с долгим сроком службы, если: стоимость воспроизводства объекта составляет 175 000 у.д.е.; затраты на устранение физического износа 2500 у.д.е.; полная стоимость элементов с коротким сроком службы 21 000 у.д.е.; фактический возраст объекта 15 лет; общая фактическая жизнь 70 лет.

Вариант 9

Известно, что современные стандарты требуют установки в здании системы пожаротушения, которая отсутствует в оцениваемом объекте. Установка в существующем здании системы пожаротушения обойдется в 1800 у.д.е., в новом – 1300 у.д.е. Определить сумму и вид износа в данном случае.

Вариант 10

Установленная в оцениваемом здании система вентиляции не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей системы вентиляции 4500 у.д.е.; ее физический износ составляет 2500 у.д.е.; стоимость демонтажа системы вентиляции 1500 у.д.е.; стоимость монтажа новой системы вентиляции 2000 у.д.е.

Вариант 11

В оцениваемом офисном здании ЗАО «Печоранефтегаз» складское помещение площадью 300 м². С точки зрения наилучшего использования сегодня данную площадь целесообразно использовать как магазин. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость склада 7000 у.д.е.; физический износ склада – 400 у.д.е.; стоимость ликвидации склада 1000 у.д.е.

Вариант 12

В оцениваемом здании ОАО НК «КомиТЭК» отсутствует система кондиционирования, что приводит к потере дохода в 3000 у.д.е. Определить вид и сумму износа, если норма капитализации для данных объектов составляет 10%, а стоимость устройства системы кондиционирования при строительстве нового здания 20 000 у.д.е.

Вариант 13

Здание стоимостью 185 000 у.д.е. имеет высоту этажа 4 м, что по рыночным требованиям является избыточной характеристикой воспроизводства такого же здания, но с нормальной высотой этажа 3 м стоимость составляет 182 000 у.д.е. Физический износ определен на уровне 30%. Дополнительные расходы владельца на содержание здания с большой высотой этажа 800 у.д.е. Существующий коэффициент капитализации для данного типа зданий 10%. Определить вид и сумму износа.

Вариант 14

Чистый доход от объекта, расположенного в хорошем месте, 25 000 у.д.е. Аналогичный оцениваемый объект в неблагоприятном месте приносит доход 21 000 у.д.е. Стоимость земельного участка под оцениваемым сооружением 50 000 у.д.е., норма капитализации для земельных участков в этом районе 8%, а для зданий – 10%. Определить вид и сумму износа.

Вариант 15

На свободном участке земли можно возвести четыре типа зданий: торговый центр, офис, гостиница, банк. В результате анализа рынка недвижимости получена информация по аналогичным объектам, представленная в таблице 1.4. Определить наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка.

Таблица 1.4

Показатель	Объекты
	Торговый центр	Офис	Гостиница	Банк
Стоимость строительства, тыс. руб.	26 000	24 000	22 000	19 000
Чистый годовой операционный доход, тыс. руб.	6000	5000	4500	3500
Коэффициент капитализации для зданий, %	15	16	17	14
Коэффициент капитализации для земли, %	8	8	8	8