1.6.Ипотека и ипотечный кредит

Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества с целью получения кредита. В процессе ипотечного кредитования анализируются состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится с использованием различных финансовых коэффициентов, основными среди которых являются коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности К_i показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости:

K_i = I / V, (1.22)

где I – сумма ипотечного кредита, руб.;

V – общая стоимость объекта недвижимости, руб.

С точки зрения кредиторов более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокий риск нарушения заемщиком своих обязательств, поэтому банки обычно устанавливают верхний предел этого коэффициента на уровне 0,7. Таким образом, размер кредита обычно не превышает 70% стоимости недвижимости.

Ипотечная постоянная P_i – это отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к величине ипотечного кредита:

P_i = PMT_i / I, (1.23)

где PMT_i – годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.

I – сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Ипотека – финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75 или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной полезной жизни объекта) и предлагает процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий. Затем рассчитываются периодические (ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три перечисленных показателя: основная сумма, срок (оставшийся), процент.

Предоставление кредита под залог недвижимости имеет четко выраженные особенности:

• средний размер кредита под залог недвижимости значительно превышает средний размер других видов кредита;

• кредит выдается на более длительный срок (от пятнадцати до двадцати пяти лет), что обусловливает повышенные риски как для кредиторов, так и для заемщиков;

• такой кредит обязывает заемщика осуществлять в банке-кредиторе и другие банковские операции.

Возможно использование различных вариантов погашения ипотечной задолженности, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки.

1. Для ипотеки с фиксированной процентной ставкой – FRA (процентная ставка и ежемесячная сумма погашения фиксируются на весь срок предоставления кредита) преимущество для заемщика в том, что он точно знает объем своих обязательств. Например, под залог живой недвижимости берется кредит в 50 000 руб. сроком на двадцать пять лет. Если банк-кредитор определил постоянную ставку в 12%, размер необходимых выплат будет следующим (t – период времени):

Таким образом, в течение двадцати пяти лет клиент будет ежемесячно по фиксированной ставке выплачивать 526,61 руб. За весь период клиент выплатит основную сумму долга в 50 000 руб. и процентные платежи в размере 107 985 руб.

В данном случае

2. Использование ипотеки с плавающей процентной ставкой – ARM (процентная ставка за кредит отражает изменение процентных ставок на рынке капитала) увеличивает неопределенность и уровень кредитного риска для заемщика, так как рост процентных ставок может привести к риску банкротства. Если в рассматриваемом примере кредит выдан по плавающей процентной ставке, то на второй год выплаты составят: