Пример определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов

Условие задачи. В течение 8 лет недвижимость будет сдаваться в аренду за 20 000 долл., платежи будут поступать в конце года. Ставка дисконтирования 14%. В конце 8-го года объект недвижимости будет продан за 110 000 долл. Какова текущая стоимость объекта недвижимости?

1. Определяем текущую стоимость платежей: PV = 20 000 x 4,63886 = 92 777,2 долл.

кол. 5 (8 лет, 14%)

2. Определяем текущую стоимость реверсии: PV = 110 000 x 0,350559 = 38 561,5 долл.

кол. 4 (8 лет, 14%)

3. Суммируем полученные текущие стоимости: PV = 92 777,2 + 38 561,5 = 131 338,7 долл.

Ответ: текущая стоимость объекта недвижимости составляет 131 338,7 долл.

Задачи

Вариант 1

Вложение капитала нефтяной компании в объект доходной недвижимости в размере 120 тыс. у.д.е. обеспечит в течение четырехлетнего жизненного цикла доход: первый год – 100 тыс. у.д.е.; второй год – 250 тыс. у.д.е.; третий год – 500 тыс. у.д.е.; четвертый год – 750 тыс. у.д.е.

Принять решение о целесообразности покупки объекта недвижимости, если ликвидационная стоимость собственности не превысит 120 000 тыс. у.д.е., а ставка дисконтирования – 12%.

Вариант 2

Оценить стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования потоков денежных средств.

Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120 000 долл. за 1 год, после чего он будет возрастать на 5%. Период владения составляет 5 лет вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1 500 000 долл. по завершении 5-го года. Какова стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23%?

Вариант 3

Недвижимое имущество сдано в аренду на 10 лет. Начальная ежегодная арендная плата начинается с величины 10 000 долл. (платежи производятся авансом) и возрастает на 1000 долл. в год в течение всего срока аренды. Рыночная ставка дохода для данного вида недвижимого имущества равна 11%. Стоимость реверсии к концу аренды составит 250 000 долл. Какова стоимость прав арендодателя?

Вариант 4

Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход в 5000 долл. в течение 4 лет. В конце этого периода он будет продан за 120 000 долл. Ставка дисконтирования 12%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

Вариант 5

Рассчитайте коэффициент капитализации методом кумулятивного построения, если безрисковая ставка доходности – 5%, поправка на риск – 6%, поправка на низкую ликвидность – 3%, поправка на инвестиционный менеджмент – 2%, среднерыночная ставка доходности – 15%.

Вариант 6

Нефтяная компания сдала в аренду склад на 6 лет за 6 тыс. у.д.е. в год. Через два года рыночная цена аренды аналогичных помещений составила 8,5 тыс. у.д.е. Рассчитать размер убытка по данной сделке, если ставка дисконтирования равна 6%.

Вариант 7

Ресторан быстрого питания нефтяной компании в течение первых пяти лет будет приносиь потоки доходов: 1 тыс. у.д.е.; 1,5 тыс. у.д.е.; 2 тыс. у.д.е.; 2,5 тыс. у.д.е.; 3 тыс. у.д.е. Затем ожидается его продажа по цене 45 тыс. у.д.е. Рассчитайте целесообразность покупки ресторана, если приемлемая ставка доходности – 20%.

Вариант 8

Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому ипотечному кредиту в 1 000 000 у.д.е. под 12% годовых, погашаемому за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250 000 у.д.е.; ставка дивидендов на капитал должна составлять 12%.

Рассчитайте требуемый ежегодный ЧОД, который бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

Вариант 9

Объект недвижимости нефтяной компании «Северная нефть», который вы оцениваете, будет приносить чистый операционный доход в 10 000 у.д.е. ежегодно в течение следующих 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110 000 у.д.е. Предположим, что рыночный коэффициент дисконтирования составляет 8%. Какова текущая стоимость оцениваемого объекта?

Вариант 10

Нефтяная фирма заключила договор на аренду производственных площадей на пять лет, согласно которому она ежегодно будет платить 8 тыс. у.д.е. Определить стоимость прав арендатора при условии, что рыночная цена аренды аналогичных помещений 10 тыс. у.д.е., приемлемая ставка доходности 15%.

Вариант 11

Определить стоимость объекта, используя технику остатка для земли, если: стоимость здания 500 000 у.д.е.; ЧОД – 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли – 8%, для здания – 15%.

Вариант 12

Определить стоимость объекта техникой остатка для собственного капитала, если: размер кредита – 380 000 у.д.е. (12% на 25 лет), ЧОД – 70 000 у.д.е.; ипотечная постоянная – 0,12639.

Вариант 13

Определить стоимость объекта ОАО «ЛУКОЙЛ-Ухтанефтепереработка», используя технику остатка для заемного капитала, если: собственный капитал – 200 000 у.д.е.; ЧОД – 70 000 у.д.е.; коэффициенты капитализации: собственного капитала – 9%, заемного капитала (ипотечная постоянная) – 0,1264.

Вариант 14

Определите стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, методом капитализации дохода (с использованием коэффициента капитализации).

Данные для расчета. Через два года после покупки недвижимости ОАО «Тэбукнефть» ожидается доход при вложении капитала в землю 150 млн. руб. и при вложении в здание – 500 млн. руб. Норма доходности при вложении капитала в землю – 10% и при вложении капитала в здание – 50%.

Вариант 15

Определить общий коэффициент капитализации при следующих данных. Офис оценен в 5 млн. долл., на момент оценки офиса доходность составляла правительственных среднесрочных облигаций – 8,5%. По мнению эксперта оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр. составляет 2%). В случае необходимости продажа данного фонда займет определенное время (по сравнению с возможностью быстрой реализации правительственных облигаций), поэтому эксперт-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое потребуется для возврата капитала по расчетам инвестора – 20 лет, в связи с этим ставка возврата капитала – 5% (1/20).