- •Оглавление
- •1. Оценка объектов недвижимости 6
- •2. Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений 52
- •3. Оценка бизнеса (предприятия) 104
- •3.5. Доходный подход 127
- •4. Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании 142
- •ВВедение
- •1.Оценка объектов недвижимости
- •1.1.Понятие и виды недвижимости
- •1.2.Методы оценки недвижимости
- •1.3.Затратный подход
- •1.4.Сравнительный подход
- •1.5.Доходный подход
- •1.5.1.Метод прямой капитализации
- •Определение чистого дохода от использования объекта
- •Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта
- •Пример расчета чистого дохода (в усл. Ед.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию
- •1.5.2.Расчет коэффициента капитализации
- •Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала
- •Метод связанных инвестиций – земли и здания
- •Кумулятивный (или суммарный) метод
- •Техника остатка
- •1.5.3.Основные функции денег
- •1.5.4.Метод дисконтирования денежного потока (мддп)
- •Пример определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов
- •1.6.Ипотека и ипотечный кредит
- •2.Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений
- •2.1.Показатели экономической оценки эффективности мероприятия
- •Расчет капвложений
- •Эксплуатационные затраты
- •Расчет выручки
- •Расчет налоговых платежей
- •НЮгидское месторождение алоги и отчисления
- •Учет инфляционных процессов при оценке эффективности проектов
- •Оценка экономической эффективности
- •Анализ риска при осуществлении инвестиционных проектов
- •2.2.Технико-экономическое обоснование вариантов разработки нефтяных месторождений Краткие сведения о проекте
- •Объемы и сроки бурения скважин на месторождении
- •Оценка капитальных затрат
- •План капитальных вложений по годам
- •И Сунаельское месторождение нвестиционная деятельность
- •План капитальных вложений по годам
- •Численность и заработная плата сотрудников
- •Состав и структура производственных расходов
- •Фонд оплаты труда
- •Расходы по технологической подготовке нефти
- •Оценка текущих затрат
- •Выручка от реализации продукции
- •З Сунаельское месторождение атраты, включаемые в себестоимость
- •Реализация продукции
- •Выручка от реализации
- •Предполагаемый объем добычи (по Сунаельскому месторождению)
- •Предполагаемый объем добычи (по Югидскому месторождению)
- •Оценка экономической эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений
- •Предполагаемый вариант финансированного проекта по Сунаельскому месторождению
- •Предполагаемый вариант финансирования проекта Югидского месторождения
- •Интегральные показатели эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений, млн. Руб.
- •Показатели экономической оценки разработки Сунаельского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского и Сунаельского месторождений
- •График погашения кредита
- •Анализ рисков
- •Справка по кредитованию (проект освоения Сунаельского месторождения), в долларах сша
- •Справка по кредитованию (проект освоения Югидского месторождения), в долларах сша
- •Подготовительно-строительная стадия
- •3.Оценка бизнеса (предприятия)
- •3.1.Основные понятия оценки бизнеса
- •3.1.1.Особенности бизнеса как объекта оценки
- •3.1.2.Особенности предприятия (фирмы) как объекта оценки
- •Классификация видов стоимости
- •3.1.3.Цели оценки бизнеса
- •3.2.Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
- •Система методов оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •3.3.Затратный подход к оценке стоимости предприятия
- •3.3.1.Метод балансовой оценки по фактически отражаемой совокупности активов
- •3.3.2.Метод оценки по восстановительной стоимости активов
- •3.3.3.Метод оценки по стоимости производительных активов
- •3.3.4.Метод оценки по фактическому комплексу активов с учетом стоимости замещения
- •3.3.5.Метод оценки стоимости замещения с учетом гудвилла
- •3.4.Рыночный подход в определении стоимости бизнеса
- •3.4.1.Оценка по котируемой стоимости акций данного предприятия (метод сделки)
- •3.4.2.Метод оценки по аналоговой рыночной стоимости
- •3.5.Доходный подход
- •3.5.1.Метод оценки на базе дивидендного дохода (метод капитализации)
- •3.5.2.Метод дисконтирования денежных потоков
- •3.6.Прочие методы оценки стоимости предприятия
- •3.6.1.Метод оценки на основе регрессионного моделирования
- •3.6.2.Экспертный метод оценки
- •3.7.Задачи
- •4.Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании
- •4.1.Особенности оценки стоимости нефтяной компании
- •4.2.Определение рыночной капитализации компании на основе регрессионного моделирования
- •4.2.1.Сущность, этапы и методы определения результатов регрессионного моделирования
- •4.2.2. Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от производственных показателей (учебный пример)
- •Критические значения t-критерия
- •Критические значения f-критерия
- •Важнейшие производственные показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Исходные значения для составления регрессионной модели после исключения отдельных компаний
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •4.2.3.Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от экономических показателей
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Экономические показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка взаимосвязи между показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка тесноты взаимосвязи между показателями с использованием коэффициента корреляции
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Библиографический список
- •Экономика недвижимости на предприятиях нефтяной и газовой промышленности
Расчет выручки
При расчете выручки от реализации используются цены, сложившиеся на момент проведения расчетов, однако для коммерческой эффективности проекта существует риск падения цен на реализуемую нефть, что порождает проблему ценообразования на добываемую нефть, поэтому цены, принятые в бизнес-плане достаточно занижены от создавшихся, что позволит создать достаточный "запас прочности".
Расчет налоговых платежей
В соответствии с действующим законодательством РФ и Республики Коми, компания должна начислять и выплачивать следующие виды налогов и сборов. К их числу следует отнести прежде всего:
налог на имущество в размере 2% от среднегодовой стоимости имущества. При этом величина имущества ежегодно (по годам эксплуатации рассматриваемых проектов) уменьшается на величину износа, оцениваемого по величине амортизационных отчислений;
налог на прибыль в размере 24% от налогооблагаемой прибыли, то есть, от величины балансовой прибыли за минусом налога на имущество и отчислений на содержание ЖКХ. Кроме того, при расчете налога облагаемой прибыли возможен учет по закону льготы в части освобождения от налога затрат на развитие производства, которые в своей сумме не должны превышать 50% балансовой прибыли. Естественно учет такого фактора в расчетах следует осуществлять в том случае, если рассматриваемый вариант инвестиций в разработку месторождений за счет прибыли получаемой от его эксплуатации в годы осуществления этих инвестиций: налоги и платежи, учитываемые в составе эксплуатационных затрат.
Платежи, размер которых определяется исходя из стоимости реализуемой продукции.
Плата за недра – 6%.
Отчисление на воспроизводство минерально-сырьевой базы – 10%.
Налог на пользование автомобильными дорогами – 2,8%.
Налоги и сборы, рассчитываемые от размера минимальной заработной платы и среднесписочной численности:
Ставка МРОТ
Налог на содержание милиции (Ср.спис.числ.* 1200)*3%
Налог и сборы, базой для которых является выручка от реализации продукта:
Налог на пользование автодорогами 1%
Налог на добавленную стоимость 20%
Отчисление на восстановление
Минерально-сырьевой базы (Сунаельское, Югидское) 10%
Акциз на продажу нефти:
По Югидскому месторождению 55 руб./тонна
По Сунаельскому месторождению 55 руб./тонна
На реализацию экспорт плана за нефть:
Сунаельское 6%
Югидское 6%
Налоги, рассчитываемые из валовой прибыли:
Налог на прибыль 24%
В федеральный бюджет 10%
В местный бюджет 14%
Допустимым механизмом налоговой оптимизации является проведение затрат, приобретенных через лизинговую компанию – приобретение имущества на условиях финансового лизинга позволит не только включение всех процентов по кредитам, использованным на эти цели, но и уменьшение сумм налога на прибыль и налога на имущество. Расчет приведен в табл. 2.1.
Таблица 2.17
НЮгидское месторождение алоги и отчисления
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
||||||
НДС |
20% |
|
6 255 253 |
10 442 088 |
14 618 923 |
17 542 708 |
||||||
Акциз |
55 руб/ тонн |
- |
712 800 |
118 800 |
1 663 200 |
1 995 840 |
||||||
Налог на пользование автодорогами |
1%
|
|
1 282 343 |
2 217 582 |
3 261 882 |
3 929 020 |
||||||
Налог на имущество |
2% |
- |
597 185 |
1 113 685 |
1 442 185 |
1 585 060 |
||||||
Налог на прибыль |
35% |
- |
5 636 366 |
11 255 590 |
18 481 743 |
22 880 280 |
||||||
Налог на содержание милиции |
3% |
|
1200 |
1200 |
1200 |
1200 |
||||||
Отчисление в фонд ВМСБ |
10% |
- |
1 202 688 |
6 681 600 |
9 354 240 |
11 225 088 |
||||||
Плата за недра |
6% |
- |
665 626 |
1 169 376 |
1553126 |
1 863 752 |
||||||
П
Сунаельское месторождение |
600 руб./ га |
|
37 080 |
37 080 |
37 080 |
37 080 |
||||||
|
|
|
|
|
|
|
||||||
|
|
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
||||||
НДС |
20% |
1 957 892 |
12 128 927 |
15 663 132 |
15 663 132 |
15 663 132 |
||||||
Акциз |
55 руб/ тонн |
220 750 |
1 170 750 |
1 782 000 |
1 782 000 |
178 200 |
||||||
Налог на пользование автодорогами |
1% |
385 209 |
2 487 256 |
3 323 592 |
3 508 056 |
3 508 056 |
||||||
Налог на имущество |
2% |
97 525 |
959 600 |
1 197 600 |
1 207 600 |
1 207 600 |
||||||
Налог на прибыль |
24% |
1 839 533 |
12 945 366 |
18 220 453 |
20 069 394 |
20 069 394 |
||||||
Налог на содержание милиции |
3% |
300 |
1200 |
1200 |
1200 |
1200 |
||||||
Отчисление в фонд ВМСБ |
10% |
1 252 800 |
7 767 360 |
10 022 400 |
10 022 400 |
10 022 400 |
||||||
Плата за недра |
6% |
208 008 |
1 289 650 |
1 664 064 |
1 664 064 |
1 664 064 |
||||||
Плата за землю |
600 руб./ га |
9270 |
37 080 |
37 080 |
37 080 |
37 080 |
Помимо перечисленных налогов и платежей в расчетах необходимо учесть плату за землю, рассчитываемую в зависимости от размера площади, занимаемой месторождением.
Особенно следует остановиться на налоге на добавленную стоимость. Так как механизм его исчисления по существу предусматривает погашение затрат предприятия, связанных с ним при приобретении материальных ценностей за счет средств, получаемых при реализации продукции по ценам, учитывающим ставку этого налога (20% от цены реализации) и поэтому не оказывает влияние на фактический размер прибылей, то при оценке эффективности инвестиционного просчета, расчеты следует проводить без учета этого вида платежей.
Но ситуация меняется при оценке привлекательности разработки месторождений с позиции государственных органов управления. Поэтому, в этих расчетах величины платежей предприятия в бюджет должны быть увеличены на величину НДС, уплачиваемого в зависимости от выручки, полученной предприятием в том или ином году эксплуатации осуществляемых мероприятий.
Практически то же самое можно утверждать и в отношении акцизных сборов, размер которых устанавливается от цены предприятия, будучи включенной в конечную цену реализации. Они не оказывают влияния на величину прибыли предприятия, но могут оказать влияние на степень привлекательности того или иного инвестиционного проекта для государства.