1.Оценка объектов недвижимости

1.1.Понятие и виды недвижимости

Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) – это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а также зданиями и сооружениями).

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Из приведенной статьи ГК РФ следует, что основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего.

Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь.

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка.

Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

• земельный участок;

• жилое помещение (дом, квартира, комната);

• нежилое помещение;

• предприятие;

• здания и сооружения;

• участок лесного фонда;

• воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации.

Рынок определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Понятие «рынок недвижимости» означает деятельность по купле-продаже различной недвижимости.

Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка:

• стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам;

• сезонных колебаний при функционировании рынка;

• простоты и доступности финансирования;

• достаточного количества юридических требований и необходимого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку.

Недвижимость можно рассматривать как:

• потребительную стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;

• фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);

• источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и который помимо естественных свойств должен обладать общественными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социально-экономическим положением общества.