Пример расчета чистого дохода (в усл. Ед.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию

1. Выручка от использования фондов (без налога на добавленную стоимость).

2. В том числе выручка от основного вида деятельности (валовая выручка) от сдачи офисного здания в аренду (500 усл.ед. * 500 м² = 250 000).

3. Выручка от дополнительных видов услуг (дополнительная выручка):

• за пользование автостоянкой 3 000;

• от торговых точек 2 000;

• от использования средств связи 5 000.

4. Общая выручка (потенциальная валовая выручка) 260 000.

5. Потери от недоиспользования фондов и неплатежей (5%) 13 000.

6. Действительная (или эффективная) выручка 247 000.

7. Расходы.

8. Постоянные расходы:

• страхование имущества от пожара (1,67% от стоимости фондов) 25 000;

• амортизационные отчисления (2% стоимости фондов) 30 000.

9. Итого постоянные расходы 55 000.

10. Эксплуатационные расходы:

• Заработная плата управляющему 6 000;

• Коммунальные услуги (электричество, вода, отопление, сантехника, уборка и пр.) 10 000;

• Заработная плата работников (охранники, гардеробщика, сантехника, электрика) 10 000;

• Социальное страхование работников (39% фонда заработной платы работников) и транспортный налог (1% фонда заработной платы) 6 400;

• Транспортные расходы 10 000;

• Прочие расходы 10 000;

• Накладные расходы 15 000;

• Банковские платежи 1 000.

11. Итого эксплуатационные расходы 68 400.

12. Резервы – замена сантехнического оборудования, мебели и другого имущества) 5 000.

13. Итого резервы: 5 000.

14. Общие расходы: 128 400.

15. Прибыль от реализации: 118 600.

16. Действительная прибыль 92 235.

17. Чистая прибыль = Действительная прибыль – Налог на прибыль (если собственник – юридическое лицо), либо Налог на доход (если собственник – физическое лицо).

18. Чистый доход = Чистая прибыль + Амортизационные отчисления.

Действительная прибыль = Прибыль от реализации продукции (работ, услуг) – Внереализационные расходы (26 235).

Внереализационные расходы: налог на имущество (1,5% от стоимости имущества) 22 500;

налог на образование (1% от фонда зарплаты) 160;

налог на жилье и соцкультбыт (1,5% действительной выручки) 3 705.

Определение чистого операционного дохода (ЧОД) – операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтированных денежных потоков (МДДП).

Метод прямой капитализации (МПК) предполагает использование формулы:

V = ЧОД / R, (1.6)

где V – стоимость объекта недвижимости;

ЧОД – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Соответственно для применения МПК необходимо:

• определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);

• определить величину ставки капитализации;

• применить формулу.

1.5.2.Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации (R) – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации (R).

Определение (R) осуществляется следующими методами:

• метод прямого сопоставления (анализ сравнительных продаж);

• метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала;

• метод связанных инвестиций – земли и здания;

• кумулятивный метод;

• метод Эллвуда;

• техника остатка.

Метод прямого сопоставления основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

(1.7)

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Метод прямого сопоставления – наиболее простой способ расчета ставки капитализации и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.