- •Оглавление
- •1. Оценка объектов недвижимости 6
- •2. Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений 52
- •3. Оценка бизнеса (предприятия) 104
- •3.5. Доходный подход 127
- •4. Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании 142
- •ВВедение
- •1.Оценка объектов недвижимости
- •1.1.Понятие и виды недвижимости
- •1.2.Методы оценки недвижимости
- •1.3.Затратный подход
- •1.4.Сравнительный подход
- •1.5.Доходный подход
- •1.5.1.Метод прямой капитализации
- •Определение чистого дохода от использования объекта
- •Определение расходов по эксплуатации оцениваемого объекта
- •Пример расчета чистого дохода (в усл. Ед.) на основе составления отчета о доходах и расходах по сдаваемому в аренду офисному зданию
- •1.5.2.Расчет коэффициента капитализации
- •Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала
- •Метод связанных инвестиций – земли и здания
- •Кумулятивный (или суммарный) метод
- •Техника остатка
- •1.5.3.Основные функции денег
- •1.5.4.Метод дисконтирования денежного потока (мддп)
- •Пример определения стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов
- •1.6.Ипотека и ипотечный кредит
- •2.Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов разработки нефтяных месторождений
- •2.1.Показатели экономической оценки эффективности мероприятия
- •Расчет капвложений
- •Эксплуатационные затраты
- •Расчет выручки
- •Расчет налоговых платежей
- •НЮгидское месторождение алоги и отчисления
- •Учет инфляционных процессов при оценке эффективности проектов
- •Оценка экономической эффективности
- •Анализ риска при осуществлении инвестиционных проектов
- •2.2.Технико-экономическое обоснование вариантов разработки нефтяных месторождений Краткие сведения о проекте
- •Объемы и сроки бурения скважин на месторождении
- •Оценка капитальных затрат
- •План капитальных вложений по годам
- •И Сунаельское месторождение нвестиционная деятельность
- •План капитальных вложений по годам
- •Численность и заработная плата сотрудников
- •Состав и структура производственных расходов
- •Фонд оплаты труда
- •Расходы по технологической подготовке нефти
- •Оценка текущих затрат
- •Выручка от реализации продукции
- •З Сунаельское месторождение атраты, включаемые в себестоимость
- •Реализация продукции
- •Выручка от реализации
- •Предполагаемый объем добычи (по Сунаельскому месторождению)
- •Предполагаемый объем добычи (по Югидскому месторождению)
- •Оценка экономической эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений
- •Предполагаемый вариант финансированного проекта по Сунаельскому месторождению
- •Предполагаемый вариант финансирования проекта Югидского месторождения
- •Интегральные показатели эффективности разработки Сунаельского и Югидского месторождений, млн. Руб.
- •Показатели экономической оценки разработки Сунаельского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского месторождения
- •Показатели экономической оценки разработки Югидского и Сунаельского месторождений
- •График погашения кредита
- •Анализ рисков
- •Справка по кредитованию (проект освоения Сунаельского месторождения), в долларах сша
- •Справка по кредитованию (проект освоения Югидского месторождения), в долларах сша
- •Подготовительно-строительная стадия
- •3.Оценка бизнеса (предприятия)
- •3.1.Основные понятия оценки бизнеса
- •3.1.1.Особенности бизнеса как объекта оценки
- •3.1.2.Особенности предприятия (фирмы) как объекта оценки
- •Классификация видов стоимости
- •3.1.3.Цели оценки бизнеса
- •3.2.Оценка стоимости предприятия (бизнеса)
- •Система методов оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •3.3.Затратный подход к оценке стоимости предприятия
- •3.3.1.Метод балансовой оценки по фактически отражаемой совокупности активов
- •3.3.2.Метод оценки по восстановительной стоимости активов
- •3.3.3.Метод оценки по стоимости производительных активов
- •3.3.4.Метод оценки по фактическому комплексу активов с учетом стоимости замещения
- •3.3.5.Метод оценки стоимости замещения с учетом гудвилла
- •3.4.Рыночный подход в определении стоимости бизнеса
- •3.4.1.Оценка по котируемой стоимости акций данного предприятия (метод сделки)
- •3.4.2.Метод оценки по аналоговой рыночной стоимости
- •3.5.Доходный подход
- •3.5.1.Метод оценки на базе дивидендного дохода (метод капитализации)
- •3.5.2.Метод дисконтирования денежных потоков
- •3.6.Прочие методы оценки стоимости предприятия
- •3.6.1.Метод оценки на основе регрессионного моделирования
- •3.6.2.Экспертный метод оценки
- •3.7.Задачи
- •4.Практические аспекты оценки стоимости нефтяной компании
- •4.1.Особенности оценки стоимости нефтяной компании
- •4.2.Определение рыночной капитализации компании на основе регрессионного моделирования
- •4.2.1.Сущность, этапы и методы определения результатов регрессионного моделирования
- •4.2.2. Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от производственных показателей (учебный пример)
- •Критические значения t-критерия
- •Критические значения f-критерия
- •Важнейшие производственные показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Исходные значения для составления регрессионной модели после исключения отдельных компаний
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Теснота взаимосвязи между рыночной капитализацией и другими показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •4.2.3.Построение модели зависимости рыночной капитализации компании от экономических показателей
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Экономические показатели нефтегазовых корпораций в 2001 году
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка взаимосвязи между показателями с использованием коэффициентов корреляции
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Линеаризация исходных данных путем логарифмического шкалирования
- •Оценка тесноты взаимосвязи между показателями с использованием коэффициента корреляции
- •Расчет дисперсии рыночной капитализации и отклонений ее фактических значений от предсказанных моделью
- •Результаты регрессионного моделирования
- •Библиографический список
- •Экономика недвижимости на предприятиях нефтяной и газовой промышленности
Учет инфляционных процессов при оценке эффективности проектов
Инфляционный процесс, находящий свое конкретное проявление в росте общего уровня цен и издержек и сопровождающийся потерей покупательной способности денежной единицы государства, должен обязательно учитываться при осуществлении расчетов по оценке эффективности как мероприятий по разработке месторождений, так и альтернативных вариантов. Учет воздействия этого процесса на результат расчетов может осуществляться двумя способами, в основе которых лежит переход от расчетных цен, сложившихся на момент проведения расчетов, к текущим ценам. Такой переход возможно осуществить путем инфляционной индексации всех стоимостных показателей механизма, лежащих в основе оценки эффективности, то есть составляющих капитальные вложения эксплуатационных затрат, а так же выручки от реализации. С этой целью все перерасчетные величины должны быть умножены на коэффициент (индекс инфляции) в году t.
Во-первых, преимущество данного метода заключается в том, что как промежуточные результаты расчетов по оценке эффективности, так и конечные результаты будут представлены в текущих ценах.
Во вторых, возможность учета темпов инфляции при определении величины коэффициента дисконтирования:
(1+it.)=(1+io)*(1+rt), (2.40)
где io – коэффициент дисконтирования при постоянной денежной единице;
rt – коэффициент инфляции года t;
it – коэффициент дисконтирования при использовании текущих цен с поправкой на инфляцию.
Аналогичные поправки на уровень инфляции вносятся при расчете норм возврата капитальных вложений внутренних норм рентабельности:
1+m = (1+М)*(1+rt), (2.41)
где М – значение внутренней нормы рентабельности в расчете при постоянной денежной единице;
m – то же в текущей денежной единице.
В этом случае учет воздействия процесса инфляции происходит только на заключительном этапе работы при расчете величины критериальных показателей оценки эффективности, и в этой связи, это сокращает объем вычислительной работы, но снижает информативность представленного процесса.
Определение величины коэффициента инфляции на перспективу тем или иным методом прогнозных расчетов, простейшим из которых очевидно следует считать построение линии и уравнение тренда, индексы промышленных цен за достаточно длительный промежуток времени, предшествующий расчетам и его эксплуатации по годам периода осуществления и эксплуатации проекта.
Оценка экономической эффективности
Конечной целью экономической оценки инвестиционного проекта является заключение о целесообразности промышленного освоения месторождения и выбор варианта, при котором достигается наивысший уровень эффективности. Анализ инвестиционного проекта должен проводится на основе выше приведенных показателей.
Степень альтернативности проекта освоения месторождений объясняется прежде всего различием в получаемых результатах, растянутость как капитальных вложений, так и получаемого эффекта во времени обуславливает необходимость использования для оценки эффективности проекта динамических методов, что требует большого объема расчета.
В целях их сокращения на предварительном этапе оценки эффективности с определенными оговорками могут быть использованы и статистические методы, основное преимущество которых заключается в их простоте. Целью этого предварительного этапа является выявление наиболее конкурентоспособного варианта проекта и отсев вариантов, дальнейшее рассмотрение которых из-за низкой эффективности является нерациональным, приводящим только лишь к увеличению объемов расчетов без изменения выводов о целесообразности их осуществления. Различия в получаемых результатах, достигаемые как в варианте освоения Сунаельского месторождения, так и в варианте Югидского месторождения обусловливаются, прежде всего, геологическими различиями. Целью проведения анализа не является выбор альтернативности разработки, проект рассматривает эффективность освоения компанией обеих лицензионных участков. Основным показателем, определяющим целесообразность осуществления проекта после предварительного расчета эффективности является расчет чистого дисконтированного дохода. При оценке эффективности инвестиционного проекта соизмерение разновременных показателей осуществляется путем приведения (дисконтирования) их к ценности в начальном периоде, то есть к моменту времени t=0 непосредственно после первого шага. Для подсчета разновременных затрат, результатов и эффектов используется норма дисконта Е, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал в данном проекте, равная ставке по кредиту, взятому компанией для осуществления инвестиций и оценки предстоящих затрат и результатов при определении эффективности инвестиционного проекта, осуществляемой в пределах расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом:
продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта;
средневзвешенного нормативного срока службы основного технологического оборудования;
достижений заданных характеристик прибыли;
требований инвестора.
Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета.
Шагом расчета при определении показателей эффективности в пределах расчетного периода могут быть месяц, квартал или год.
Необходимым критерием принятия варианта инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, где данный участник осуществляет затраты или получает доходы. Отрицательная величина сальдо свидетельствует о необходимости привлечения участником дополнительных собственных или заемных средств и отражении этих средств в расчетах эффективности. Таким образом, расчет ЧДД даст ответ о наиболее эффективном варианте инвестиций из совокупности всех рекомендуемых. Окончательный вывод о целесообразности осуществления этого варианта инвестор может сделать по показателю внутренней нормы рентабельности (ВНР), который по существу определяет достигаемую в данном варианте норму прибыли на инвестируемый капитал. Если расчетный показатель ВНР равен или превышает действительную в данный момент предельную ставку за пользование кредитом, то инвестиции признаются оправданными. В какой-то степени два предыдущих показателя объединяются в показатель индекс доходности. В методическом отношении напоминает оценку по используемому ранее показателю коэффициента эффективности капитальных вложений. Вместе с тем по экономическому содержанию это совершенно иной показатель, так как в качестве дохода от инвестиций выступает не чистая прибыль, а денежный поток. Кроме того, предстоящий доход от инвестиций приводится в процессе оценки к настоящей стоимости.
Показатель индекса доходности так же может быть использован не только для сравнительной оценки, но и в качестве критериального при применении инвестиционного проекта к реализации. Если значение индекса доходности меньше единицы или равно ей, проект должен быть отвергнут в связи с тем, что он не принесет дополнительного дохода инвестору. Иными словами, к реализации могут быть приняты инвестиционные проекты только со значением показателя индекса доходности выше единицы. Сравнивая показатели, индекс доходности и чистый приведенный доход, следует обратить внимание на то, что результаты их оценки с помощью инвестиций находятся в прямой зависимости от роста абсолютного значения чистого приведенного дохода; с его увеличением возрастает и значение индекса доходности и наоборот. Более того, при нулевом значении чистого приведенного дохода, индекс доходности всегда будет равен единице. Что же касается проведения сравнительной оценки, то в этом случае следует рассматривать оба показателя, так как они позволяют инвестору с разных сторон оценить эффективность инвестиции. Период окупаемости является одним из наиболее распространенных и понятных показателей оценки эффективности инвестиций. В отличие от используемого в нашей практике показателя срока окупаемости капитальных вложений, который базируется не на прибыли, а на денежном потоке с приведением инвестирующих средств и суммы денежного потока к настоящей стоимости. Расчет этого показателя осуществляется по формуле:
. (2.42)
Характеризуя период окупаемости, следует обратить внимание на то, что он может быть использован для оценки не только эффективности инвестиций, но и уровня инвестиционных рисков, связанных с ликвидностью. Недостатком же этого показателя является то, что он не учитывает те денежные потоки, которые формируются после периода окупаемости инвестиций. Так, по инвестиционным проектам с длительным сроком эксплуатации, после периода окупаемости может быть получена гораздо большая сумма чистого дохода, чем по инвестиционным проектам с коротким сроком эксплуатации.
В чистом виде все рассмотренные методы выбора проекта, рекомендуемого для осуществляемой инвестиционной деятельности, могут применяться только в сходных по направлениям вариантах осуществления инвестиций. Под сходностью вариантов понимается осуществление инвестиций, разнящихся по величине, по срокам осуществления, сопровождающихся различной величиной эксплуатационных затрат, для достижения одной и той же цели, реализуемой в различной степени, что собственно порождает необходимость оценки эффективности вариантов инвестиционного проекта.