100. Витрати житлово-експлуатаційних організацій по утриманню житлового фонду їх динаміка та структура.

Експлуатацію житлового фонду здійснюють організації (будинкоуправління, ЖЕКи, житлові об’єднання, управління і т.п.), що підпорядковані міським Радам народних депутатів або підприємствам, організаціям та відомствам, а також приватні  фірми.

Завданням житлових організацій є поліпшення експлуатації та забезпечення надійного збереження житлового фонду. Вирішення цього завдання можливе за умови реформування відносин у житловій сфері; реорганізації та роздержавлення житлово-експлуатаційних організацій; створення ринку послуг.

Будівництво нового житлового фонду, а також об’єктів культурно - побутового та комунального господарства  в містах проводиться підрядним способом. Функції замовника в основному покладено на виконкоми міських Рад, хоча в останній час такі об’єкти будуються силами й коштами організацій різних форм власності.

Для обслуговування житлових будівель та нежитлових приміщень до складу житлового господарства включено госпрозрахункові ремонтні й будівельні організації, транспортні й постачальницькі контори, промислові підприємства. Управління житловим фондом ведеться на засадах господарського розрахунку, який має  особливості, зумовлені характером діяльності, рівнем доходної бази житлового господарства.

Специфіка діяльності житлового господарства виявляється в характері експлуатації будинків, в орендних відносинах з споживачами його послуг.

В умовах товарно-грошових відносин надання працюючим в користування державного житлового фонду опосередковується квартирною платою, а здача нежитлових приміщень організаціям та установам - орендною платою. Ці платежі головним чином і визначають доходну базу житлового господарства.

Переважну більшість основних фондів житлових організацій являють собою не засоби виробництва, а об’єкти споживання, що поряд з відсутністю готової продукції обумовлює специфіку їх амортизації та відтворення. Норми амортизаційних відрахувань на відтворення призначені тільки для виявлення зносу житлових будівель.

101. Фінансування робіт по технічному обслуговуванню житлових будинків, проведення поточного ремонту та вивезення сміття.

Технічне обслуговування - це комплекс робіт, спрямованих на підтримку елементів будівель та/або заданих параметрів і режимів його технічного обладнання. У свою чергу, технічне обслуговування передбачає профілактику та поточний ремонт.

Тому, по-перше, житловики повинні невідкладно усувати виявлені несправності елементів житлових будинків (див. таблицю 1).

По-друге, контроль за станом будинку ЖЕК здійснює шляхом його технічних оглядів - планових і позапланових. Плановий огляд, своєю чергою, ділиться на загальний і профілактичний. Загальний огляд будинку має проводитися комісією 2 рази на рік - навесні та восени.

До складу комісії входять відповідні фахівці ЖЕКу, а також представники правління ЖБК та ОСББ, громадських організацій. Це право дає можливість будинковим комітетам та об’єднанням співвласників мати об’єктивну інформацію про стан свого будинку.

Завдання загальних оглядів - встановити технічний стан будинку, комунікацій, обладнання, елементів впорядкування, перевірити їхню готовність до експлуатації у весняно-літній та осінньо-зимовий періоди, визначити і уточнити обсяги відповідних робіт, зокрема з поточного та капітального ремонтів.

Профілактичний огляд та обслуговування полягають в усуненні дрібних несправностей елементів будинку з метою забезпечення його безперебійної роботи, а також попередження порушень санітарно-гігієнічних вимог до приміщень будинку, настройки та регулювання обладнання. У це поняття входить також контроль за виконання споживачами своїх умов договору, наприклад, про переобладнання та перепланування квартир. Періодичність проведення профоглядів та профобслуговування елементів будинку визначено Правилами утримання будинків та прибудинкових територій

Простіше кажучи, представники ЖЕКу зобов’язані під час проведенні профілактичних оглядів без обов’язкової заявки з боку мешканців приходити до кожної квартири, щоб перевірити стан труб, кранів, сантехніки, батарей, підлоги, з’ясувати, чи не зроблено у квартирі перебудови, які можуть вплинути на стан будинку. У випадку, коли щось негаразд, працівники ЖЕКу повинні допомогти мешканцеві усунути несправності, щоб квартира не ставала непридатною для помешкання.

Позаплановий огляд - це огляд окремих елементів будинку після різних явищ стихійного характеру, що викликали пошкодження будинку, після аварій на зовнішніх комунікаціях, у зв’язку із виявленими деформаціями конструкцій та несправностями інженерного обладнання.

Основні документи оглядів - це акти комісій, що складаються за типовим зразком, затвердженим вищезазначеними Правилами, та журнал обліку результатів огляду.

До журналу заносяться результати оглядів - технічний стан елементів будинку, всі несправності та причини, що їх викликали. Узагальнені відомості про технічний стан будинку і про здійснені ремонти щорічно відображаються у техпаспорті будинку.

Ремонт у будинку

До обов’язків житлово-експлуатаційних підприємств належить ще й організація ремонтів.

Ремонти бувають поточні та капітальні. Необхідність у проведенні поточного ремонту визначається під час огляду будівель, капітального - залежно від технічного стану, конструктивних особливостей будинку згідно діючих нормативів.

Поточний ремонт - це ремонтно-будівельні роботи, які систематично та своєчасно підтримують експлуатаційні якості і попереджають передчасне зношування конструкцій та інженерного обладнання.