Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
171
Законом могут быть установлены виды недвижимости, сдача
которого в аренду не допускается или ограничивается.
Право сдачи недвижимости в аренду принадлежит его
собственнику. Однако арендодателями могут быть и лица,
уполномоченные законом или собственником сдавать недвижимость
в аренду.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из
сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока,
должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимости, предусматривающий переход в
последующем права собственности на эту недвижимость к
арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора
купли-продажи такой недвижимости.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается
заключенным на неопределенный срок.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование
недвижимостью (арендную плату). Порядок, условия и сроки
внесения арендной платы определяются договором аренды.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть
арендодателю недвижимость в том состоянии, в котором он его
получил, с учетом нормального износа или в состоянии,
обусловленном договором.
В законе или в договоре может быть предусмотрено, что
арендованная недвижимость переходит в собственность арендатора
по истечении срока аренды или до его истечения при условии
внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной
цены.
Одним из видов финансовой аренды является лизинг. По
договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в
собственность указанную арендатором недвижимость у
определенного им продавца и предоставить арендатору эту
недвижимость за плату во временное владение и пользование для
172
предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет
ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором
финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца
и приобретаемой недвижимости осуществляется арендодателем.
2. Залог (ипотека) недвижимости предназначен для обеспечения
денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику
(залогодателю). Другими словами, ипотека – это кредит, полученный
под залог недвижимости.
Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания,
сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей,
вместе с соответствующим земельным участком или правом
пользования им. Ипотека обеспечивает обязательство, при котором
залогодержатель имеет право в случае неисполнения обязательств
залогодателем получить удовлетворение за счет заложенной
недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается
во владении залогодателя, т.е. должника. Договор об ипотеке
заключается в виде закладной.
3. Наследование. Законодательством предусмотрено, что при
наследовании недвижимость умершего (наследство, наследственное
имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального
правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один
и тот же момент.
Наследование осуществляется по завещанию, по
наследственному договору и по закону.
4. Дарение есть безвозмездная передача недвижимости в
собственность. По договору дарения одна сторона (даритель)
безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне
(одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право
(требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или
обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой
или перед третьим лицом.
В качестве специального вида дарения действуют случаи
пожертвований в общеполезных целях. Использование
173
пожертвованной недвижимости не в соответствии с указанной
жертвователем целью является основанием для отмены дарения
недвижимости.
5. Мена. В соответствии с договором мены каждая из сторон
обязуется передать в собственность другой стороны один товар в
обмен на другой. Отношения по возмездному отчуждению товаров
путем их натурального обмена традиционно регулируются правилами
о купле-продаже, так как по существу мены каждая из сторон
признается продавцом товара, который она обязуется передать, и
покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Специфические вопросы мены: порядок возмещения разницы в ценах
обмениваемых товаров; обязанность сторон провести встречное
исполнение при обмене.
6. Доверительное управление недвижимостью – это новое
явление, нашедшее применение прежде всего в отношении
остающихся в собственности государства акций приватизированных
предприятий. По договору доверительного управления
недвижимостью одна сторона (учредитель управления) передает
другой стороне (доверительному управляющему) на определенный
срок недвижимость в доверительное управление, а другая сторона
обязуется осуществлять управление этой недвижимостью в интересах
учредителя управления или указанного лица. Передача недвижимости
в доверительное управление не влечет перехода права собственности
на него доверительному управляющему. Этим подчеркивается, что
правовая система ДНР не включает в себя такой правовой институт,
как доверительная собственность (траст).
Собственник вправе извлекать выгоду от недвижимости,
переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность
не в своих интересах. Недвижимость, передаваемое в управление,
должно принадлежать учредителю на праве собственности.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и
другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся
к недвижимому имуществу и другие виды недвижимости.
174
Основанием возникновения управления недвижимостью
является договор. Однако договор в одном случае заключается на
основе свободного волеизъявления обеих сторон, в другом – в силу
властного акта найти управляющего и заключить с ним договор
(договор заключает не собственник, а организация, обязанная найти
управляющего). Договор на основании властного акта заключается в
интересах собственника, когда он сам не может выразить свою волю
(недееспособность, безвестное отсутствие), либо в интересах третьих
лиц (банкротство).
Действующее законодательство предусматривает существенные
условия договора об управлении недвижимостью, форму такого
договора, ответственность управляющего, прекращение управления,
особые случаи управления и др.
7. Безвозмездное пользование недвижимостью. Современное
законодательство сняло все ограничения по безвозмездному
пользованию недвижимостью. Имеется широкая возможность
заключать договора безвозмездного пользования недвижимостью.
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна
сторона (ссудодатель) передает или обязуется передать вещь в
безвозмездное временное пользование другой стороне
(ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том
состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа
или в состоянии, обусловленном договором.
8. Страхование. Страхование недвижимости производится на
случай его утраты (гибели), недостачи или повреждения. В
соответствии с договором страхования недвижимости одна сторона
(страховщик) обязуется за обусловленную договором плату
(страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре
события (страхового случая) возместить страхователю или иному
лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю),
причиненные вследствие этого события убытки в застрахованной
недвижимости.
175
Обязательным условием страхования недвижимости является
наличие у лица, в пользу которого заключен договор, интереса в
сохранении застрахованной недвижимости. При отсутствии этого
условия договор недействителен.
9. Купля-продажа – это такая сделка, в которой по договору
купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь
(товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель
обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную
денежную сумму (цену). Законодательство выделяет правила,
предусматривающие особенности договора купли-продажи
недвижимости.
Специфические качества недвижимости как объекта продажи
диктуют жесткие требования к форме договора продажи
недвижимости, специальный порядок передачи недвижимости, ее
регистрации и другие особые условия.
Учитывая, что здания, сооружения и другие объекты
недвижимости неразрывно связаны с землей, покупателю
одновременно с передачей права собственности на здание,
сооружение, иное недвижимое имущество передаются права на ту
часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и
необходима для ее использования.
10. Законодательством введены новые виды договоров, так или
иначе связанных с изменением статуса жилых помещений: это два
вида ренты – постоянная и пожизненная и пожизненное содержание с
иждивением.
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает
другой стороне (плательщику ренты) в собственность недвижимость,
а плательщик ренты обязуется в обмен на полученную недвижимость
периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной
денежной суммы или предоставления средств на его содержание в
иной форме.
Согласно ст. 692 Гражданского кодекса ДНР договор ренты
подлежит нотариальному удостоверению, а договор,
176
предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под
выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Рента является одним из способов установления залога
недвижимости по закону, так как получатель ренты имеет залоговое
право в отношении отчуждаемой недвижимости, в обеспечении
договора о периодических выплатах или постоянном содержании.
При постоянной ренте недвижимости такое право (на получение
денежных выплат) переходит по наследству; в случае установления
пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты;
если получателями являлись два лица и более – до смерти последнего
из них (при этом переживший всех получатель ренты получит ее в
полном объеме).
Из указанных выше договоров наиболее интересным
представляется договор пожизненного содержания с иждивением. По
данному договору гражданин передает принадлежащую ему
недвижимость в собственность плательщика ренты, который
обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением
гражданина или указанного им третьего лица. В договоре
перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты;
в случае если вместо оказания услуг предусматриваются
периодические платежи, то они не могут быть меньше размера
минимальной заработной платы труда в месяц. Следует также иметь в
виду, что оплату налога на имущество, коммунальных платежей,
телефона производит новый владелец имущества.
11. Приватизация – это процесс перехода (передачи, продажи)
государственного или муниципального имущества в собственность
юридических и физических лиц в порядке, предусмотренном
законами о приватизации государственного и муниципального
имущества.
В приватизации жилья могут принимать участие все, кто
прописан в квартире постоянно (а также те, кто имеет право на такую
прописку – бронь), или только некоторые жильцы, если остальные не
претендуют на участие в приватизации, не возражают против нее, а
177
также в случае, когда кто-либо из жильцов уже использовал право
бесплатной приватизации. Правоустанавливающим документом,
подтверждающим право собственности в случае приватизации,
является договор приватизации.
Приватизация зданий, строений, сооружений возможна только
одновременно с приватизацией земельных участков, на которых
расположены указанные объекты недвижимости.
Продажа приватизируемого предприятия осуществляется путем
заключения договора купли-продажи, в котором четко определяются
права и обязанности продавца и покупателя, порядок оплаты, иные
условия. Право собственности на передаваемое имущество переходит
к покупателю в момент регистрации договора. Сделка с
предприятием предполагает передачу не только входящих в его
состав вещественных, но и иных элементов, без которых невозможно
его функционирование. Поэтому в состав предприятия могут быть
включены нематериальные активы, например права, вытекающие из
принадлежащих его собственнику патентов на изобретения, товарный
знак. Отметим, что практика включения указанных элементов в
состав предприятия, их оценки еще не сложилась, однако в условиях
рыночного хозяйства данные элементы могут представлять большую
ценность.
Покупатель приватизированного предприятия приобретает на
него все права собственника и, следовательно, может продать
предприятие другому лицу
Выводы
1. Право собственности – совокупность правовых норм,
закрепляющих факт присвоения вещей отдельным лицом или
коллективом. Правомочия собственника основываются на: праве
владения, праве пользования, праве распоряжения.
2. Права всех собственников защищаются равным образом.
3. Отношения собственности и вещные права субъектов рынка
недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок.
178
Сделка - это действие, направленное на достижение определенного
правового результата.
4. В зависимости от числа участвующих сторон, сделки бывают
односторонние, двусторонние и многосторонние.
5. Формы сделок бывают устные и письменные. Письменная
форма сделки бывает простой и нотариальной. Сделки с
недвижимостью подлежат государственной регистрации.
6. Основными сделками с недвижимостью согласно
законодательства являются: аренда, залог (ипотека) недвижимости,
наследование, дарение, мена, доверительное управление
недвижимостью, безвозмездное пользование недвижимостью,
страхование, купля-продажа недвижимости, рента, приватизация.
Каждая сделка имеет свои особенности.
Критерии освоения
После изучения и анализа содержания темы Вы должны
ЗНАТЬ, что такое право собственности и другие вещные права на
объекты недвижимости, понятие и значение сделки, виды сделок,
формы сделок.
В результате изучения данной темы Вы должны УМЕТЬ
различать виды сделок, и определять какая из сделок требует
заключения договора; в зависимости от формы сделки с
недвижимостью устанавливать необходимость нотариальной и/или
государственной регистрации.
В результате полученных знаний и умений Вы должны
ВЛАДЕТЬ информацией, необходимой для заключения основных
сделок с недвижимостью (аренда, залог (ипотека) недвижимости,
наследование, дарение, мена, доверительное управление
недвижимостью, безвозмездное пользование недвижимостью,
страхование, купля-продажа недвижимости, рента, приватизация).
Рекомендуемая литература по теме: [9, 34, 49-51]
Вопросы для самопроверки
1. Дайте определение понятия право собственности.
2. Охарактеризуйте триаду правомочий собственности на
объекты недвижимости.
3. Какие права у собственника недвижимости?
4. Каким образом защищаются права всех собственников?
5. Что такое сделка? Какие признаки сделок?
6. Приведите классификацию сделок по различным признакам.
7. Какие бывают виды сделок? Охарактеризуйте каждый вид
сделки.
8. Назовите основные условия действительности сделки.
179
ПРАКТИКУМ
9. Какие формы сделок существуют согласно законодательства?
Назовите каждую и опишите особенность каждой.
10. Выделите основные сделки с недвижимостью.
11. Какие виды следок с недвижимостью наиболее часто
используются на территории Донецкого региона?
12. С какими сделками с недвижимостью Вы сталкивались?
Опишите свой случай.
Задание для самостоятельной работы
В таблице 6.1. представлены формы сделок с недвижимостью.
Необходимо заполнить столбцы 3, 4, 5 таблицы 6.1 в части
необходимости нотариального удостоверения и/или государственной
регистрации каждой формы сделки ( + / - ) с указанием ссылки на
нормативно-правовой документ регламентирующий сделку,
применяемый на территории Донецкого региона.
180
№
пп
Наименование сделки
Нотариа-
льное
удостове-
рение
(+/-)
Государственная
регистра-
ция (+/-)
Ссылка на
нормативно-
правовой акт
1 2 3 4 5
1
Аренда
2
Залог (ипотека)
недвижимости
3
Наследование
4
Дарение
5
Мена
6
Доверительное управление
7
Безвозмездное
пользование
8
Страхование
9
Купля-продажа
10
Рента
11
Приватизация
Сделки с недвижимостью
Таблица 6.1
Задача.
Стоимость земельного участка, купленного за 15 тыс. рос.руб.
ежегодно увеличивается на 14 %. Сколько будет стоить участок через
4 года, после приобретения?
Ситуационное задание.
В соответствии с типом операций с недвижимостью, указанным
ниже, заполните таблицу 6.2.
Практическое задание
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]