Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
221
Q
LхRb
P
Рассмотрим определение премии за риск инвестирования в
различные объекты недвижимости.
Риски вложения в объект недвижимости могут быть
систематические и несистематические риски. На рынке в целом
преобладающим является систематический риск.
Примеры систематического риска:
- появление излишнего числа конкурирующих объектов;
- уменьшение занятости населения в связи с закрытием
градообразующего предприятия;
- введение в действие природоохранных ограничений;
- установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной
оцениваемой собственностью и независимый от рисков,
распространяющихся на сопоставимые объекты.
Например:
- трещины в несущих элементах;
- изъятие земли для общественных нужд;
- неуплата арендных платежей;
- разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости
от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность это поправка на длительность
экспозиции при продаже объектов недвижимости. Данная премия
вычисляется по формуле:
,
где: Р – премия за низкую ликвидность;
Rb - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
222
BRbLRRo
L
Если L равно трем месяцам, тогда на дату проведения оценки
поправка на низкую ликвидность принимается равной 2,5%, что
соответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент. Премию
содержание недвижимости, сдача в аренду и т.д.) специалисты
оценивают, в большинстве случаев на уровне 3%.
Учитывая, что уровень доходности целостного объекта
недвижимости должен удовлетворять экономическим интересам,
связанными с его физическими составляющими - землей и
улучшениями, общая ставка капитализации должна отражать
взаимосвязь между доходом, приходящимся на определенный
интерес, и стоимостью доли собственности, относящейся к данному
интересу. То есть, общая ставка капитализации может быть
формализована путем взвешивания долей интереса в общей
стоимости недвижимости ставки капитализации для земли и ставки
капитализации земельных улучшений:
,
где: Ro – общая ставка капитализации;
RL – ставка капитализации для земли;
L – доля земли в общей стоимости недвижимости;
Rb – ставка капитализации для улучшений;
B – доля улучшений в общей стоимости недвижимости.
Таким образом, ставка капитализации может быть определена и
на основе интересов инвестора, сложившихся на конкретном рынке.
Ставка капитализации устанавливается такой, чтобы обеспечить
инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный
капитал и его возмещение (воспроизводство) т.е., норму возврата
капитала, что зависит от экономических условий, которые сложились
223
BHYBHYLYRo )(
n
H
1
на момент оценки. Проанализируем вариант расчета нормы возврата
капитала по методу Ринга и методу Инвуда.
Если разделить недвижимость на две составляющие - земельный
участок и земельные улучшения – то земля гарантирует постоянное
получение дохода, а улучшения лишь на протяжении определенного
времени - срока их экономической жизни. Возможность получения
дохода, неограниченного во времени, служит основанием для
приравнивания ставки капитализации для земли к ставке дисконта,
т.е. ставки дохода на капитал, которая не включает надбавку на
возмещение капитала, так как подразумевается, что перепродажа
земельного участка произойдет по цене, равной сумме
первоначальных инвестиций.
Следовательно, в общей ставке капитализации норма возврата
капитала касается лишь капитала, приходящегося на улучшения:
,
где: Y – норма отдачи (ставка дохода на капитал);
H – норма возврата капитала.
Для расчета нормы возврата капитала существует много
способов, среди которых наиболее часто используются метод Ринга и
метод Инвуда [60].
Метод Ринга основывается на допущении о формировании
фонда возмещения без учета обесценивания капитала во времени
путем прямолинейного возврата капитала:
,
где: H – норма возврата капитала;
n – остаточный срок экономической жизни земельных
улучшений.
224
5242$
1)1,01(
320001,0
1)1(
),(
5
n
i
i
niSFF
1)1(
),(
n
i
i
niSFFH
Например, по методу Ринга при оставшемся сроке
экономической жизни земельных улучшений 50 лет имеем
Н=1/50=0,02 или 2%.
Метод Инвуда основывается на допущении о формировании
фонда возмещения доходом, который поступает постоянным
аннуитетом по той же процентной ставке, что и норма дохода на
капитал, с учетом обесценивания капитала во времени:
,
где: Н – норма возврата капитала;
SFF – фактор фонда возмещения;
n – периоды;
і - процентная ставка, которая равна норме дохода на капитал
(норме отдачи).
Норма возврата капитала это величина периодического платежа,
которая обеспечивает в течение n периодов при заданной ставке
процента накопление суммы капитала равной одной денежной
единице.
Например, предполагается, что через 5 лет стоимость
приобретения недвижимости составит $32000. Сумма ежегодного
депонента с учетом того, что средства на счете будут
аккумулироваться по годовой ставке 10%, составит:
225
Показатель
Значение, %
1
2
Безрисковая ставка
12,0
Премия за риск
3,5
Премия за низкую ликвидность
2,5
Премия за инвестиционный менеджмент
3,0
Норма возврата капитала
2,0
Коэффициент капитализации для
улучшений (Rimpr)
23,0
BRLRR
BL
0
B
n
RBHYR
L
1
0
Пример расчета ставки капитализации для земельных
улучшений методом кумулятивного построения приведен в
таблице 8.1.
Таблица 8.1
Расчет ставки капитализации для улучшений
Общая ставка капитализации для улучшенного земельного
участка, на основе метода связанных инвестиций рассчитывается по
формуле [2]:
Указанное математическое выражение можно преобразовать в
следующее:
.
Если ставка капитализации для земли RL = 16,0%, ставка
капитализации для земельных улучшений Rb = 23,0%, доля земли в
общей стоимости недвижимости L = 20%, доля земельных
улучшений в общей стоимости недвижимости B = 80%, общая ставка
капитализации для улучшенного земельного участка составит:
226
Ro
Io
Vo
PV
i
Ioi
Vo
n
i
n
1
)1(
R0= 0,16 х 0,20 + 0,23 х 0,80 = 0,216 (21,6 %)
В рамках доходного подхода используется два метода: прямой
капитализации и непрямой капитализации (дисконтирование
денежных потоков).
Метод прямой капитализации основывается на предположении о
постоянстве и неизменности денежного потока от использования
недвижимости или предоставлении её в аренду, а сроки пользования
неограниченно большие (направляются к бесконечности). При этом
стоимость недвижимости (Vo) определяется как отношение чистого
операционного или рентного дохода (Io) к общей ставке
капитализации (Ro) по формуле:
Непрямая капитализация (дисконтирование денежных потоков)
основывается на предположении об ограниченности и изменчивость
денежного потока от использования земельного участка или
предоставлении его в аренду в течение определенного периода с
последующей его продажей на рынке. При этом стоимость
земельного участка определяется как текущая стоимость будущих
доходов от ее использования и продажи по формуле:
,
где: Vo – стоимость недвижимости, определенная путем непрямой
капитализации чистого операционного или рентного дохода;
Ioi – ожидаемый чистый операционный или рентный доход за iй год;
i – ставка дисконта (коэффициент);
227
PV – текущая стоимость реверсии (перепродажи) имущества;
n – период, который учитывается при непрямой капитализации
чистого дохода.
Выводы. Метод капитализации дохода представляет собой
способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее
текущую стоимость. Эти выгоды состоят из двух видов денежных
потоков:
1) периодических денежных потоков от эксплуатации
недвижимости и дополнительных чистых денежных потоков без
амортизации и подоходного налога;
2) денежного потока от продажи недвижимости в конце периода
владения (холдингового периода) за вычетом издержек от
оформления сделки.
Определяющим шагом в методе капитализации дохода является
выбор соответствующих ставок капитализации. Этот процесс должен
проводиться оценщиком на основе детального исследования рынка.
При этом следует иметь в виду такие моменты:
- точные значения ставки капитализации и дохода от объекта
можно получить только после его продажи. Задача же оценщика
состоит в том, чтобы прогнозировать эти показатели до или в период
владения недвижимостью;
- при проведении анализа могут быть использованы данные по
сопоставимым продажам. Однако следует иметь в виду, что эти
данные отражают прошлые ожидания от владения недвижимостью, а
не ожидаемые в прогнозный период;
- при проведении анализа оценщик должен учитывать
возможность вложения капитала в альтернативные инструменты
финансового рынка и, следовательно, тенденции и динамику их
развития в прогнозный период;
- ставки капитализации дохода учитывают ожидаемые риски
вложения капитала в недвижимость. Различные денежные потоки от
нее могут иметь различные риски и, следовательно, различные ставки
228
капитализации;
- в процессе анализа оценщик должен получить определенный
диапазон значений ставок капитализации для оцениваемого объекта,
который находится в границах сопоставимых продаж;
- окончательный выбор ставок дохода целиком зависит от
мнения оценщика, основанного на его опыте и проведенном анализе.
Таким образом, при применении доходного подхода,
основанного на капитализации чистого операционного или рентного
дохода от использования недвижимости эксперту необходимо
определить годовой чистый операционный или рентный доход от её
использования и ставку капитализации или ставку дисконта.
8.3. Особенности применения затратного подхода
Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость
недвижимости определяется затратами на приобретение участка
земли, его благоустройство и строительство на нем оцениваемого
объекта недвижимости (зданий и сооружений). Применение
затратного метода необходимо в следующих случаях:
- анализа нового строительства;
- определения варианта использования земли;
- реконструкции зданий;
- оценки для целей налогообложения;
- для выявления сверх доходов при оценке недвижимости;
- оценки для целей страхования;
- оценки последствий стихийных бедствий;
- оценки специальных зданий и сооружений.
В условиях перехода к рыночным условиям затратный метод
является в оценке определяющим, так как для применения других
методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за
неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что
затраты на строительство являются лишь базисом рыночной
стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее. Только
229
при новом строительстве, соответствующем наилучшему и наиболее
эффективному использованию (ННЭИ) участка земли, стоимость,
определенная затратным методом, соответствует рыночной
стоимости.
В условиях становления рынка, когда идет массовая
переориентация производства на новые технологии, может оказаться
так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости.
Например, если предприятие производит продукцию, которая не
имеет спроса на рынке, производственные площади не поддаются
реконструкции под новое производство, то рыночная стоимость такой
недвижимости стремится к нулю. Применение же затратного метода
приведет в этом случае к неправильной ориентации потенциальных
покупателей. В настоящее время в нашей стране этот момент часто не
учитывается и приводит к неправильной оценке основных фондов
предприятий, так как переоценка основных фондов производится в
основном по затратному методу. Оценщику следует помнить, что
балансовая стоимость основных фондов предприятий не
соответствует их рыночной стоимости.
Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость
полного воспроизводства или замещения минус износ плюс
стоимость участка земли как свободного.
Как указывалось выше, полная стоимость воспроизводства - это
стоимость строительства в текущих ценах точной копии
оцениваемого объекта с использованием таких же материалов,
строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ.
Полная стоимость замещения - это стоимость строительства в
тех же ценах, объекта, имеющего эквивалентную полезность с
объектом оценки, но построенного из новых материалов и в
соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.
С практической точки зрения при проведении оценки более
предпочтительно пользоваться полной стоимостью замещения,
поскольку при замене создается здание, отличающееся от
оцениваемого. С теоретической точки зрения более предпочтительно
230
замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет
воспроизвести здание, возраст которого более трех лет.
Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить
больше за существующее здание, чем за постройку нового по
современным стандартам с учетом времени и риска строительства, то
можно считать, что полная стоимость замещения является верхним
пределом стоимости недвижимости.
Существуют серьезные ограничения, связанные с применением
данного метода:
1) затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых
доходов, что является определяющим для недвижимости,
приносящей доход;
2) большие трудности и неопределенности с определением
износа, особенно если зданию более 10 лет;
3) метод не учитывает возможности применения варианта
наилучшего и наиболее эффективного использования участка.
Последовательность действий при применении затратного
метода следующая:
1) рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его
благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость
прав аренды;
2) определяется полная стоимость воспроизводства или
замещения улучшений, т.е., зданий и сооружений, расположенных на
земельном участке;
3) производится расчет всех видов износа оцениваемых
объектов: физического, функционального, внешнего объекта;
4) вычитается полный износ из полной стоимости замещения с
целью получения стоимости зданий и сооружений;
5) производится суммирование стоимости земельного участка,
стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по
благоустройству участка.
Рассмотрим один из методов затратного подхода экономический. Экономический метод - применяется для оценки
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]