Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
261
За время выплат инфляция съест часть переплаты. Однако,
несмотря ни на что, она в любом случае огромна.
Практика показывает, что многие клиенты банков, когда узнают
размер переплат, отказываются от оформления ипотеки. Те же, кто
все-таки решился принять на себя подобное обязательство, стараются
избавиться от него как можно быстрее.
Не стоит забывать, что чаще всего банками используется
аннуитетная схема осуществления выплат, которая предполагает
очень медленное погашение основного долга. В первые месяцы и
даже годы осуществляется выплата процентов по кредиту.
Сам же основной долг сокращается очень медленно. Такая
ситуация заемщиков не устраивает, поэтому они начинают
производить досрочные погашения, при которых сумма долга
сокращается гораздо заметнее.
Но банкам подобные решения невыгодны, ведь они теряют в
этом случае огромную прибыль. Поэтому они прилагают все усилия,
чтобы заемщики отказывались от досрочного внесения.
С этой целью традиционно применяются следующие меры:
- мораторий на досрочное погашение предполагает запрет на
подобные платежи в течение нескольких лет;
- вводятся комиссии на ускоренное погашение основного долга;
- фиксируется сумма досрочных выплат;
- процедура списания долга усложняется – чаще всего требуется
написать соответствующее заявление в определенный день, после
этого готовится новый график погашения.
Специалисты рекомендуют не спешить с досрочным
погашением. Лучше всего перед тем, как совершить его, провести
тщательный анализ эффективности подобных действий.
Не стоит забывать и о том, что сегодня конкретная сумма имеет
большую ценность, чем будет иметь завтра с учетом инфляции.
Но, помимо переплат могут возникнуть и риски. Можно
выделить несколько основных рисков.
262
1. Потеря/снижение дохода
Потеря работы, снижение заработной платы, увеличение
расходов – такое может случиться с каждым. Именно поэтому перед
тем, как обратиться в банк за ипотечным кредитом, следует
тщательно оценить финансовое положение в долгосрочной
перспективе.
Рост инфляции, изменчивость процентных ставок по ипотеке и
рыночных показателей, к которым эти процентные ставки могут быть
привязаны, также могут повлиять способность погашения ипотечного
кредита.
Предвидеть все невозможно.
2. Валютный риск
Доходы и ипотечный кредит в разной валюте. Если обменный
курс резко падает, выплаты по кредиту увеличиваются. Поэтому
стоит брать кредит в той валюте, в которой получаем доход. Даже
если ставки по валютным кредитам ниже, чем по национальной
валюте.
3. Снижение стоимости или повреждение недвижимости,
которая находится в залоге
В кризис цена на жилье может резко упасть. Если вдруг
возникает невозможность вносить платежи по кредиту и заложенное
имущество придется продать, то вырученных средств может не
хватить для погашения кредита. То есть существует вероятность
остаться без недвижимости и при этом по-прежнему быть в долгу
перед банком.
Самое неприятное – если что-то случится с жильем, например
пожар. Мало того, что заемщик лишается своей недвижимости, – еще
и банк может попросить выплатить весь кредит досрочно. Ведь в
этом случае у него не будет гарантий, что он получит назад свои
деньги.
Защита от этих рисков – страхование. Поэтому чаще всего
страховка – обязательное условие ипотечного кредитования [63].
263
Выводы
1. Ипотека – это особый вид залога, который предназначен для
страхования займодателя от возможного невозврата средств. При
этом объект имущества на праве собственности принадлежит
покупателю, но у него нет права распоряжаться имуществом по
своему усмотрению.
2. Ипотечный кредит – это важная составляющая ипотечной
системы, которая предполагает оформление банком займа под
обеспечение в виде залога недвижимости. Ипотечное кредитование
является одним из способов развития недвижимости.
3. В зависимости от различных характеристик ипотечные
кредиты имеют различные классификации: по цели кредитования; в
зависимости от валюты займа; по виду недвижимости, которая будет
куплена; по способу расчета ежемесячных платежей.
4. Ипотечные кредиты делятся на группы: ипотека под залог
имеющейся в собственности заемщика недвижимости; ипотека под
залог покупаемого имущества.
5. По цели оформления ипотечного кредита принято выделять:
кредит для приобретения недвижимости на вторичном рынке;
ипотечный займ на строящуюся недвижимость; ипотека для
строительства частного дома при наличии земельного участка; кредит
на приобретение загородной недвижимости.
6. Получение ипотечного кредита имеет определенную
процедуру основанную на этапах оформления ипотеки:
1) предварительный, основанный на анализе условий предоставления
ипотечного кредита со стороны заемщика; 2) сбор и анализ данных о
заемщике и предмете залога для выявления потенциально
неплатежеспособных заемщиках; 3) оценка вероятности погашения
ипотеки – андеррайтинг; 4) решение по ипотеке; 5) заключение
сделки по ипотеке; 6) обслуживание кредита; 7) закрытие ипотечного
кредита.
7. Видами погашения ипотечного кредита являются
дифференцированный или аннуитетный.
264
Дифференцированные платежи – платежи, при которых
ежемесячно возвращается фиксированная часть основного долга
плюс процентные платежи за непогашенную часть долга.
Аннуитетные платежи – платежи, которые ежемесячно
уплачиваются равными суммами.
8. Помимо ряда преимуществ ипотечное кредитование имеет и
ряд недостатков (рисков) как для заемщика, так и для финансовой
организации, а именно: потеря/снижение дохода; валютные риски;
снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая
находится в залоге.
Критерии освоения
После изучения и анализа содержания темы Вы должны
ЗНАТЬ, что такое ипотека, что ипотечное кредитование способствует
развитию недвижимости, особенности ипотечное кредитование,
классификацию ипотечных кредитов, виды погашения ипотечного
кредита.
В результате изучения данной темы Вы должны УМЕТЬ
различать виды погашения ипотечного кредита, выделять недостатки
(риски) как для заемщика, так и для финансовой организации при
ипотечном кредитовании.
В результате полученных знаний и умений Вы должны
ВЛАДЕТЬ способами расчета платежей по ипотечному
кредитованию: оплаты части суммы кредита (основного долга) и
процентов за кредит.
Рекомендуемая литература по теме: [62, 63]
ПРАКТИКУМ
Вопросы для самопроверки
1. Что такое ипотечный кредит?
2. В чем заключаются преимущества и недостатки ипотеки?
3. Как ипотечное кредитование влияет на развитие
недвижимости?
4. Основные этапы ипотечного кредитования и их
характеристика.
5. Основные условия выдачи ипотеки.
6. Каковы особенности расчета платежей по ипотечному
кредиту?
7. К кому обращаться за помощью в получении ипотеки?
8. Что такое дифференцированный платеж, принцип расчета?
9. Что такое аннуитетный платеж, принцип расчета?
10. Виды рисков/недостатков при ипотечном кредитовании.
11. На какой стадии находится кредитование в ДНР?
265
Задание для самостоятельной работы
В целях расчета с предприятием-поставщиком (стоимость
продукции 1 млн. рос.руб.) менеджер может:
а) взять кредит под 25 % годовых на 6 месяцев под залог
офисного помещения и сразу расплатиться, получить при этом
скидку в 5 % (кредит и проценты за пользование им погашаются по
аннуитетному графику);
б) получить товар, реализовать его и рассчитаться через 6
месяцев, при этом уплатить пеню в размере 0,01 % от стоимости
продукции за каждый день просроченного обязательства.
Какой вариант выгоднее?
Практическое задание
Задача №1
Срок ипотечного кредита 4 года, сумма – 4000 тыс. рос.руб.,
ставка – 10 % годовых. Необходимо составить схему погашения
кредита по:
1) дифференцированному графику;
2) аннуитетному графику.
266
Задача №2
Покупка объекта недвижимости обойдется сегодня в
5000 тыс. рос.руб. Коэффициент ипотечной задолженности равен
80 %, срок кредита 4 года, ставка – 10 % годовых. Необходимо
составить схему погашения по дифференцированному графику.
Задача №3
Срок ипотечного кредита 4 года, сумма – 4000 тыс. рос.руб.,
ставка – 10 % годовых. Объект недвижимости приносит годовой
доход: 1-3 год – 1200 тыс. рос.руб., 4 год – 1500 тыс. рос.руб.
Платежи кредитору от участия в доходах составляют 25 % в год.
Необходимо составить схему погашения кредита по
дифференцированному графику и рассчитать сумму уплаченную
кредитору от участия в доходах за весь период выплат по кредиту.
Тематика докладов и рефератов
1. Земля – залог ипотечного кредитования.
2. Квартира – залог ипотечного кредитования.
3. Ипотечное кредитование под бизнес.
4. Ипотечное кредитование в России.
5. Ипотечное кредитование в Украине.
6. Программы ипотечного кредитования.
7. Сравнительные условия ипотечного кредитования в ведущих
банках России.
8. Нотариальное оформление ипотечной сделки.
9. Страхование залога ипотечного кредита.
10. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в
России.
11. Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в
Украине.
12. Перспективны развития ипотечного кредитования в ДНР.
267
Тесты для самоконтроля
1. Ипотека – это:
а) залог ценных бумаг для получения кредита;
б) залог недвижимого имущества для получения кредита;
в) залог прав и требований для получения кредита.
2. Предметом ипотеки не могут являться:
а) земельные участки;
б) автомобильный транспорт;
в) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир;
г) право аренды с согласия арендодателя;
д) дачи, садовые дома.
3. Заложенное имущество должно находиться:
а) в собственности;
б) на праве хозяйственного ведения;
в) на праве оперативного управления;
г) на праве постоянного (бессрочного) пользования.
4. Залогодержатель – это:
а) лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для
обеспечения своего долга;
б) лицо, принимающее имущество в залог в обеспечение своего
требования;
в) посредник между заемщиком и кредитором.
5. Государственная регистрация ипотеки осуществляется:
а) по месту нахождения имущества, являющегося предметом
ипотеки;
б) по месту проживания заѐмщика;
в) по месту нахождения залогодержателя.
268
6. Залогодателем может быть:
а) только сам должник;
б) как сам должник, так и третье лицо;
в) третье лицо.
7. Правомочия залогодателя:
а) владение;
б) пользование;
в) распоряжение;
г) хозяйственное ведение.
8. Право залога недвижимости возникает:
а) с момента заключения договора об ипотеке;
б) с момента государственной регистрации;
в) при передаче залогодержателю имущества.
9. Андеррайтинг – это:
а) оценка платѐжеспособности заѐмщика;
б) проверка чистоты титула квартиры;
в) юридическое сопровождение сделки.
10. При дифференцированной схеме расчѐта (платежи с
фиксированными выплатами основной суммы долга) платежи по
ипотеке будут:
а) нарастать;
б) не изменяться со временем (постоянные);
в) убывать.
11. Общая сумма выплачиваемых процентов по ипотеке будет
меньше при схеме:
а) аннуитетной;
б) дифференцированной;
в) овердрафт.
269
ТЕМА 10. ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПО РАЗВИТИЮ
НЕДВИЖИМОСТИ
Цель темы: изучение деятельности субъектов рынка
(девелопер, риэлтор, страховщик) по развитию недвижимости.
Учебные задания темы:
- изучить особенности девелоперской деятельности с объектами
недвижимости;
- выделить основы регулирования риэлторской деятельности;
- изучить виды страхования на рынке недвижимости.
Место темы в разделе и общей структуре дисциплины: для
успешного изучения темы необходима следующая базисная
информация предыдущих разделов и тем, а именно: тема 2
«Характеристика и классификация объектов недвижимости» система классификации объектов недвижимости; раздел 4
«Земельные отношения» - основы градостроительства и
землеустройства; раздел 5 «Рынок недвижимости в системе рынков» определение сущности и субъектов рынка недвижимости, виды
сделок с объектами недвижимости.
Знания, полученные в результате изучения темы, будут
заключительными.
План
10.1. Девелоперская деятельность с объектами недвижимости
10.2. Регулирование риэлторской деятельности
10.3. Страхование на рынке недвижимости
Основные понятия темы
Девелопмент
Девелоперская деятельность
Девелоперская компания
270
Девелопмент проекта
Риэлтор
Риэлторские услуги
Сертификат субъекта риэлторской деятельности
Агент по операциям с недвижимостью
Страхование
Страхователь
Страховщик
Страховой случай
Страховая премия
Страховой полис
Страхование имущества
10.1. Девелоперская деятельность с объектами
недвижимости
В отличие от периода времени командно-административной
экономики, когда недвижимость находилась под прямым влиянием и
государственным управлением, в условиях рыночной экономики
большая доля недвижимости сосредоточена в частной собственности.
Это повлекло за собой необходимость управлять недвижимостью.
Сфера недвижимости стала одним из ведущих секторов экономики со
своими особенностями, связанными со следующим [64-66]:
- регулирование рынка недвижимости с помощью специально
разработанной нормативно-правовой базы;
- взаимодействие спроса и предложения, а также формирование
цены на недвижимость происходит чаще всего в рамках отдельно
взятого региона и ограниченного количества продавцов и
покупателей;
- недвижимости как товару присущи определенные
характеристики – стационарность, уникальность, продолжительный
период создания и развития, долговечность использования.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]