Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
Со сменой
собственника
С изменением состава
собственников
С добавлением иных
субъектов прав
1. Купля-продажа.
2. Наследование по закону или по завещанию.
3. Реализация обязательств (залог или долги).
4. Приватизация.
5. Оформление ренты и пожизненного содержания с
иждивением.
6. Изъятие земельного участка и снос строения.
181
Таблица 6.2
Типы операций с недвижимостью
7. Обмен и мена.
8. Изменение состава с разделом имущества.
9. Изменение состава субъектов при ликвидации
предприятия.
10. Внесение имущества в уставной капитал.
11. Долевое строительство с выделением долей.
12. Оформление кредита под залог недвижимости.
13. Расселение (коммунальной квартиры).
14. Вступление в ОСМД.
15. Инвестирование средств.
16. Строительство, реконструкция.
17. Передача в доверительное управление.
18. Аренда, субаренда.
19. Передача в хозяйственное ведение, оперативное
управление.
20. Передача земли в наследуемое владение и постоянное
пользование.
21. Введение и снятие сервитутов, бронирование.
22. Страхование.
182
Тематика докладов и рефератов
1. Заключение сделок с недвижимостью, находящейся на стадии
строительства.
2. Нотариус как регистратор. Особенности практической
деятельности, отличия компетенции от сотрудников Единого
регистрационного центра.
3. Анализ способов регистрации имущественных прав.
4. Отношения с арендаторами после продажи объекта.
5. Аренда недвижимости. Регистрация прав аренды на
недвижимость. Особенности договоров аренды на срок более трех
лет.
6. Понятие, сущность и назначение государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
7. Источники правового регулирования государственной
регистрации прав.
8. Права на недвижимое имущество, подлежащее
государственной регистрации.
Тесты для самоконтроля
1. Действие, направленное на достижение определенного
правового результата:
а) сделка;
б) бизнес-план;
в) поступок.
2. Сделка двух или более сторон, направленное на установление,
изменение или приостановление гражданских прав и обязанностей,
закрепленное документально:
а) договор;
б) соглашение;
в) поступок.
3. Виды сделок:
а) односторонняя;
б) двухсторонняя;
в) государственная;
г) муниципальная;
д) многосторонняя.
4. Формы сделок:
а) покупательская;
б) устная;
в) письменная;
г) договорная.
183
5. Разновидность письменной формы сделки:
а) страховая;
б) финансовая;
в) риелторская;
г) простая;
д) нотариальная.
6. Обязательное нотариальное удостоверение и/или
государственная регистрация сделки осуществляется в случае:
а) обязательности согласно закону;
б) согласия сторон;
в) по решению нотариуса;
г) по решению одной из сторон сделки.
7. Право пользоваться чужой недвижимостью на определенных
условиях:
а) аренда;
б) наследование;
в) приватизация.
184
РАЗДЕЛ 4. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНОЧНАЯ
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
ТЕМА 7. ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Цель темы: изучение основ оценочной деятельности.
Учебные задания темы:
- изучить участников и объекты оценочной деятельности;
- изучить основы государственного регулирования оценочной
деятельности (стандарты оценочной деятельности);
- определить стоимостные показатели, характеризующие
рыночную ситуацию;
- проанализировать условия и факторы ценообразования на
рынке недвижимости;
- выделить методические подходы оценочной деятельности.
Место темы в разделе и общей структуре дисциплины: для
успешного изучения темы необходима следующая базисная
информация предыдущих тем, а именно: тема 2 «Характеристика и
классификация объектов недвижимости» - система классификации
объектов недвижимости; тема 5 «Рынок недвижимости. Его
особенности и спецификация» - участники рынка недвижимости.
Знания, полученные в результате изучения темы, будут
использованы при изучении темы 8 данного раздела.
План
7.1. Субъекты и объекты оценочной деятельности
7.2. Государственное регулирование оценочной деятельности
(стандарты оценочной деятельности)
7.3. Стоимостные показатели, характеризующие рыночную
ситуацию
7.4. Условия и факторы ценообразования на рынке
недвижимости
7.5. Методические подходы: сравнительный, доходный,
затратный
Оценочная деятельность
Оценщик
Квалификационное свидетельство субъекта оценочной
деятельности
Сертификат субъекта оценочной деятельности
Стандарт оценочной деятельности
Объекты оценки
185
Основные понятия темы
Государственное регулирование оценочной деятельности
Рыночная стоимость
Ликвидационная стоимость
Страховая стоимость
Залоговая стоимость
Арендная стоимость
Инвестиционная стоимость
Балансовая стоимость
Стоимость для целей налогообложения
Восстановительная стоимость
Стоимость замещения
Сравнительный подход
Доходный подход
Затратный подход
7.1. Субъекты и объекты оценочной деятельности
Оценочная деятельность – профессиональная деятельность
оценщиков и субъектов оценочной деятельности, которая
заключается в организационном, методическом и практическом
186
обеспечении проведения оценки, в рассмотрении и подготовке
заключения относительно стоимости объектов оценки [8, 52].
Процесс оценки предполагает наличие оцениваемых объектов и
субъектов оценки.
Оценщиком и субъектами оценочной деятельности являются:
1. Оценщик – физическое лицо, получившее документ,
подтверждающий квалификацию оценщика (сертификат субъекта
оценочной деятельности). Права, обязанности и ответственность
оценщиков устанавливаются рядом нормативно-правовых актов.
2. Субъекты оценочной деятельности:
1) зарегистрированные в установленном законодательством
порядке физические лица – предприниматели, получившие
квалификационное свидетельство и сертификат субъекта оценочной
деятельности;
2) юридические лица независимо от их организационно-
правовой формы и формы собственности, осуществляющие
хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы
один оценщик, и которые получили сертификат субъекта оценочной
деятельности;
3) органы государственной власти и органы местного
самоуправления, наделенные полномочиями по осуществлению
оценочной деятельности в процессе выполнения функций по
управлению и распоряжению имуществом, находящимся в
государственной и (или) муниципальной собственности, и в составе
которых работают оценщики.
Права, обязанности и ответственность субъектов оценочной
деятельности устанавливаются рядом нормативно-правовых актов и
системой стандартов [8, 52, 53, 54, 55, 56, 57].
Объектами оценочной деятельности являются имущество и
имущественные права, в частности:
1) отдельные материальные объекты (вещи);
2) совокупность вещей, составляющих имущество, в том числе
имущество определенного вида независимо от форм собственности.
187
Это - объекты в материальной форме, предприятия, учреждения и
организации, целостные имущественные комплексы, земельные
участки, здания и сооружения (а также их неотъемлемые части),
объекты незавершенного строительства, машины, оборудование,
транспортные средства и др. Кроме того, паи, ценные бумаги,
нематериальные активы (включая объекты права интеллектуальной
собственности);
3) право собственности и другие вещные права на имущество
или отдельные вещи из состава имущества;
4) права требования, обязательства (долги);
5) иные объекты гражданских прав, в отношении которых
законодательством установлена возможность их участия в
гражданском обороте.
Оценку объекта недвижимости осуществляет оценщик.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать
оценщики, связаны с оценкой стоимости объектов недвижимости.
Стоимость объекта недвижимости имеет значение, как для
покупателя, так и для продавца при определении обоснованной цены
сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении
ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении
ущерба, для налогообложения и т.д.
В мире существует принципиальное согласие в отношении
основных понятий, лежащих в основе оценки, как профессиональной
деятельности. Большинству из них определения и толкования даны в
Международных Стандартах Оценки (МСО), но нормативноправовые документы, действующие в каждой стране включают в себя
определения оценочной терминологии, отличной от общепринятой.
7.2. Государственное регулирование оценочной деятельности
(стандарты оценочной деятельности)
В настоящее время законодательство, регулирующее оценочную
деятельность в Донецкой Народной Республики, состоит из Закона
188
«Об оценочной деятельности» [52], и прочих нормативно-правовых
актов и стандартов. Если международным договором,
ратифицированным Донецкой Народной Республикой, установлены
иные правила, чем те, которые предусмотрены настоящим Законом,
применяются правила международного договора.
Закон определяет правоотношения в сфере оценочной
деятельности, возникающие в процессе организации и осуществления
оценки имущества и имущественных прав (далее – оценка
имущества), принадлежащих физическим и юридическим лицам, на
территории Донецкой Народной Республики, с целью использования
ее результатов.
Оценочная деятельность может осуществляться в следующих
формах:
1) практическая деятельность по оценке имущества, которая
заключается в практическом выполнении оценки и всех процедур,
связанных с ней, в соответствии с требованиями законодательства;
2) консультационная деятельность, которая заключается в
предоставлении консультаций по оценке субъектами оценочной
деятельности заказчикам оценки и (или) другим лицам в устной или
письменной форме;
3) рецензирование отчета об оценке имущества (акта оценки),
которое заключается в критическом рассмотрении и предоставлении
заключения о его полноте, правильности выполнения и соответствии
примененных процедур оценки требованиям законодательства, в
порядке, определенном Законом [52] и иными нормативными
правовыми актами в сфере оценочной деятельности;
4) методическое обеспечение оценки имущества, которое
заключается в разработке методических документов по оценке и
предоставлении разъяснений по их применению;
5) учебная деятельность оценщиков, которая заключается в
участии в процессе профессиональной подготовки оценщиков.
Оценка имущества проводится в случаях, установленных
законодательством Донецкой Народной Республики,
189
международными договорами Донецкой Народной Республики, по
соглашению сторон сделки или по требованию одной из сторон
сделки.
Проведение оценки имущества является обязательным при:
- создании предприятий, учреждений, хозяйственных обществ
на базе государственной или муниципальной собственности;
- реорганизации, банкротстве, ликвидации государственных и
муниципальных унитарных предприятий, государственных и
муниципальных учреждений, а также хозяйственных обществ с долей
государственной или муниципальной собственности;
- выделении или определении доли в общей собственности, в
которой имеется доля государственной или муниципальной
собственности;
- определении стоимости взносов участников и учредителей
хозяйственного общества, если в указанное общество вносится
имущество хозяйственного общества с долей государственной или
муниципальной собственности, а также в случае выхода
(исключения) участника или учредителя из состава такого общества;
- отчуждении имущества государственной или муниципальной
собственности в случаях, установленных законодательством;
- страховании имущества, находящегося в государственной или
муниципальной собственности;
- приватизации, передачи в доверительное управление либо в
аренду имущества, находящегося в государственной или
муниципальной собственности;
- налогообложении имущества в случаях, предусмотренных
законодательством Донецкой Народной Республики;
- залоге (ипотеке) государственного или муниципального
имущества;
- переуступке долговых обязательств, связанных с имуществом,
находящимся в государственной или муниципальной собственности;
190
- передаче имущества, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, в качестве вклада в уставные
(складочные) капиталы юридических лиц;
- переоценке активов для целей бухгалтерского учета;
- определении вреда (ущерба) или размера его возмещения в
случаях, установленных законодательством ДНР;
- возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
а) национализации имущества;
б) ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц
в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета
ипотеки;
в) составлении брачных договоров и разделе имущества
супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае
возникновения спора о стоимости этого имущества;
г) изъятии имущества для государственных или муниципальных
нужд;
д) проведении оценки имущества в целях контроля за
правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об
исчислении налогооблагаемой базы;
- аренде, обмене, возврате в государственную собственность;
- в других случаях, установленных законами.
Методическое регулирование оценки имущества на территории
ДНР осуществляется следующими стандартами:
1. Стандарт «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки имущества (СО №1)» (Приказ Фонда
государственного имущества Донецкой Народной Республики №
1579 от 28.06.2019 г.) [8] – разработан в соответствии с частью 1
статьи 9 Закона ДНР «Об оценочной деятельности» [52] и на
принципах международных стандартов оценки.
Настоящий Стандарт устанавливает общие понятия оценки,
подходы к оценке, требования к проведению оценки имущества.
Оценка имущества проводиться с соблюдением принципов
полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, взноса
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]