Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
281
выдаваемый страховщиком страхователю (застрахованному). Полис
выдаётся страхователю после заключения договора и внесения
страховой премии.
Страхование (страховое дело) в широком смысле включает
различные виды страховой деятельности (собственно страхование,
или первичное страхование, перестрахование, сострахование,
взаимное страхование), которые в комплексе обеспечивают
страховую защиту.
Можно уточнить, что страхование – это деятельность, при
которой страховщик оказывает финансовую услугу, продавая
страхователю обещание при наступлении определенного события
выплатить обусловленную денежную сумму (в накопительных видах
страхования), или защитить его имущественные интересы путем
денежного или натурального возмещения вреда или ущерба (в
рисковых видах страхования).
В соответствии с законодательной базой всю совокупность
страховых отношений можно разделить на несколько видов
страхования. В основе деления страхования на виды, лежат отличия в
объектах страхования.
Видом страхования называют страхование конкретных
однородных объектов в определенном объеме страховой
ответственности по соответствующим тарифным ставкам. Страховые
отношения между страховщиком и страхователем осуществляются по
видам страхования.
Законодательство предусматривает четыре основных вида
страхования: личное (страхуется жизнь, здоровье, трудоспособность
людей), имущественное (страхуется имущество и имущественные
интересы), страхование ответственности формально являющееся
частью имущественного страхования (страхуется ответственность
застрахованных перед третьими лицами).
Самым известным является классическое страхование,
предусматривающее страхование имущества (имущественное
страхование).
282
В имущественном страховании объектом страхования являются
имущественные интересы, связанные с владением, пользованием и
распоряжением имуществом.
Вид имущественного страхования делится на страхование
имущества физических лиц и имущества юридических лиц. Сюда
входит страхование строений, домашнего имущества, животных,
автотранспорта и многое другое. Договор страхования имущества
оговаривает обязанности страховщика возместить страхователю или
выгодоприобретателю материальный ущерб в застрахованном
имуществе, в случае наступления страхового события. При этом
выплата возмещения ограничивается суммой, указанной в договоре
этого вида страхования.
При страховании недвижимости существуют следующие риски,
от которых производится страховая защита.
Первое - это страхование от пожара, наводнения и других
стихийных бедствий, в этом случае объектом страхования могут
выступать здания, постройки, предметы оборудования, товары,
домашнее движимое и недвижимое имущество и многое другое.
Второй риск - это порча недвижимости водой из систем
центрального отопления, водопроводных систем, а также
канализации и прочего.
Третьим родом риска является преднамеренная порча
недвижимости третьими лицами. Сюда можно причислить
хулиганство и прочее.
Четвертым видом страховой опасности может являться хищение
недвижимости в результате незаконного проникновения, разбойного
нападения или захвата.
Этот вид страхования породил множество страховых продуктов.
Застраховать можно финансовые риски, имеющие отношение к
потере доходов из-за остановки производственного процесса в
результате наступления страхового события. Страхование
недвижимости может быть выходом из положения в случае
283
банкротства контрагентов или невыполнения ими своих обязательств,
а также и в ряде других случаев.
К специальным видам страхования относится;
1) страхование финансовых рисков, связанных с приобретаемой
недвижимостью;
2) на вторичном рынке недвижимости – титульное страхование
(финансовых рисков, связанных с утратой права собственности на
объект);
3) на первичном – страхование финансовых рисков участников
нового строительства;
4) ипотечное страхование имеет ряд различий на первичном и
вторичном рынке недвижимости и представляет собой комбинацию
имущественного страхования объекта недвижимости в сочетании с
личным страхованием жизни и профессиональной трудоспособности
заёмщиков;
5) кроме названных видов страхования в особую группу следует
выделить страхование профессиональной ответственности
риэлторских фирм.
Наряду с видами страхования выделяется две формы
страхования: обязательное и добровольное. Если же речь идет о
разделении страхования на государственное и частное, то здесь
критерием выделения является форма собственности страховой
организации. Если такая организация находится в собственности
частных лиц (юридических и/или физических), то осуществляемое ею
страхование относят к частному страхованию. Если страховая
организация находится в собственности государства, то такое
страхование, в соответствии с исторически сложившейся стране
традицией, называют государственным.
Формы страхования недвижимости представлены на рис. 10.1.
Обязательным называется такое страхование, когда государство
устанавливает обязательность внесения соответствующим кругом
страхователей страховых платежей. Обязательная форма страхования
распространяется на приоритетные объекты страховой защиты, то
284
Признаки образования
форм страхования
Сектор экономики в
народном хозяйстве
Волеизъявление сторон
государст-
венное
частное
добровольное
обязательное
есть тогда, когда необходимость возмещения материального ущерба
или оказание иной денежной помощи задевает интересы не только
конкретного пострадавшего лица, но и общественные интересы.
Законодательство предусматривает обязательное государственное
страхование, которое осуществляется страховыми организациями за
счет средств государственного бюджета, и обязательное страхование,
которое должно осуществляться за счет иных источников.
Рис. 10.1. Формы страхования недвижимости
Добровольное страхование действует в силу закона на
добровольных началах. Закон может определять подлежащие
добровольному страхованию объекты и наиболее общие условия
страхования. Конкретные условия регулируются правилами
страхования, которые разрабатываются страховщиком.
Для добровольного страхования характерен выборочный (не
полный) охват страхователей, связанный с тем, что не все
страхователи изъявляют желание в нем участвовать. В условиях
страхования могут быть ограничения для заключения договоров со
страхователями, не отвечающими предъявляемым к ним
требованиям.
285
Добровольное страхование всегда ограничено по срокам
страхования. Есть начало и окончание срока в договоре.
Непрерывность добровольного страхования можно обеспечить только
путём повторного (иногда автоматического) перезаключения
договора на новый срок.
Добровольное страхование действует только при уплате
разового или периодических страховых взносов. Неуплата ведет к
прекращению договора.
В настоящее время страхование является важным сектором как
мировой, так и национальной финансовой системы.
Выводы
1. Девелопмент выполняет функцию развития рынка
недвижимости, качественного преобразования объектов
недвижимости на основе объединения экономических, правовых и
физических процессов с целью увеличения их инвестиционной
привлекательности и рыночной стоимости.
2. Для раскрытия содержания и особенностей девелопмента
недвижимости и девелоперской деятельности была сгруппирована
информация относительно характеристики стадий девелоперской
деятельности, ее участников и результатов. В качестве основных
рассмотрены и охарактеризованы три стадии девелоперской
деятельности: прединвестиционная (предпроектная) стадия,
инвестиционная стадия, стадия реализации. Ключевым участником
каждой стадии девелоперской деятельности является девелоперская
компания (девелопер).
3. Риелторская деятельность – это посредническая деятельность
юридических лиц и физических лиц - предпринимателей по
содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров
купли-продажи, мены, аренды, а также иных сделок с объектами
недвижимости, правами на них (за исключением организации и
проведения аукционов и биржевых торгов).
286
4. Субъектами риелторской деятельности выступаю
юридические лица и физические лица - предприниматели,
получившие сертификат субъекта риелторской деятельности и
осуществляющие риелторскую деятельность, а так же наемный
работник субъекта риэлторской деятельности – агент по операциям с
недвижимостью.
5. Организация работ по оказанию риэлторских услуг, включает:
получение заявки; осмотр объекта недвижимости и заключение
договора; сбор и анализ данных об объекте; юридическое
сопровождение сделки; проведение сделки, получение гонорара.
6. Страхование на рынке недвижимости – востребованный
продукт во многих странах.
Страхование – отношения (между страхователем и
страховщиком) по защите имущественных интересов физических и
юридических лиц (страхователей) при наступлении определённых
событий (страховых случаев) за сет денежных фондов (страховых
фондов), формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов
(страховой премии).
7. Страхование недвижимости включает в себя следующие
виды: страхование финансовых рисков, связанных с приобретаемой
недвижимостью; на вторичном рынке недвижимости – титульное
страхование; на первичном – страхование финансовых рисков
участников нового строительства; ипотечное страхование;
страхование профессиональной ответственности риэлторских фирм.
8. Наряду с видами страхования выделяется две формы
страхования: обязательное и добровольное.
Критерии освоения
После изучения и анализа содержания темы Вы должны
ЗНАТЬ особенности девелоперской, риэлторской, страховой
деятельности связанной с развитием и управлением недвижимостью.
В результате изучения данной темы Вы должны УМЕТЬ
различать разновидности управления недвижимостью путем
287
девелоперской, риэлторской, страховой деятельности. Их можно
поделить на две крупные категории: по особенностям финансового
управления и типу недвижимости.
В результате полученных знаний и умений Вы должны
ВЛАДЕТЬ информацией о стадиях девелоперской деятельности,
законодательными подходами в части риэлторской деятельности,
формами страхования недвижимости.
Рекомендуемая литература по теме: [1, 52, 64-70]
ПРАКТИКУМ
Вопросы для самопроверки
1. Что такое девелоперская деятельность с объектами
недвижимости?
2. Какие виды девелопмента недвижимости различаю?
3. Охарактеризуйте стадии девелоперской деятельности, ее
участников и результатов.
4. Выделите субъектов риэлторской деятельности.
5. Каким основным нормативным документом регламентируется
риэлторская деятельность в ДНР?
6. Назовите основные направления риэлтерской деятельности.
7. Какие этапы организации работ по оказанию риэлторских
услуг?
8. Дайте определение терминам страхование, страховщик,
страхователь, страховая стоимость, страховое возмещение, страховой
риск, титульное страхование.
9. Какие основные виды страхования?
10. Какие существуют риски, от которых производится
страховая защита?
11. Специальные виды страхования недвижимости.
12. Основные формы страхования недвижимости.
288
Задание для самостоятельной работы
Ситуация: Вы – девелопер и приступаете к подготовке и
реализации нового проекта. У вас также есть стабильное
финансирование (свои средства, инвесторы, кредиторы). Вы должны
составить разумное обоснование под новый проект для своего
руководства. Ранее вы уже провели ряд маркетинговых исследований
и поняли, что наиболее эффективное вложение денежных средств –
это создание коммерческого комплекса (возможные варианты:
бизнес-центр, торговый центр, офисно-торговый комплекс, торговоразвлекательный центр).
Задачи: ознакомиться с ситуацией на рынке коммерческой
недвижимости ДНР; сформулировать идею объекта девелопмента;
сравнить имеющиеся аналоги и найти свою нишу; составить его
концепцию: класс объекта, основные составляющие, архитектурнопланировочное решение (описание), стиль оформления, целевая
«аудитория»; определить местоположение будущего коммерческого
комплекса; обосновать его эффективность / востребованность;
привлечь в него арендаторов или покупателей площадей.
Задание: создать концепцию, обосновать формат и определить
оптимальное место для размещения нового коммерческого комплекса
и обосновать его возможный профиль, а также подобрать возможных
арендаторов.
Практическое задание
Задача №1
Стоимость вакантного участка земли 780 тыс. рос.руб.
Инвестору предлагают несколько вариантов застройки этого участка.
Возможно строительство одного из зданий, параметры которых
приведены в таблице 10.2, или строительство культурноразвлекательного комплекса, позволяющего получить рентабельность
капитальных вложение 25%. Определить наиболее приемлемый
вариант застройки для инвестора.
Наименование показателя
Типы зданий, рекомендуемых для
строительства
Здание А
Здание Б
Ожидаемая цена продажи участка
со зданием, тыс. рос.руб.
35482
32465
Площадь здания, м
2
3412
3165
Затраты на строительство, тыс.
рос.руб./м
2
8,0
8,1
Варианты
благоустройства
Затраты на
проведение
благоустройства
Ожидаемая стоимость
земельного участка
после
благоустройства
Платная автостоянка
240
1000
Установка
аттракционов
450
1400
Строительство кафе
570
1300
Задача №2
289
Таблица 10.2
Данные о стоимости и затратах на
строительство зданий
Инвестор приобрел земельный участок стоимостью
750 тыс. рос.руб. с целью его благоустройства и дальнейшего
использования. Существует несколько вариантов его
благоустройства, представленных в таблице 10.3. Определить
целесообразность проведения каждого из вариантов благоустройства
исходя из принципа вклада.
Таблица 10.3
Данные о возможных улучшениях земельного
участка (тыс. рос.руб.)
290
Задача №3
Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью
2500 тыс. рос.руб. площадью 15,2 соток для строительства гаражного
комплекса. Площадь общественной территории (дороги, территория,
занятая инженерными сооружениями) – 5 м2 на каждый гараж. При
строительстве гаражей площадью 15 м2 предполагаемая цена
продажи составит 100 тыс. рос.руб., а затраты на строительство
каждого – 50 тыс. рос.руб. При строительстве гаражей площадью
18 м2 предполагаемая цена продажи составит 120 тыс. рос.руб., а
затраты на строительство каждого – 60 тыс. рос.руб. При
строительстве гаражей площадью 24 м2 предполагаемая цена
продажи составит 140 тыс. рос.руб., а затраты на строительство
каждого – 75 тыс. рос.руб. Определить наиболее прибыльный вариант
разбивки земельного участка.
Тематика докладов и рефератов
1. Сущность и организация девелопмента недвижимости.
2. Коммерческая недвижимость как объект девелопмента.
3. Актуальные проблемы девелопмента и пути их решения в
инновационной экономике.
4. Оценка стоимости девелоперских проектов.
5. Финансирование девелоперских проектов.
6. История развития риэлторской деятельности.
7. Риэлторские фирмы: структура и функции.
8. Правовое регулирование риэлторской деятельности.
9. Оценка и страхование рынка недвижимости.
10. Виды страховых услуг на первичном рынке недвижимости.
11. Виды страховых услуг на вторичном рынке недвижимости.
12. Страхование загородной недвижимости.
13. Страхование финансовых рисков в долевом строительстве.
14. Страхование при ипотечном кредитовании.
15. Страхование при залоге недвижимости.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]