Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
101
ТЕМА 4. РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Цель темы: рассмотрение различных аспектов земельных
отношений.
Учебные задания темы:
- рассмотреть общие положения земельных отношений;
- изучить основы землеустройства;
- выделить градостроительные ограничения использования участков.
Место темы в разделе и общей структуре дисциплины: для
успешного изучения темы необходима следующая базисная
информация предыдущих тем, а именно: тема 1 «Общая
характеристика недвижимости» - понятие и сущность недвижимости,
признаки и особенности объектов недвижимости; тема 2
«Характеристика и классификация объектов недвижимости» система классификации объектов недвижимости; тема 3 «Земельный
участок как основа недвижимости» - понятие земельного участка,
категории земель и целевое назначение земельных участков.
Знания, полученные в результате изучения темы, будут
использованы при изучении последующих тем раздела 3, 4 и 5.
План
4.1. Земельные отношения. Общие положения
4.2. Основы землеустройства
4.3. Градостроительные ограничения использования земельных
участков
Земельные отношения
Землепользование
Эмфитевзис
Суперфиций
Основные понятия темы
Постоянное землепользование
Арендное землепользование
Генеральный план населенного пункта
Градостроительная документация
Градостроительные условия и ограничения застройки
земельного участка
План зонирования территории
Красные линии
Планировка и застройка территорий
Детальный план территории
Градостроительный кадастр
4.1. Земельные отношения. Общие положения
102
Земельные отношения регулируются Конституцией ДНР [29],
Земельным кодексом Украины [30] и Земельным кодексом
Российской Федерации [26], и другими поземельными нормативноправовыми актами с учетом требований в переходной период [31].
В большинстве стран земельное законодательство включает
Земельный кодекс, иные нормативно-правовые акты в области
земельных отношений. Задачей земельного законодательства
является регулирование земельных отношений в целях обеспечения
права на землю граждан, юридических лиц, территориальных общин
и государства, рационального использования и охраны земель.
Земельные отношения - это общественные отношения по
владению, пользованию и распоряжению землей.
Субъектами земельных отношений являются граждане,
юридические лица, органы власти.
Объектами земельных отношений являются земли в пределах
территории страны, земельные участки и права на них, в том числе на
земельные доли (паи) [30].
На территории ДНР государственное регулирование
осуществляется следующими структурами (рис. 4.1):
103
Территориальные
органы по городам и
районам республики
Госкомзем
ДНР
Управление недвижимостью
в Донецкой Народной Республике
Министерст-
во Юстиции
Минстрой ДНР
Администра-
ции городов и
районов ДНР
Отдел технической инвентаризации, учета и оценки
недвижимого имущества
Департамент
территориального
развития
Управление земельных
ресурсов
Управление
градостроительства и
архитектуры
Ведение Государственного
Земельного кадастра
Осуществление
государственной регистрации
прав на недвижимость
Выработка нормативно правового
регулирования в сфере строитель-
ства, архитектуры, градостроительства
Регулирование в сфере
строительства, архитектуры,
градостроительства на территории
муниципального образования
Управление земельными
ресурсами на территории
муниципального образования
Рис. 4.1. Государственное регулирование земельных отношений
Право собственности на землю - это право владеть, пользоваться
и распоряжаться земельными участками. Право собственности на
земельный участок распространяется в его пределах на
поверхностный (почвенный) слой, а также на водные объекты, леса и
многолетние насаждения, находящиеся на нем.
Право собственности на земельный участок распространяется на
пространство, находящееся над и под поверхностью участка на
высоту и в глубину, необходимые для возведения жилищных,
производственных и других зданий и сооружений [30].
Граждане и юридические лица приобретают право
собственности и право пользования земельными участками из земель
государственной или коммунальной собственности по решению
органов исполнительной власти или органов местного
104
самоуправления в пределах их полномочий, определенных
законодательством. Приобретение права на землю гражданами и
юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных
участков в собственность или предоставления их в пользование.
Земельный участок может находиться в общей собственности с
определением доли каждого из участников общей собственности
(общая долевая собственность) или без определения долей
участников общей собственности (общая совместная собственность).
Право общей долевой собственности на участок возникает:
а) при добровольном объединении собственниками
принадлежащих им земельных участков;
б) при приобретении в собственность земельного участка двумя
или более лицами по гражданско-правовым соглашениям;
в) при принятии наследства на участок двумя или более лицами;
г) по решению суда.
Собственники земельных участков имеют право:
а) продавать или другим путем отчуждать участок, передавать
его в аренду, залог, наследство, доверительную собственность;
б) самостоятельно хозяйствовать на земле;
в) собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных
и других культур, на произведенную продукцию;
г) использовать в установленном порядке для собственных нужд
имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные
ископаемые, торф, лесные насаждения, водные объекты, а также
другие полезные свойства земли;
д) на возмещение убытков в случаях, предусмотренных законом;
е) сооружать дома, производственные и иные строения.
Собственники земельных участков обязаны:
а) обеспечивать использование их по целевому назначению;
б) соблюдать требования законодательства об охране
окружающей среды;
в) своевременно уплачивать земельный налог;
105
г) не нарушать права собственников смежных земельных
участков и землепользователей;
д) повышать плодородие почв и сохранять другие полезные
свойства земли;
е) своевременно предоставлять соответствующим органам
исполнительной власти и органам местного самоуправления данные о
состоянии и использовании земель и других природных ресурсов в
порядке, установленном законом;
ж) соблюдать правила добрососедства и ограничений, связанных
с установлением земельных сервитутов и охранных зон;
з) сохранять геодезические знаки, противоэрозионные
сооружения, сети оросительных и осушительных систем;
и) за свой счет привести земельный участок в прежнее
состояние в случае незаконного изменения его рельефа, за
исключением осуществления такого изменения не собственником
земельного участка, когда приведение в прежнее состояние
осуществляется за счет лица, незаконно изменившего рельеф.
Право постоянного пользования земельным участком - это право
владения и пользования участком, который находится в государственной
или коммунальной собственности, без установления срока.
Предусмотрены следующие виды землепользования:
- постоянное землепользование;
- арендное землепользование;
- концессионное землепользование;
- эмфитевзис;
- суперфиций.
Право постоянного пользования земельным участком - это право
владения и пользования участком, находящимся в государственной
или коммунальной собственности, без установления срока.
Право аренды земельного участка - это основанное на договоре
срочное платное владение и пользование земельным участком,
необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и
иной деятельности.
106
Эмфитевзис – право пользования чужим земельным участком
для сельскохозяйственных нужд.
Суперфиций – право пользования чужим земельным участком
для застройки.
Землепользователи имеют право:
а) самостоятельно хозяйствовать на земле;
б) собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных
и других культур, на произведенную продукцию;
в) использовать в установленном порядке для собственных нужд
имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные
ископаемые, торф, леса, водные объекты, а также другие полезные
свойства земли;
г) на возмещение убытков в случаях, предусмотренных законом;
д) сооружать жилые дома, производственные и иные строения и
сооружения [30].
Стоит отметить, что в соответствии с законодательством ДНР
закреплена лишь возможность предоставления земельного участка в
постоянное и арендное пользование из земель государственной и
муниципальной собственности, без передачи права собственности.
4.2. Основы землеустройства
Землеустройство – система правовых, экономических и
инженерно-технических действий и мероприятий по устройству
территории [32].
Землеустройство – сложное социально-экономическое явление,
состав мероприятий, входящих в него, меняется по мере
исторического развития.
Более развитую форму землеустройство получило в начале
XX в. при проведении Столыпинской аграрной реформы. Теперь
ставилась задача не только отграничения земель, но и
целесообразного размещения земельных участков (землевладений) и
придания им удобной формы для ведения хозяйства. Таким образом,
107
нужно было решать не только технические и правовые, но и
экономические проблемы. Наконец, Столыпинская реформа
ориентировалась и на достижение определенных политических (а не
только экономических) целей. Этим содержание дореволюционного
землеустройства в России в основном и исчерпывалось.
В «Общих началах землепользования и землеустройства»,
принятых в декабре 1928 г., было сказано, что «землеустройство
должно способствовать борьбе с чересполосицей, дальноземельем и
другими недостатками землепользования, переходу к улучшенным
севооборотам, коренному улучшению земельных угодий,
хозяйственному освоению земли». Для выполнения этих задач одного
межхозяйственного землеустройства и его методов было уже
недостаточно.
Нужны были действия по организации и улучшению
использования земли внутри землепользований, границы которых
уже установлены и являются устойчивыми. Так возникло
внутрихозяйственное землеустройство сельскохозяйственных
предприятий (совхозов и колхозов). Содержание его в основном
определилось уже в 30-е годы, а в послевоенный период получило
дальнейшее развитие. На разработку его методов и были
преимущественно направлены усилия ученых и практиков.
Землеустроителям приходилось решать все более широкий круг
задач, относящихся к организации использования земли, особенно в
сельском хозяйстве, на территории конкретных предприятий.
Следующим важным шагом можно считать противоэрозионную
организацию территории, разработку в составе и на основе
землеустроительных решений комплекса мероприятий по борьбе с
эрозией почв.
В самое последнее время начались работы по размещению и
установлению границ территорий с особыми режимами
использования; их можно отнести к ландшафтному проектированию.
Необходимость таких действий была закреплена в законодательстве.
108
Организация использования земли представляет собой, прежде
всего действия, предшествующие ее непосредственному
использованию, предопределяющие и формирующие его характер,
создающие для этого необходимые условия (к таким действиям
относятся, в частности, планирование и проектирование). Кроме того,
под организацией использования земли понимается и действующая
система, его осуществления.
В целом такая организация включает:
1) установление на земле порядка, максимально
соответствующего конкретным производственным, экономическим,
социальным, экологическим целям;
2) устройство земли как природного ресурса и как объективно
социально-экономических связей;
3) устройство земли совместно с другими, связанными с ней,
средствами производства;
4) соблюдение в процессе использования земель общих
народнохозяйственных интересов, а также положений, заложенных в
региональных и локальных программах.
Землеустройство включает в себя организацию использования
земли как свою основную задачу.
К основным функциям землеустройства, связанным с ее
решением, относятся:
а) регулирование, организация, совершенствование
землепользования и землевладения всех форм;
б) межхозяйственная и внутрихозяйственная организация
территории;
в) образование фондов земель;
г) территориальная организация агропромышленного комплекса,
улучшение природных ландшафтов и др.
В нашей стране землеустройство представляет собой прежде
всего систему государственных мероприятий.
В эту систему входят – экономические, правовые, технические и
экологические действия, осуществляемые государственными
109
землеустроительными органами; прогнозирование, планирование и
проектирование организации территории; организация использований
и охраны земельных ресурсов в настоящее время, на ближайшую и на
отдаленную перспективу по стране в целом и по отдельным
регионам, категориям земель, землепользованиям, по видам угодий и
отдельным участкам.
В эту систему входит и составление различных схем проектов с
использованием материалов земельного кадастра.
Будучи по своей сути экономическим мероприятием,
землеустройство проводится в единой системе с правовыми,
техническими и иными действиями. При этом разрабатываются
различные экономические, экологические, правовые и технические
вопросы, относящиеся к организации использования земель, что и
должно найти свое отражение в научном определении понятия
«землеустройство». Ведь любое определение кратко, одной фразой,
описывает суть и содержание сложного явления, выделяет его
наиболее общие и самые характерные признаки. В то же время почти
всякое определение именно в силу своей краткости оказывается
недостаточно полным, что нередко приводит к появлению все новых
и новых его вариантов [25].
Основные принципы землеустройства:
- строгое соблюдение земельного законодательства;
- рациональное использование земли с учетом экологических
приоритетов;
- сочетание интересов общества, отдельных отраслей
экономики, землевладельцев и землепользователей с учетом
соблюдения приоритета сельского хозяйства;
- согласование всех организационно-территориальных решений
с перспективами развития хозяйства, использования и охраны земли;
- повышения эффективности производства;
- учет природных и экономических условий.
Рассмотрим перечисленные принципы более подробно.
110
Строгое соблюдение требований земельного законодательства –
необходимое условие совершения любых землеустроительных
действий, поскольку землеустройство призвано укреплять земельный
строй государства, а не вносить в него хаос.
Устойчивость землевладения и землепользования
характеризуется длительностью владения и пользования земельным
участком в неизменных границах. Достигается она, когда образуемые
землевладения и землепользования рациональны по всем основным
параметрам, когда отсутствуют недостатки и неудобства,
вызывающие потребность во внесении изменений. Вместе с тем с
течением времени по разным причинам (например, из-за изъятия
земли) в землепользованиях могут возникать недостатки и
неудобства, снижающие эффективность производства; они должны
устраняться. Кроме того, могут меняться условия хозяйствования, у
предприятий появляются новые планы и задачи. В таких случаях
земельный участок (массив) должен совершенствоваться путем
внесения изменений в его площадь, размещение, внутренний состав
на основе проекта межхозяйственного землеустройства.
Соблюдение приоритета экологических требований необходимо,
поскольку земля при осуществлении на ней любой деятельности
функционирует в качестве природного ресурса, элемента природы.
Особо важное значение для сельского хозяйства имеют охрана и
повышение плодородия почв. В каждом хозяйстве следует
обеспечивать положительный баланс гумуса в почве, что достигается,
в частности, проектированием правильных севооборотов в комплексе
с другими мерами.
Одной из важнейших задач землеустройства является
предотвращение и прекращение процессов ветровой и водной эрозии.
Если земельный участок предоставляется под новый объект, то
это необходимо обосновать расчетами, не допуская излишеств,
необоснованного расходования продуктивных земель. Кроме того,
при образовании несельскохозяйственных землепользований, их
размещении на территории нужно учитывать не только
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]