Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
51
1. Расположение не в центральных районах города.
2. Сроки эксплуатации здания не превышают 10 лет.
3. Качественная отделка, высота потолков не менее 3 м.
4. Хорошо оснащенные зоны отдыха и общего пользования.
5. Организованный охраняемый паркинг.
6. Развитая инфраструктура обслуживания здания и бизнеса.
КЛАСС «С» Офисы класса «С» преимущественно
располагаются в перепрофилированных под офисные нужды зданиях
советского времени постройки: НИИ, институты, заводоуправления.
Зданию такого типа характерно зачастую полное отсутствие
центрального кондиционирования, непрофессиональное управление,
отсутствие оборудованного паркинга.
Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов,
существуют проблемы с электрическим напряжением и
инфраструктурой. Основные характеристики офисных помещений
класса «С»:
1. Расположение на окраине города, неудобный подъезд к
зданию.
2. Сроки эксплуатации превышают 10 лет.
3. Стандартный ремонт, коридорная система.
4. Устаревший дизайн, неэффективная планировка.
КЛАСС «D» Объекты недвижимости, относящиеся к классу
«D», не отвечают требованиям современного объекта офисной
недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими
инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием
служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в
переоборудованных складских и производственных помещениях, в
жилых домах.
Для класса «D» характерно:
1. Состояние здания, требующее капитального ремонта.
2. Коридорная система, расположение в подвальных и
полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
3. Парковка стихийная, неохраняемая.
52
4. Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления
зданием [14].
Таким образом, для арендаторов и арендодателей, аналитиков,
риелторов, профессиональных оценщиков, а также других участников
рынка существование упорядоченных критериев и методов оценки
позволяет оперировать на рынке как можно более эффективно при
условии постоянно растущих требований к офисным помещениям и
высокой конкуренции.
ІІ. Торговая недвижимость. Используется для организации
процесса продажи товаров и услуг как оптовых, так и розничных. Это
всевозможные магазины, павильоны, выставочные залы, а также
объекты ресторанного бизнеса, торгово-развлекательные центры [7].
Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект
коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет
торговую коммерческую деятельность, а передает площади,
подготовленные для ее осуществления, множеству операторов
(причем не только торговых), среди которых могут быть организации
сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми
комплексами называют гипер- и супермаркеты, универмаги и даже
рынки, но это неправильно.
Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании
или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в
основном продуктового ряда, с автоматизированной системой
товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не
менее 1 тыс. м2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс.
товарных наименований.
Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м2,
расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе
МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных
наименований, в том числе непродуктового ряда.
Универмаг – это торговая организация, расположенная в
отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении,
площадью не менее 1 тыс. м2, предлагающая полный ассортиментный
53
ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет
собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым
управлением и правилами размещения ассортимента по площадям
объекта.
ІІІ. Производственно-складские объекты. На пути следования к
потребителю, товару необходим целый комплекс услуг, которые
невозможно организовать в условиях офиса. Здесь в работу вступают
производственно-складские объекты. В этой категории помещения
постоянного и временного хранения, промышленные, универсальные,
автоматизированные, сельскохозяйственные, специализированные и
другие. Они могут быть представлены как отдельным зданием, так и
целым комплексом.
IV. Универсальная недвижимость. Особенность универсальной
недвижимости – возможность использования для разных сфер
деятельности (под офис, клинику, мастерскую, магазин и прочее).
Обязательной характеристикой такой недвижимости является
наличие собственных коммуникаций, отдельного входа, а также
капитальные стены.
V. Гостиничная недвижимость. Это объекты, позволяющие
организовать временное проживание людей. Их можно разделить на
коллективные и индивидуальные.
К коллективным относят мотели, гостиницы, общежития,
пансионаты.
К индивидуальным – соответственно квартиры, коттеджи и тому
подобное. А также можно выделить специализированные объекты:
санатории и профилактории, детские оздоровительные лагеря,
туристические базы и базы отдыха, кемпинги.
Классификация этих объектов в любой стране основана на
комплексе требований к материально-техническому обеспечению,
номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню
обслуживания.
Уровень комфорта – главнейший фактор, определяющий класс
гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта
54
как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд
факторов, обусловленных культурно-историческими и
национальными традициями, препятствуют введению в мире единой
классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны
существует несколько систем классификации. Например, в
Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и
гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и
общественных зон, качеству питания, то есть по тому, что составляет
особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке
экспертов.
Известны более 30 систем классификации гостиниц по уровню
комфорта, наиболее распространенными среди которых считаются
следующие:
- европейская (система звезд), в основе которой лежит деление
гостиниц на категории от одной до пяти звезд; применяется во
Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других
стран;
- система букв (A, B, C, D); используется в Греции (A = 4*, B =
2*, C = 3*, D = 1*);
- система корон – в Великобритании;
- система разрядов – на территории бывшего СССР (люкс,
высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый) [1].
В Российской Федерации есть гостиницы класса люкс, среднего
класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели.
Отечественная классификация является смешанной. Существует три
класса: экономический, средний и первый (или высший),
присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ
Р 506459-4. Туристско-эксплуатационное обслуживание.
Классификация гостиниц [21].
Гостиницы экономкласса («три звезды»), ориентированные в
первую очередь на деловых путешественников (по советской
терминологии – на командированных), обязаны иметь светящуюся
вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение,
55
минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный
лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь,
не менее 80 % одно- и двухместных номеров. Все номера должны
быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными
столами, электрочайниками и кондиционерами. Холл гостиницы
должен быть оборудован для удобного размещения гостей. Клиентам
вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают
номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные
услуги, хранят ценности клиентов в специальных сейфах,
предоставляют туристическую информацию. Гостиницы этого типа в
Российской Федерации предлагают номера четырех категорий в
ценовом диапазоне 1300-6000 рос.руб./сут.
В последнее время в мировой практике наблюдаются тенденции
создания сетей гостиниц с унифицированным уровнем сервиса,
дизайном номеров и общей системой бронирования, вплоть до того,
что в холлах будут распылять одни и те же духи, а из динамиков –
звучать одинаковые мелодии.
В настоящее время все популярнее становится строительство
спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в
курортных зонах. В крупных городах стремительно растет
строительство объектов недвижимости для индустрии развлечений:
культурно-деловых и культурно-досуговых центров, домов мод,
бильярдных залов, фитнес-центров, теннисных кортов, аквапарков,
боулингов и др.
Выводы
1. Классификация объектов недвижимости не только
способствует более успешному их изучению, но и дает
профессионалам и потребителям единые ориентиры. На практике
применяют несколько критериев, дающих обоснованное
представление об объекте недвижимости.
56
2. Определение объектов недвижимости предполагает наличие в
их структуре двух элементов: естественных (природных) объектов и
искусственных объектов (построек).
3. Единый государственный реестр недвижимости вносятся
сведения о следующих видах недвижимости: земельный участок;
здание; сооружение; помещение; машино-место; объект
незавершенного строительства; единый недвижимый комплекс; иные
объекты, которые прочно связаны с землёй.
4. Выделяют следующие виды жилых помещений: жилой дом;
квартира; комната.
5. Жилые объекты недвижимости можно классифицировать по
следующим основаниям: маркетинговый подход (в зависимости от
предпочтений целевых групп потребителей жилья и их
платежеспособности); на основании градостроительных ориентиров;
в зависимости от материала наружных стен здания; в зависимости от
продолжительности и характера использования жилья.
6. Коммерческая недвижимость – это здания и земельные
участки, которые используются для бизнеса и приносят владельцам
доход от аренды или продажи.
7. По общепринятым правилам коммерческая недвижимость по
функциональному назначению подразделяется на: офисную,
торговую, складскую, производственную, гостиничную и
универсальную.
По целям владения, недвижимость может использоваться: для
инвестиций; для обеспечения товарного запаса; для развития; для
использования истощимых ресурсов.
Недвижимость может быть: специализированная;
неспециализированная.
8. Все объекты коммерческой недвижимости можно условно
разделит на пять групп: офисные, торговые, производственноскладские, гостиничные и универсальные.
57
Критерии освоения
После изучения и анализа содержания темы Вы должны
ЗНАТЬ систему классификации объектов недвижимости по
естественному и искусственному происхождению.
В результате изучения данной темы Вы должны УМЕТЬ
классифицировать жилые и коммерческие объекты недвижимости.
В результате полученных знаний и умений Вы должны
ВЛАДЕТЬ способностью характеризовать жилые и коммерческие
объекты недвижимости.
Рекомендуемая литература по теме: [1, 7, 9, 12-21]
ПРАКТИКУМ
1. Охарактеризуйте объект недвижимости как благо и как
источник дохода.
2. Приведите классификацию объектов недвижимости.
3. Какие виды и их подвиды объектов недвижимости
существуют.
4. Охарактеризуйте и классифицируйте жилые объекты
недвижимости.
5. Охарактеризуйте и классифицируйте объекты коммерческой
недвижимости.
Задание для самостоятельной работы
Исходя из системы классификации объектов недвижимости
Вопросы для самопроверки
выделите на карте населенного пункта, в которым Вы проживаете:
- жилые объекты недвижимости разных видов классификации;
- на основании градостроительных ориентиров дома различных
периодов;
- в зависимости от материала наружных стен здания различного
типа;
58
- коммерческие объекты недвижимости с выделением их класса.
Практическое задание
Выберите свободную территорию в районе, где Вы проживаете
(незастроенный участок). Выполните замер территории, сделайте
фотосъемку на местности и представьте спутниковую фотосъемку
данной территории.
Опишите территориальные факторы внешней среды,
оказывающие прямое (косвенное) воздействие на перспективное
развитие территории и дайте их предварительный анализ:
- расположение участка в планировочной структуре города;
- природные и климатические условия;
- транспортное положение;
- условия расселения;
- экономика;
- социальная инфраструктура;
- инженерная инфраструктура;
- другие.
Заключение. Обоснуйте целевое назначение данной территории
исходя из результатов изучения внешней среды. Результаты
исследования выполнить в виде пояснительной записки
проектируемого участка территории с приведенными картинками
(чертежами).
Тематика докладов и рефератов
1. Характеристика особенностей и проблем классификации
объектов жилой недвижимости.
2. Характеристика особенностей и проблем классификации
объектов коммерческой недвижимости.
3. Характеристика особенностей и проблем классификации
незавершенных объектов строительства.
4. Основные права и обязанности собственника объекта
незавершенного строительства.
59
5. Анализ возможных путей приобретения объекта
незавершенного строительства.
6. Государственная регистрация имущественных прав на
недвижимость и их ограничений.
7. Характеристика особенностей и проблем классификации
коммерческих объектов недвижимости.
Тесты для самоконтроля
1. Малоэтажный дом (до трех этажей) это:
а) жилая недвижимость;
б) коммерческая недвижимость;
в) общественное здание.
2. Гостиница это:
а) жилая недвижимость;
б) коммерческая недвижимость;
в) общественное здание.
3. Цирк это:
а) жилая недвижимость;
б) коммерческая недвижимость;
в) общественное здание.
4. Жилой дом это:
а) структурно обособленное помещение в многоквартирном
доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений
вспомогательного использования;
б) индивидуальное обособленное здание, которое состоит из
комнат и помещений вспомогательного использования;
в) изолированное помещение, пригодное для постоянного
проживания граждан.
60
5. Квартира это:
а) часть жилого дома или квартиры, предназначенная для
использования в качестве места непосредственного проживания
граждан;
б) индивидуальное обособленное здание, которое состоит из
комнат и помещений вспомогательного использования;
в) структурно обособленное помещение в многоквартирном
доме, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений
вспомогательного использования.
6. Основной критерий элитности это:
а) местоположение;
б) наличие санузлов;
в) кирпично-монолитный каркас.
7. «Хрущевка» это дом:
а) первого поколения индустриального домостроения1960-х гг.;
б) расположенный преимущественно в престижных, удаленных
от промышленных зон районах;
в) второго поколения индустриального домостроения,
построенные в 1970–1980-х гг.
8. Пентхауc это:
а) квартира на последнем этаже оборудованная собственным
лифтом;
б) кирпично-монолитный дом;
в) загородное жилье.
9. Таунхаус это:
а) кирпично-монолитный дом;
б) дом с отдельными входами;
в) коттеджный поселок.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]