Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
131
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
По спосо-
бу совер-
шенных
сделок
По видам
сделок
По степени
готовности
к эксплуа-
тации
По форме
собствен-
ности
По
отраслям
По функци-
ональному
назначе-
нию
По виду
объекта
недвижи-
мости
Первич-
ный рынок
недвижи-
мости
Рынок
купли-
продажи
Рынок
незаверше-
нного стро-
ительства
Рынки
частных
объектов
недвижи-
мости
Рынок
промышленных и
сельскохо-
зяйствен-
ных
объектов
Рынок жилой недви-
жимости
Земельный
рынок
Вторич-
ный рынок
недвижи-
мости
Рынок
ипотеки
Рынок
нового
строитель-
ства
Рынки
государст-
венных и
муниципа-
льных
объектов
недвижи-
мости
Общест-
венных и
рекреаци-
онных
зданий и
сооруже-
ний и т.д.
Производс-
твенных
зданий
Зданий и
сооруже-
ний
Рынок
аренды
Рынок вещ-
ных прав
(доверите-
льное уп-
равление) и
т.д.
Рынок
строитель-
ства, подлежащего
реконструк
ции
Непроизво-
дственных
зданий и
помещений
Гостиниц
Торговых
помещений
и т.д.
Помеще-
ний
Предприя-
тий как
имущест-
венных
комплексов и т.д.
131
Рис. 5.1. Классификационная схема рынков недвижимости
132
использования в сфере коммунальных услуг или для передачи ее
потребителям в соответствии с государственными программами
помощи населению. С этим типом рынка связан и потребительский
рынок;
- международный рынок – это совокупность зарубежных
потребителей, предприятий, посредников и государственных
учреждений. Международный рынок, разработанный организацией
объединенных наций, разделяют на:
- государства Восточной Европы;
- ближнее зарубежье;
- государства Западной и Северной Европы;
- США и Канады;
- другие промышленно развитые страны мира;
- другие страны мира со средним уровнем развития;
- развивающиеся страны.
Для мирового экономического общества такое разделение
рынков условное, а для Донецкой Народной Республики, в период
вхождения в мировой рынок, оно необходимо. Все вышеназванные
рынки, кроме международного, относятся к внутреннему рынку.
Внутренний рынок (национальный) – это совокупность
потребителей, предприятий, государственных организаций и
посредников на территории Донецкой Народной Республики. Именно
на этот рынок и будет сконцентрировано дальнейшее рассмотрение
вопросов управления недвижимостью.
Внутренний рынок наполнен совокупностью региональных и
локальных рынков – рыночный сегмент национальной экономики,
который выделяется по товарным (продуктовым), функциональным и
другим признакам [42].
С точки зрения предпринимательской и коммерческой
деятельности он имеет свои достоинства и недостатки.
Особенность рынка недвижимости заключается в том, что
среднестатистический покупатель недвижимости, как правило, не
обладает опытом приобретения или инвестирования в объекты
133
недвижимости, а также информацией о реальных ценах сделок с
недвижимостью.
Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной
информации о номиналах сделок, неодновременность,
неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как
товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет
условий для формирования классических непрерывных кривых
спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов
предложение на рынке недвижимости не может формироваться
исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем
возникает несбалансированность функций спроса и предложения на
рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке
недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и
предложения фактически отсутствуют.
Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены
объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможными
оказываются только разного рода приближения, основанные на
статистических распределениях вероятностей. Следовательно, будет
существовать и достаточно большая неопределенность в цене по
сравнению с другими рынками.
Рынок недвижимости по своей природе заметно отличается от
тех рынков, которые в экономической науке принято называть
высокоорганизованными. Причем в качестве основного критерия
высокой организации рынка он указывает возможность
стандартизации товаров. Особенности рынка недвижимости по
сравнению с высокоорганизованными рынками отражены в табл. 5.1.
Таким образом, рынок недвижимости отличается низкой
взаимозаменяемостью и стандартизированностью товаров (объектов
недвижимости), небольшим (измеримым) числом продавцов и
покупателей, несбалансированностью «рынка покупателя» и «рынка
продавца», частным характером сделок, недостоверностью
информации о товаре, низкой скоростью обмена информацией и
другими особенностями, позволяющими сделать вывод о низкой
134
№
Характерные черты
Рынки
высокоорганизованные
недвижимости
1
2
3
4
1
Типичные территориальные границы
рынка
Регион, группа регионов,
страна, группа стран, все
страны мира
Район, город, регион
2
Взаимозаменяемость единиц товара
Абсолютная
Абсолютная невзаимозаменяемость
или очень слабая
взаимозаменяемость
3
Стандартизированность товара
Абсолютная или очень
высокая
Отсутствует или низкая
4
Число продавцов и покупателей
Большое
Небольшое
5
Соотношение между числами
продавцов и покупателей
Сбалансировано
Колеблется между
сбалансированностью, «рынком
покупателя» и «рынком продавца»
6
Характер сделок
Преобладают публичные
(биржевые) сделки
Сделки носят частный характер
7
Доступность информации о товаре и
рынке
Очень высокая
Доступ к информации обычно
затруднен
134
Таблица 5.1
Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками
стандартизированных товаров [43]
135
1
2
3
4
8
Достоверность и полнота информации
о товаре и рынке
Очень высокая
Доступная информация часто
недостоверна и (или) неполна
9
Скорость обмена информацией и
принятия решений
Очень высокая
Низкая
10
Степень осведомленности продавцов и
покупателей о товаре и ценах
Высокая или очень высокая
Изменяется от очень высокой до
очень низкой
11
Правовое регулирование способов
использования товара и сделок с ним,
непосредственно воздействующее на
цены
Минимальное
Значительное
12
Стабильность цен
Цены обычно относительно
стабильны
Цены могут часто изменяться в
широких пределах
13
Транспортабельность товара
Очень высокая
Полностью отсутствует
14
Влияние реального местонахождения
товара на цены
Очень незначительное
Местонахождение - важный фактор
формирующих цены
15
Роль нерациональных факторов в
принятии решений
Крайне незначительная
Заметная
16
Возможность относительно быстрого
заметного увеличения или уменьшения
объема предложения
Значительная
Практически отсутствует в силу
длительности строительного цикла
135
продолжение табл. 5.1
136
организации данного рынка с точки зрения его отраслевой
принадлежности.
5.2. Субъекты управления рынка недвижимости
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную
структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам.
Исходя из триединства сущности недвижимости как товара, на рынке
недвижимости сформировались и активно действуют три сектора:
- развитие (создание) объектов недвижимости;
- управление (эксплуатация) объектами недвижимости;
- оборот прав на ранее созданную недвижимость.
Основные признаки сектора развития (создания) объектов
недвижимости в переходный период – это слабая изученность,
недостаточность качественно отработанных технологий
эффективного и экономичного строительства и, следовательно,
долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и
другое.
Сектор управления объектами недвижимости отслеживает
степень влияния товарных характеристик объектов на их доходность,
формирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных
видов объектов недвижимости. При недостаточной развитости
сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном
рынке недвижимости, запрос сектору развития передается
непосредственно из сектора оборота.
Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную
цену ее объектов.
Помимо указанных секторов развития и функционирования
рынка недвижимости часто выделяют в отдельный сектор процессы
исследования развития рынка недвижимости как
самоорганизующейся системы. Этот сектор связан со всеми тремя
секторами функционирования рынка недвижимости, и его результаты
важны для всех секторов. В то же время он не может быть включен
137
ни в один из них, так как исследование развития рынка
недвижимости должно представлять обособленный и независимый
взгляд на процесс развития и функционирования рынка
недвижимости.
Отличительные особенности объектов недвижимости, которые
следует учитывать при использовании его в качестве рыночного
товара:
- уникальность каждого объекта недвижимости, и отсутствие
непосредственной замены ему на рынке;
- существенное ограничение количества потребителей объекта
недвижимости на определенный момент времени;
- значимое влияние внешних факторов (нормативных
документов, выпускаемых регулятивными органами различных
уровней);
- информационная закрытость рынка недвижимости, особенно
для потребителей;
- неглубокая сегментация рынка недвижимости;
- ограниченность маркетинговых коммуникаций на
рассматриваемом рынке [44].
Следующим компонентов рынка недвижимости являются
субъекты его управления, т.е. участники рынка недвижимости.
При рассмотрении субъектов управления рынка, воспользуемся
классификацией Н.Ф. Вечера и А.Л. Ольховского, которые
предлагают рассматривать участников управления рынка, с точки
зрения их взаимоотношения с собственностью на недвижимость
(рис. 5.2) и дополним ее.
Рынок недвижимости как никакой другой завязан на продавце /
собственнике. Исходя из того что основой рынка коммерческой
недвижимости являются права собственности, целесообразно
рассматривать его основных участников управления через призму их
отношений к этим правам.
138
Субъекты управления рынка недвижимости
Покупатели
Продавцы
Страховщики
Риелторы
Застройщики
Девелоперы
Финансисты
Институциональные участники управления рынка недвижимости
Органы
государственной
регистрации прав
на недвижимость и
сделок с нею
Организации,
регулирующие
градостроительное
развитие,
землеустройство и
землепользование,
зонирование
территорий,
оформление
землеотвода
Органы архитектуры
и градостроительства,
занимающиеся
утверждением и
согласованием
градостроительных
планов застройки
территорий и
поселений, созданием
градостроительного
кадастра, выдачей
разрешений на
строительство
Органы экспертизы
градостроительной
и проектной
документации,
занимающиеся
утверждением и
согласованием
архитектурных и
строительных
проектов
Органы, ведающие
инвентаризацией и
учетом строений,
органы технической,
пожарной и иных
инспекций,
занимающихся
надзором за
строительством и
эксплуатацией
зданий и сооружений
138
Рис. 5.2. Субъекты управления рынка недвижимости
139
К субъектам управления, работающим на коммерческой основе
относятся:
Застройщики – лица, владеющие на правах собственности или
аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии
объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и
соинвесторов.
Девелоперы – лица, разрабатывающие функциональную
концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее
воплощением.
Риэлторы – лица, оказывающие услуги продавцам и
покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости.
Финансисты – лица, занимающиеся финансированием операций
на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием.
Страховщики – лица, занимающиеся страхованием объектов,
сделок, профессиональной ответственности.
Институциональные участники управления рынка
недвижимости представляют интересы государства и действуют от
его имени.
Следующим элементом рынка недвижимости являются
процессы функционирования и передачи прав на рынке [45, С. 138]. К
таким процессам относится: приватизация, купля-продажа, мена,
дарение, строительство, инвестирование, аренда, ипотека и др.
Каждый из указанных процессов занимает на рынке недвижимости
свою нишу и создает свою систему взаимоотношений, свою
документальную базу.
5.3. Структура и функции управления рынка недвижимости
На рынке недвижимости производят операции купли-продажи и
аренды недвижимости. На практике рынок недвижимости часто делят
по способу совершения сделок на первичный и вторичный. Структура
рынка жилой недвижимости представлена на рисунке 5.3.
140
Первичный рынок
Вторичный рынок
Региональные рынки
Под первичным рынком недвижимости принято понимать
совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что
построенным), а также приватизированными объектами. Он
обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на
рынке недвижимости.
Рис. 5.3. Структура рынка недвижимости
Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки,
совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с
перепродажей или другими формами перехода прав собственности на
недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило,
длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической
ситуации, но возможности реагирования на изменение этой ситуации
на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.
Так, при падении спроса на объекты недвижимости вторичный
рынок может достаточно гибко реагировать сокращением
предложения и снижением цен, при котором нижняя граница
определена ценой приобретения объекта, финансовым положением
продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат
по содержанию объектов недвижимости. Диапазон снижения цен или
предложения может быть довольно широк.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя
граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе
с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В
строительный процесс вовлечен ряд организаций, каждая из них
заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]