Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
161
Средства местного бюджета и иная муниципальная
недвижимость, не закрепленная за муниципальными унитарными
предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну
соответствующего муниципального образования.
4. Вещные права лиц, не являющихся собственниками.
Вещными правами наряду с правом собственности, в частности,
являются:
- право пожизненного наследуемого владения недвижимостью;
- право постоянного (бессрочного) пользования недвижимостью;
- сервитуты;
- право хозяйственного ведения недвижимостью;
- право оперативного управления недвижимостью.
Вещные права на недвижимость могут принадлежать лицам, не
являющимся собственниками этой недвижимости.
Переход права собственности на недвижимость к другому лицу
не является основанием для прекращения иных вещных прав на эту
недвижимость.
Вещные права лица, не являющегося собственником,
защищаются от их нарушения любым лицом в порядке,
предусмотренном законодательством.
5. Приватизация государственной и муниципальной
недвижимости.
Недвижимость, находящаяся в государственной или
муниципальной собственности, может быть передана его
собственником в собственность физических и юридических лиц в
порядке, предусмотренном законами о приватизации
государственной и муниципальной недвижимости [9].
У собственника объекта недвижимости концентрируются все
три названных правомочия. Но порознь (а иногда и все вместе) они
могут принадлежать иному законному (титульному, опирающемуся
на определенное юридическое основание – титул) владельцу объекта
недвижимости, например арендатору. Последний не только владеет и
пользуется объектом недвижимости собственника-арендодателя по
162
договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в
поднаем (субаренду), улучшить объект недвижимости, т.е. в
известных рамках распорядиться им.
Объекты недвижимости могут находиться как на праве
хозяйственного ведения, так и на праве оперативного управления.
Когда объекты недвижимости находятся на праве хозяйственного
ведения, ими можно владеть, пользоваться и распоряжаться. При
имущественных отношениях на праве оперативного управления
объектами недвижимости можно владеть и пользоваться в
соответствии с целями и задачами собственника.
Способы приобретения права собственности принято делить на
первоначальные и производные. Необходимо отметить особенности
приобретения прав собственности таких объектов недвижимости, как
квартиры. Объектом купли-продажи может быть только квартира,
находящаяся в частной собственности. Муниципальная квартира
перед совершением операции купли-продажи должна быть
приватизирована. Общая собственность возникает в случае, когда
одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой)
владеют несколько граждан. Общая собственность может быть
долевой или совместной.
Общая собственность возникает, когда квартирой владеют
несколько граждан. Долевая собственность возникает при
приватизации квартиры несколькими дольщиками; получении
квартиры по завещанию; переоформлении совместной собственности
в долевую. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей
владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за
равную цену перед другими покупателями.
При дарении своей доли остальные дольщики никакими
преимуществами не обладают. Однако если доля принадлежит
ребенку, ее нельзя дарить, а можно только продавать с
одновременным выделением равноценной доли на другой
жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к
одному из родителей).
163
СДЕЛКА
действие
правомерное
направленное на выполнение, изменение
или приостановление прав и обязанностей
сторон
6.2. Сделка. Виды и формы сделок с объектами
недвижимости
6.2.1. Понятие и значение сделки
Отношения собственности и вещные права субъектов рынка
недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок,
участники которых должны обладать правоспособностью и
дееспособностью.
Правоспособность – это способность иметь гражданские права
и нести обязанности (ст.20 ГК ДНР), а дееспособность – это
способность физического лица своими действиями приобретать и
осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские
обязанности и исполнять их (ст. 24 ГК ДНР) [9].
Сделками признаются действия физических и юридических лиц,
направленные на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей (рис. 6.2).
Рис. 6.2. Сделка
Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:
- сделка – всегда волевой акт, то есть действия людей;
- это правомерное действие;
- сделка порождает гражданские правоотношения (не только для
её участников, но иногда – «сделки в пользу третьего лица»);
164
ВИДЫ СДЕЛОК
Односторонняя
Двухсторонняя
Многосторонняя
Договоры
- сделка специально направлена на возникновение, прекращение
или изменение гражданских правоотношений, таким образом, сделка
– это юридический факт [50].
Заключение сделки – завершающая стадия оформления
соглашения между договаривающимися сторонами, подписание
документов и совершение других необходимых формальностей,
направленных на установление, изменение или прекращение
правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе
банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица к
другому, после чего возникают взаимные права и обязанности обеих
сторон, участвующих в соглашении. В мировой практике существуют
нормы, регулирующие порядок заключения сделок [51].
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая
называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и
осуществимым.
6.2.2. Виды сделок
Наличие во всех сделках общих признаков - совпадение воли и
волеизъявления, правомерность действия - не исключает их
подразделение на виды. В зависимости от количества сторон
принимающих участие в сделке, сделки могут быть двух- или
многосторонними (договоры) и односторонними (рис. 6.3).
Рис. 6.3. Основные виды сделок
165
Односторонней считается сделка, для совершения которой в
соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами
или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли
одной стороны.
Например:
- завещание;
- принятие наследства;
- отказ от наследства;
- объявление (конкурс).
Односторонняя сделка порождает последствия, затрагивающие
одно, два или более лица.
Односторонние сделки не всегда односубьективны.
Например – конкурс.
Иногда односторонняя сделка вызывает юридические
последствия при условии, что соответствующее волеизъявление
воспринято тем лицом, которому оно адресовано.
Односторонняя сделка создает обязанности для лица,
совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других
лиц лишь в случаях, установленных законом или соглашением с
этими лицами.
К односторонним сделкам соответственно применяются общие
положения об обязательствах и о договорах, если это не
противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.
Для заключения договора необходимо выражение
согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или
более сторон (многосторонняя сделка).
Двусторонние соглашения - соглашения, для осуществления
которых необходимо действие двух сторон, необходимы два
совпадающие волеизъявления.
Например – купля-продажа
Каждая из сторон сделки может быть представлена не одним, а
несколькими субъектами.
Например – продажа дома одной семьей другой семье.
166
Двустороннее соглашение именуется договором. Также его
называют взаимным.
Многосторонние сделки - сделки, число сторон в которых
составляет не менее трех, причем действия сторон не противостоят
друг другу, а направлены на достижение одних и тех же целей.
Например – договор строительного подряда.
В некоторых многосторонних сделках волеизъявления
совпадают по содержанию. Однако этот признак не является
необходимым, так как стороны сделки могут предусмотреть разные
виды участия.
Сделки играют в общественной жизни многогранную роль.
Поэтому в гражданском праве действует принцип допустимости действительности любых сделок, не запрещенных законом, то есть
срабатывает принцип свободы сделок.
6.2.3. Формы сделок
Само понятие «сделка» включает в себя 4 элемента. Во-первых,
- это сами лица, участвующие в сделке. Во-вторых, - это
субъективная сторона (воля и волеизъявление). В-третьих, - это
форма, и в-четвертых, – это содержание. Отсутствие любого или
нескольких элементов приводит к ее недействительности.
Итак, основными условиями действительности сделки являются:
1) совершение сделки лицом, обладающим достаточной
дееспособностью;
2) волеизъявление лица должно соответствовать его
действительной воле;
3) форма соглашения соответствует форме, предусмотренной
законом;
4) содержание сделки не должно противоречить закону, то есть
речь идет о законности содержания сделки.
Субъектами сделки являются субъекты гражданского права,
обладающие дееспособностью. Способность самостоятельно
заключать сделки уже сама по себе является элементом гражданской
167
дееспособности. В литературе не раз высказывалось мнение о том,
что гражданская дееспособность состоит из сделкоспособности и
деликтоспособности. Представляется, что самостоятельного значения
эти качества не имеют. Поэтому нет необходимости делить
дееспособность на данные качества. Самостоятельное осуществление
сделок является одним из основных элементов дееспособности,
отношение к совершению сделок позволяет говорить о различии в
дееспособности малолетних и несовершеннолетних. Дееспособность
юридического лица характеризуется ее деятельностью,
предусмотренной учредительными документами юридического лица
и полномочиями органа юридического лица, имеющего право
совершать сделки от имени юридического лица.
Отдельные виды сделок юридические лица могут заключать при
наличии специального разрешения (лицензии).
Сделка порождает права и обязанности только в том случае,
если соблюдена ее форма, предусмотренная законом (рис. 6.4).
Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой
или нотариальной).
1. Устные сделки.
Сделка, для которой законом или соглашением сторон не
установлена письменная (простая или нотариальная) форма, может
быть совершена устно.
Если иное не установлено соглашением сторон, могут
совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их
совершении, за исключением сделок, для которых установлена
нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной
формы которых влечет их недействительность.
Сделки во исполнение договора, заключенного в письменной
форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не
противоречит закону, иным нормативным правовым актам и
договору.
168
ФОРМЫ СДЕЛОК
Устная
Простая
Письменная
Нотариальная
Хотя бы одна из сторон
является ФЛП или
юридическим лицом.
Сумма больше 10 тыс. рос. руб.
Предусмотрено законом.
Предусмотрено
законом.
Согласие сторон.
Требует
государственной
регистрации
Сделки с
недвижимостью
Рис. 6.4. Формы сделок
2. Письменная форма сделки.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем
составления документа, выражающего ее содержание и подписанного
лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом
уполномоченными ими лицами.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться
способами заключения договора.
Законом, иными нормативными правовыми актами и
соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные
169
требования, которым должна соответствовать форма сделки
(совершение на бланке определенной формы, скрепление подписей
печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия
несоблюдения этих требований. Если такие последствия не
предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой
письменной формы сделки.
2.1. Сделки, совершаемые в простой письменной форме.
Должны совершаться в простой письменной форме, за
исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
1) сделки юридических лиц между собой и с физическими
лицами;
2) сделки физических лиц между собой на сумму,
превышающую 10000 рос. руб., а в случаях, предусмотренных
законом, – независимо от суммы сделки.
Соблюдение простой письменной формы не требуется для
сделок, которые в соответствии с законодательством могут быть
совершены устно.
2.2. Нотариальное удостоверение сделки.
Нотариальное удостоверение сделки означает проверку
законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на
ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным
лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в
порядке, установленном законом о нотариате.
Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, предусмотренных законом;
2) в случаях, указанных в соглашении сторон, хотя бы по закону
для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Если нотариальное удостоверение сделки является
обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее
ничтожность.
3. Государственная регистрация сделок.
170
В случае если законом предусмотрена государственная
регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после
ее регистрации.
Сделка, предусматривающая изменение условий
зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Согласно Гражданского кодекса ДНР и Закона ДНР «О
государственной регистрации вещных прав на недвижимое
имущество и их ограничений (обременений)» [34] все сделки с
недвижимостью подлежат государственной регистрации в
государственном реестре прав на недвижимое имущество органом,
осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество. Несоблюдение этого требования влечет
недействительность сделки независимо от признания ее таковой
судом.
6.3. Основные сделки с недвижимостью
Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица. С
объектами недвижимости могут заключаться различные сделки, как с
имением собственника, так и с изменением права пользования и
владения.
Основными сделками с недвижимостью являются:
1. Аренда – это право пользоваться чужой недвижимостью на
определенных условиях. По договору аренды арендодатель обязуется
предоставить арендатору (нанимателю) недвижимое имущество за
плату во временное пользование. Плоды, продукция и доходы,
полученные арендатором в результате использования арендованного
имущества в соответствии с договором, являются его
собственностью.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование,
транспортные средства и другие не потребляемые вещи.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]