Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
251
Этап 1. Предварительный
В первую очередь заемщик должен тщательно проанализировать
условия предоставления ипотечного кредита, а также, какие права и
обязанности он получит в случае заключения кредитного договора на
недвижимость.
Следующим шагом становится расчет максимально возможной к
получению суммы ипотеки. Далее согласовываются особенности
кредитования, составляется предварительный график платежей.
Если заемщика устраивают все обсуждаемые моменты,
оформляется заявка или заявление о предоставлении ипотеки.
С точки зрения кредитной организации заявка выступает одним
из основных источников информации о клиенте и должна включать
следующие данные:
- желаемые условия ипотеки – сумма, схема расчета и размер
ежемесячного платежа и прочие условия, предусмотренные формой
договора;
- цель кредитования – приобретение недвижимости,
строительство, рефинансирование ипотеки и прочие;
- размер первоначального взноса;
- сведения о клиенте – ФИО, дата рождения, адрес, образование
и прочие;
- данные о наличии имущества и уже имеющихся
обязательствах (кредитах, алиментах);
- информация о занятости, уровне заработной платы и прочих
доходах.
При выборе программы кредитования и желаемого объекта
недвижимости важно учесть, что в большинстве случаев сумма
кредита не превышает 70 % стоимости имущества, передаваемого в
залог. То есть 30 % от цены недвижимости необходимо будет внести
собственными средствами.
При этом чаще всего банки требуют разместить сумму
первоначального взноса на открытом у них счете (для определения
максимальной платежеспособности кредитные организации
252
учитывают доход заемщика за минусом средств, вносимых
ежемесячно по прочим обязательствам).
Принято считать, что размер ежемесячного взноса по ипотеке
должен быть не более 30 % от суммы чистого дохода. Именно на
основании полученной суммы в будущем рассчитывается
максимально возможный размер предоставляемого займа.
Также на предварительном этапе определяется, под какой
процент будет выдан ипотечный кредит. Он зависит от суммы,
которую банк согласен предоставить заемщику и условий
кредитования, действующих на данный момент.
Этап 2. Сбор и анализ данных о заемщике и предмете залога
Целью этого этапа является отсев потенциально
неплатежеспособных заемщиков.
Для этого банк использует следующие мероприятия:
- проверку места работы;
- проверку данных клиента и его кредитной истории;
- анализ достоверности и размера указанных в заявлении
доходов и расходов;
- оценку предполагаемого предмета залога.
На этом этапе также заемщику подробно объясняют, каким
требованиям должен соответствовать объект недвижимости, который
будет куплен на выданные в ипотеку средства. Чаще всего это
высокий уровень ликвидности, отсутствие обременения и иных прав
на недвижимость со стороны третьих лиц.
Далее с целью отнесения заемщика к категории стабильных,
либо нестабильных проводится повторное собеседование. Для этого
задаются вопросы, ответы на которые оцениваются в баллах (если на
первом этапе не осуществлялось документальное подтверждение
доходов, а также имущественных прав на указанные в анкете активы,
запрашиваются соответствующие документы).
Служба безопасности банка осуществляет тщательную проверку
потенциального заемщика на наличие судимостей, действительность
представленных документов.
253
Также нередко при смене места работы в последние 2-3 года
уточняется, какие обстоятельства привели к такому решению.
Этап 3. Оценка вероятности погашения ипотеки
С целью оценки вероятности погашения заемщиком
обязательств по ипотеке кредитные организации используют
специальную процедуру, называемую андеррайтинг. В ходе него на
основе доходов и имущества анализируются финансовые
возможности клиента.
Также в обязательном порядке оцениваются следующие
личностные характеристики:
- наличие образования;
- трудовой стаж;
- квалификация;
- компания, в которой работает клиент с точки зрения
стабильности.
В ходе проведения анализа также осуществляется расчет
следующих коэффициентов:
- отношение обязательных расходов заемщика к его
совокупному доходу;
- какую долю составляют платежи по планируемому кредиту в
заработной плате;
- какой процент от предоставляемого кредита составит
стоимость реализации предмета залога.
Кроме того, в ходе общения с заемщиком и оценки его
кредитной истории определяется его стремление своевременно гасить
взятые на себя обязательства (на основании полученных данных
вычисляются специальные коэффициенты, оцениваются риски банка
при выдаче займа. Итогом становится составление отделом,
занимающимся оценкой заемщиков, рекомендаций кредитному
отделу).
На основании предоставленных рекомендаций принимается
решение выдать либо отказать в выдаче ипотечного кредита. Чаще
всего отказ следует при выявлении факта предоставления
254
недостоверных данных, а также проблем с кредитной историей
потенциального заемщика.
Если же клиент является стабильным, ему могут предоставить
список условий, при которых будет принято положительное решение
– привлечь созаемщика или поручителя, представить дополнительные
документы.
Этап 4. Решение по ипотеке
Когда все предварительные этапы будут пройдены, заемщик
находит и предоставляет в банк предмет планируемого залога.
Также до момента принятия решения проводится оценка и
приемлемость использования представленной недвижимости в
качестве обеспечения залога. Об этом составляется заключение
юристов.
Все составленные в ходе анализа документы собираются в
единое дело и передаются на рассмотрение кредитному комитету,
который принимает окончательное решение о возможности
кредитования.
В случае одобрения устанавливается, каким образом будет
оформлен залог, о чем составляется соответствующее уведомление
для заемщика.
Этап 5. Заключение сделки по ипотеке
На этом этапе между участниками сделки заключается
несколько соглашений:
1. Между заемщиком и собственником объекта недвижимости,
для покупки которого оформляется займ, заключается договор куплипродажи.
2. Между банком и заемщиком заключается кредитный договор.
В нем обязательно указываются: размер и срок ипотечного кредита,
процентная ставка, на каких основаниях договор может быть
расторгнут досрочно и изъято имущество, очередность погашения по
кредиту.
3. Договор залога (ипотеки) должен обязательно
регистрироваться в государственных органах. В этом соглашении
255
отражается, какое имущество выступает предметом залога, его
стоимость. Кроме того, указывается, что основным обязательством
выступает кредит, его сумма и срок, в каких случаях предмет залога
переходит банку, следует ли его страховать. Право залога
недвижимости возникает с момента его государственной
регистрации.
4. Страховые договоры. Банки с целью снижения уровня риска
требуют осуществить несколько видов страхования:
- страхование предмета залога. Согласно законодательной базы
необходимо застраховать имущество – объект залога на его полную
стоимость за счет заемщика и в пользу кредитора (банка), если в
договоре ипотеки не прописаны другие условия. А если был внесен
первоначальный взнос, то имущество страхуется минимум на сумму
кредита;
- страхование жизни и здоровья заемщика. Банк также хочет
быть уверен, что кто-то будет платить по кредиту, даже если с вами
что-то случится. Поэтому довольно часто заемщикам предлагают
застраховаться от несчастного случая. Тогда в случае тяжелой
болезни или смерти заемщика страховщик частично или полностью
погасит кредит за него. Это добровольное страхование, но если от
него отказаться, банк может повысить процент по ипотеке или
вообще не выдать кредит;
- страхование финансового риска. У банка есть право
застраховать финансовый риск возникновения убытков в случае, если
денег от продажи заложенного имущества будет недостаточно для
погашения кредита. Но банки не всегда пользуются данным им
правом.
Застрахованные кредиты на финансовом рынке имеют большую
ликвидность. Нередко приходится страховать объект недвижимости,
передаваемой в залог. Целесообразно, чтобы сумма страхового
договора была не меньше размеров кредита с учетом процентов.
Нередко также страхуются не только кредиты, но и жизнь и
работоспособность заемщика.
256
Окончанием этапа заключения сделки по ипотеке служит
передача денежных средств продавцу путем, предусмотренным в
кредитном договоре.
Этап 6. Обслуживание кредита
В ходе этого этапа осуществляются следующие мероприятия со
стороны банка:
- внесение очередных платежей;
- проверка на соответствие осуществляемых оплат графику
кредитных платежей;
- банковский учет кредитных операций;
- расчет и перечисление страховых взносов;
- работа с просроченной задолженностью;
- отчетность по выданным и погашаемым кредитам.
Этап 7. Закрытие ипотечного кредита
Этот этап завершает ипотечную сделку. Когда все обязательства
будут погашены заемщиком, его ссудный счет обнуляется. После
этого кредитная сделка закрывается, а имущество выводится из-под
обременения.
Таким образом, ипотека заканчивается. Об этом в обязательном
порядке делается запись в Госреестре.
Существует и другой вариант развития событий, когда заемщик
не гасит задолженность, нарушая тем самым условия кредитного
договора.
В этом случае в судебном либо несудебном порядке кредитная
организация обращает взыскание на предмет ипотеки. Результатом
становится реализация залога, вырученные средства идут на
погашение кредитной задолженности и всех издержек банка. Если в
ходе этой процедуры остаются денежные средства, они передаются
заемщику.
Таким образом, сделка по ипотеке включает семь
последовательных этапов. В зависимости от условий договора
длительность процедуры может растянуться на продолжительный
срок.
257
Дифференцированный платеж
Платежи в счет основного долга
начало
выплат
конец
выплат
Платежи в
счет процентов по кредиту
9.3. Виды погашения ипотечного кредита и риски
Платежи по ипотечному кредиту состоят из двух частей: оплаты
части суммы кредита (основного долга) и процентов за кредит.
Так же есть еще ряд остальных расходов: при ипотечном
кредитовании придется заплатить государственную пошлину за
государственную регистрацию ипотеки и оплатить страхование
заложенного имущества.
Банк не может брать оплату за выполнение своих обязанностей
при оформлении и обслуживании кредита, а также за услуги, которые
банк оказывает заемщику в собственных интересах. Например, за
рассмотрение заявки на кредит.
Ипотеку погашают дифференцированными или аннуитетными
платежами.
Дифференцированные платежи – платежи, при которых
ежемесячно возвращается фиксированная часть основного долга
плюс процентные платежи за непогашенную часть долга. Каждый
месяц платеж уменьшается, и за весь срок кредита процентов
уплачивается меньше, чем при аннуитетных платежах. Но сначала
платежи по кредиту будут ощутимо больше по сравнению с
платежами в конце срока.
Принцип выплаты платежей в счет основного долга и платежей
в счет процентов по кредиту при дифференцированном виде выплат
по кредиту представлены на рис. 9.2.
Рис. 9.2. Принцип выплат дифференцированных платежей
258
Аннуитетный платеж
начало
выплат
конец
выплат
Платежи в счет процентов
по кредиту
Платежи в
счет основного долга
Аннуитетные платежи – платежи, которые ежемесячно
уплачиваются равными суммами. Поэтапно гасится основной долг:
его доля в составе аннуитетного платежа увеличивается с каждым
месяцем, а размер процентов за очередной месяц пользования
кредитом, соответственно, уменьшается. С постоянной суммой
платежа по кредиту удобнее заемщику планировать собственный
бюджет.
Принцип выплаты платежей в счет основного долга и платежей
в счет процентов по кредиту при аннуитетном виде выплат по
кредиту представлены на рис. 9.3.
Рис. 9.3. Принцип выплат аннуитетных платежей
Способ платежа предлагает банк и указывает его в договоре –
поэтому необходимо внимательно изучать условия различных банков
и выбирать наиболее удобные вариант кредита. Также банк обязан
дать график с информацией о суммах погашения основного долга и
процентов и о датах платежей (или схему их определения) и
обозначить общую сумму выплат за время действия договора по
ипотечному кредитованию недвижимости.
И при дифференцированных, и при аннуитетных платежах
проценты уплачиваются за фактический срок пользования ипотечным
кредитом.
Примеры расчета дифференцированных и аннуитетных
платежей.
259
№
платежа
Сумма платежа
Основной
долг
Проценты
Остаток
задолженности
1
77 778
27 778
50 000
4 972 222
2
77 500
27 778
49 722
4 944 444
3
77 222
27 778
49 444
4 916 667
4
76 944
27 778
49 167
4 888 889
5
76 667
27 778
48 889
4 861 111
6
76 389
27 778
48 611
4 833 333
7
76 111
27 778
48 333
4 805 556
8
75 833
27 778
48 056
4 777 778
9
75 556
27 778
47 778
4 750 000
10
75 278
27 778
47 500
4 722 222
11
75 000
27 778
47 222
4 694 444
12
74 722
27 778
46 944
4 666 667
Расчеты носят приблизительный характер. Для точного расчета
необходимо знать точное количество календарных дней в
процентном периоде и календарном году.
Например, берем ипотечный кредит на сумму 5 000 000 рос. руб.
сроком на 15 лет (180 месяцев) под 12% годовых. График платежей
по такому кредиту в первый год будет следующим (табл. 9.1):
Таблица 9.1
Дифференцированный платеж (рос.руб.)
Остаток задолженности к концу первого года платежей по
кредиту составит 4 666 667 рос.руб.
При дифференцированных платежах сумма основного долга по
кредиту, как правило, выплачивается равными долями (в
приведенном примере: 5 000 000 рос.руб. / 180 месяцев =
27 778 рос.руб. в месяц). Проценты по кредиту начисляются на
остаток задолженности, с уменьшением задолженности размер
платежа ежемесячно уменьшается. То есть в первый месяц кредита
проценты начисляются на сумму 5 000 000 рос.руб., а в следующий
260
№
платежа
Сумма платежа
Основной
долг
Проценты
Остаток
задолженности
1
60 008
10 008
50 000
4 989 992
2
60 008
10 108
49 900
4 979 883
3
60 008
10 210
49 799
4 969 674
4
60 008
10 312
49 697
4 959 362
5
60 008
10 415
49 594
4 948 947
6
60 008
10 519
49 489
4 938 428
7
60 008
10 624
49 384
4 927 804
8
60 008
10 730
49 278
4 917 074
9
60 008
10 838
49 171
4 906 236
10
60 008
10 008
50 000
4 989 992
11
60 008
10 108
49 900
4 979 883
12
60 008
10 210
49 799
4 969 674
месяц – уже на сумму 4 972 222 (5 000 000 рос.руб. – 27 778 рос.руб.)
и так далее.
Принцип расчета аннуитетного платежа по ипотечному кредиту
представлен в табл. 9.2.
Таблица 9.2
Аннуитетный платеж (рос.руб.)
Остаток задолженности через год составит 4 873 068 рос.руб.
При аннуитетных платежах ежемесячно уплачиваются одинаковые
суммы (60 008 рос.руб.). В начале срока кредита они существенно
меньше, чем платежи при дифференцированном способе погашения,
а в конце, наоборот, больше [62].
Большинство заемщиков стараются погасить ипотечный кредит
в максимально короткие сроки. Объясняется это переплатами.
Нетрудно посчитать, что купив квартиру в ипотеку на 20 лет,
заемщик выплатит в 2 раза большую сумму, чем он берет у банка. И
это не предел, если отсутствует первоначальный взнос, ставка выше
среднего, а срок максимальный, переплата будет еще больше.
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]