Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Управление недвижимостью. Учебное пособие
.pdf
231
BOL
VVV
улучшенных (застроенных) земельных участков [61].
В его основе лежит принцип вклада земли в общую стоимость
земельного участка, улучшенного или предполагаемого к улучшению
в соответствии с наиболее эффективным использованием.
Согласно методу стоимость земли определяется как остаток
между ожидаемой ценой продажи улучшенного земельного участка и
всеми затратами на земельные улучшения, по формуле:
,
где: VL – стоимость земли;
Vo – ожидаемая цена продажи улучшенного земельного участка;
Vb – затраты на земельные улучшения.
Условиями применения метода является наличие информации о
ценах сделок с улучшенными земельными участками, подобными
оцениваемому участку, а также о стоимости всех затрат на земельные
улучшения, сложившейся на конкретном рынке.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов сравнения оцениваемого земельного
участка с подобными участками;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и
степени отличий каждого подобного земельного участка от
оцениваемого участка;
- определение по каждому из элементов сравнения поправок к
цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и
степени отличий каждого из них от оцениваемого;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен
каждого подобного земельного участка, нивелирующая их отличия
от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
путем определения модального или медианного значения,
232
полученных после корректировки результатов;
- расчет рыночной стоимости затрат на улучшения
оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земли как разницы между
рыночной стоимостью оцениваемого земельного участка и рыночной
стоимостью затрат на земельные улучшения.
Как видим, определение рыночной стоимости улучшенных
земельных участков практически не отличается от соответствующей
процедуры, рассмотренной в методе сопоставления продаж. Здесь
используется та же техника внесения поправок к ценам продажи на
отличия между оцениваемым участком и участками, которые с ним
сравниваются. Однако, сопоставляя цены продаж улучшенных
земельных участков, наряду с описанными ранее факторами
стоимости следует учитывать также тип улучшений, их плотность,
технические и метрические параметры, включая общую площадь,
класс капитальности, степень обесценения и т.п. При этом очень
важно установить уровень соответствия земельных улучшений
наиболее эффективному использованию земельного участка.
Кроме того, при характеристике сделок с улучшенными
земельными участками, необходимо принимать во внимание набор
прав, связанных с владением, пользованием и распоряжением
земельными улучшениями.
Также в отношении улучшенных земельных участков может
быть расширен и круг единиц сравнения такими показателями, как
цена за единицу общей площади или строительного объема зданий и
сооружений, за квартиру, за место парковки и т.п.
В то же время, в процедуре экономического метода
присутствует и совершенно новый компонент - расчет рыночной
стоимости земельных улучшений, требующий более детального
рассмотрения. В практике оценки данная стоимость определяется как
стоимость воспроизводства или замещения подобных улучшений с
учетом всех видов износа.
В затраты на воспроизводство или замещение земельных
233
улучшений входят:
- стоимость работ по отводу земельного участка и оформлению
право-удостоверяющих документов;
- стоимость создания улучшений, включая проектирование,
мелиоративную и инженерную подготовку строительства, собственно
строительство и прибыль подрядчика;
- местные налоги и сборы, в том числе связанные с получением
разрешения на строительство и выполнением технических условий;
- стоимость финансирования;
- прибыль девелопера и (или) инвестора.
В состав затрат на земельные улучшения может быть включена
и оплата услуг агентств по недвижимости, выступающих
посредником при продаже улучшенного земельного участка.
При оценке стоимости названных затрат следует использовать
цены на данные работы и услуги, сложившиеся на конкретном рынке
на дату оценки.
Для определения стоимости строительства, как правило,
принимаются общепринятые затраты на единицу измерения
(строительный объем, общую площадь, протяжность и т.п.) зданий и
сооружений. При необходимости они пересчитываются с помощью
установленных индексов строительных цен на дату оценки.
Также затраты на строительство (полностью или частично)
могут быть определены на основе стоимости отдельных
строительных услуг (поэлементные затраты).
Для определения стоимости зданий и сооружений допустимо и
использование фактических затрат на строительство, если они
отвечают общепринятым затратам.
Прибыль девелопера и инвестора определяется величиной их
интереса в организации и (или) реализации доходного проекта наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в
создание улучшений. Она может рассчитываться как разность между
ценой продажи и затратами на создание подобных земельных
улучшений либо затратами на их приобретение и модернизацию.
234
Прибыль девелопера (инвестора) также может быть рассчитана как
отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по
уровню рисков инвестировании.
Естественно, что экономический метод наиболее эффективно
использовать при оценке земельных участков с относительно новыми
улучшениями, определение стоимости воспроизводства или
замещения которых не требует дополнительных расчетов по их
накопленному износу.
Таким образом, экономический метод предусматривает:
1. Определение рыночной стоимости улучшенного земельного
участка путем сопоставления цен продаж подобных земельных
участков.
2. Расчет стоимости воспроизводства или замещения земельных
улучшений.
3. Оценка накопленного износа земельных улучшений (при
оценке давно застроенных участков).
8.4. Общие требования к составлению и утверждению отчета
об оценке объектов имущества
При проведении независимой оценки имущества составление
отчета является одним из наиболее важных этапов работы по оценке
земель и недвижимости.
Отчет об оценке имущества (далее - отчет об оценке) и акт
оценки имущества (далее - акт оценки) составляются по результатам
определения стоимости имущества и представляет собой письменный
документ, оформленный в соответствии Законом ДНР «Об оценочной
деятельности» №161-IHC от 10.03.2017 г. [52], настоящим
Стандартом оценки имущества «Порядок составления, утверждения
отчета об оценке имущества (акта оценки имущества) (СО № 4)» [55].
Для отдельных видов недвижимости могут применяться
дополнительные требования, установленные в стандартах оценки и
иных нормативных правовых актах.
235
Отчет об оценке может быть составлен в краткой форме и по
специальной (полной) форме в случаях, определенных стандартами
оценки и другими нормативно-правовыми актами.
Отчет об оценке, составляемый в полной форме, должен
содержать:
- общую информацию - наименование и местонахождение
объекта оценки; основание проведения оценки; информацию о
заказчике оценки, о субъекте оценочной деятельности и об оценщике,
проводившем оценку, или информация обо всех, привлекаемых к
проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и
специалистах, с указанием их квалификации и степени их участия в
проведении оценки; дату оценки; цель оценки; вид стоимости;
примененные методические подходы;
- дополнительную информацию - дату завершения составления
отчета об оценке, а в случае необходимости - срок действия
результатов оценки; иные сведения, которые оценщик считает
необходимыми для проведения оценки;
- обоснование выбора соответствующей базы оценки;
- применяемые нормативно-правовые акты в соответствии с
которыми проводится оценка;
- ограничительные условия относительно использования
результатов оценки;
- описание и анализ собранных и использованных исходных
данных и другой информации во время проведения оценки;
- описание (идентификация) объекта оценки - информация о
количественных и качественных характеристиках объекта оценки,
предоставляющие возможность его идентифицировать, в том числе
сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с
объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе;
информация о текущем пользовании объекта оценки; другие факторы
и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно
влияющие на его стоимость;
236
- анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект
оценки, анализ ценообразующих факторов, а также анализ других
внешних факторов, влияющих на его стоимость;
- анализ существующего использования, наиболее эффективного
использования объекта оценки, в отдельных случаях,
предусмотренных стандартами оценки, анализ полезности объекта
оценки;
- описание процесса оценки относительно применения
методических подходов к оценке, предусмотренных стандартами
оценки. В данной части отчета об оценке должно быть описано
обоснование выбора методических подходов, методов и оценочных
процедур в рамках каждого из применяемых подходов к оценке с
приведением соответствующих расчетов или обоснование отказа от
применения определенного методического подхода при определении
стоимости объекта оценки;
- описание процедуры согласования результатов оценки,
полученных на основании проведенных расчетов с применением
различных методических подходов с целью определения итоговой
величины стоимости;
- заключение о стоимости, в котором должны содержаться
общая информация о проводимой оценке, итоговая величина
стоимости, полученная в результате оценки, в случае необходимости,
предположения и оговорки относительно использования результатов
оценки; заключение о стоимости подписывается оценщиком
(оценщиками), который непосредственно проводил оценку, и
скрепляется печатью и подписью субъекта оценочной деятельности;
- письменное заявление оценщика о качестве использованных
исходных данных и другой информации, личном осмотре объекта
оценки (в случае невозможности личного осмотра - соответствующие
пояснения и обоснование оговорок и предположений относительно
использования результатов оценки), соблюдении стандартов оценки и
иных нормативных правовых актов во время ее проведения, другие
237
заявления, которые являются важными для подтверждения
достоверности и объективности оценки;
- приложения с исходными данными: копии документов,
полученные от заказчика, других лиц, использованные при
проведении оценки и устанавливающие количественные и
качественные характеристики объекта оценки; другие
информационные источники, разъясняющие и подтверждающие
предположения и расчеты.
Отчет об оценке составляется не менее чем в 2 (двух)
экземплярах, один из которых хранится у субъекта оценочной
деятельности в течение трех лет от даты составления отчета об
оценке имущества, а другой (другие) экземпляр (ры) выдается
заказчику, о чем делается соответствующая запись в журнале учета
отчетов об оценке.
Принятие, согласование или утверждение отчета об оценке и
акта оценки органами государственной власти или органами местного
самоуправления проводится в случаях, определенных
законодательством в сфере оценочной деятельности, на основании
результатов рецензирования отчета об оценке и акта оценки.
Обязательным условием для принятия, согласования или
утверждения заключения о стоимости и акта оценки, является
наличие в рецензии заключения о соответствии отчета об оценке и
акта оценки требованиям законодательства в сфере оценочной
деятельности.
Утверждение отчета об оценке и акта оценки осуществляется
путем издания приказа об утверждении заключения о стоимости
органом государственной власти или органом местного
самоуправления.
Согласование заключения о стоимости оформляется в форме
письма за подписью руководителя органа государственной власти
или органа местного самоуправления.
Отчет об оценке, акт оценки, а также заключение о стоимости,
являются действительными на протяжении 6 (шести) месяцев с даты
238
оценки, в случае если иное не определено законодательством в сфере
оценочной деятельности.
Выводы
1. К основным подходам к оценке объектов недвижимости
относятся: сравнительный, доходный, затратный.
2. Особенностью применения сравнительного подхода является:
- метод замещения/сравнения – анализируются недавние
продажи сопоставимых объектов с оцениваемым, с учетом
соответствующих корректировок;
- метод сравнения парных продаж – анализируются продажи
двух идентичных объектов за исключением одного параметра,
наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.
3. Особенностью применения доходного подхода к оценке
недвижимости является то, что он применяется для оценки доходной
недвижимости. Подход применяется, когда существует достоверная
информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые
объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом
оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик
определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их
получения.
4. Затратный подход к оценке недвижимости основан на
принципе замещения, согласно которому предполагается, что
разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше,
чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей
полезности оцениваемому объекту.
5. Результатом проведения оценки объектов недвижимости
является составление и утверждение отчета. Форма отчета закреплена
законодательно. Принятие, согласование или утверждение отчета в
случаях, определенных законодательством в сфере оценочной
деятельности требует государственного согласования.
239
Критерии освоения
После изучения и анализа содержания темы Вы должны
ЗНАТЬ, какие основные подходы к оценке объектов недвижимости
существуют.
В результате изучения данной темы Вы должны УМЕТЬ
выделять различия основных подходов к оценке объектов
недвижимости.
В результате полученных знаний и умений Вы должны
ВЛАДЕТЬ навыками оценки объектов недвижимости
сравнительным, доходным и затратным подходами; общими
требованиями к составлению и утверждению отчета об оценке
объектов имущества.
Рекомендуемая литература по теме: [52, 55, 60, 61]
1. Какие основные подходы к оценке объектов недвижимости
используются?
2. В чем особенность метода сравнительного анализа продаж?
3. Опишите доходный подход оценки стоимости объектов
недвижимости.
4. Что такое ставка капитализации?
5. Опишите затратный подход оценки объектов недвижимости.
6. Что такое отчет об оценке недвижимости?
7. Каким нормативным документом регламентируется структура
ПРАКТИКУМ
Вопросы для самопроверки
отчета об оценке недвижимости?
8. Кем согласовуется отчет об оценке недвижимости?
Задание для самостоятельной работы
Познакомиться и законспектировать основные положения
«Стандарт оценки имущества» (СО №1-5) [8, 53-56].
240
Параметры сравнения
Цена,
рос.руб.
Расположение
Площадь, м2
Наличие парковки
На территории рынка
100
-
1525
За пределами рынка
100
+
1480
За пределами рынка
80
-
1400
На территории рынка
100
+
1560
За пределами рынка
80
+
1430
За пределами рынка
100
-
1440
На территории рынка
80
-
1485
Наименование показателя
Величина
1
2
Стоимость земельного участка без построек, тыс. рос.руб.
650
Площадь дома, м2
52
Стоимость строительства нового аналогичного дома, тыс.
рос.руб./м2
8,5
Площадь гаража, м2
20
Практическое задание
Задача №1
Определить стоимость магазина, расположенного на территории
рынка площадью 80 м2 с оборудованной парковкой используя
сравнительный подход, если известны данные о последних аналогичных
продажах (таблица 8.2).
Таблица 8.2
Данные о стоимости аналогичных магазинов
Задача №2
Оценить земельный участок с расположенными на нем
индивидуальным жилым домом и постройками используя затратный
подход, если имеется следующая информация (таблица 8.3).
Таблица 8.3
Данные об участке, доме и постройках
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]